Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г. N 18АП-12336/14

г. Челябинск

24 декабря 2014 г.

Дело N А76-2152/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу N А76-2152/2014 (судья Мухлынина Л.Д.).

В заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска - Лунева Е.В. (доверенность от 07.10.2014 N ОДП 54/6624);

общества с ограниченной ответственностью "Дело и К" - Леднева Л.Н. (доверенность от 01.02.2014).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дело и К" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 305 537 руб. 59 коп. долга по договору от 05.05.2008 N 4835 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0124001:24 за период с 01.04.2012 по 31.07.2012.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 02.04.2014) в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 решение арбитражного суда первой инстанции отменено, с Общества в пользу Администрации взыскано 197 398 руб. 85 коп. долга по договору аренды. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.10.2014 апелляционная жалоба Администрации назначена к рассмотрению.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Администрация ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

Так, Администрация в апелляционной жалобе отмечает, что свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 12.02.2010 подтверждается наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на два нежилых здания, расположенных в границах арендованного земельного участка. Поскольку цель договора аренды - для строительства складского комплекса достигнута, договор аренды именно для целей строительства складского комплекса прекратил свое действие и продолжился для эксплуатации (использования) складского комплекса независимо от внесения соответствующих изменений в договор. Данные обстоятельства подтверждают изменение вида использования земельного участка. Кроме того, изменился и вид экономической деятельности ответчика, при этом согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) основным видом деятельности ответчика является оптовая торговля алкогольными напитками. В связи с указанным на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Челябинской области N 257-ЗО), решений Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 N 109 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109), от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 N 108) для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 применению подлежат ставка арендной платы (Сап) в значении "2", коэффициент "К1" в значении "2,6" в период до 01.07.2012, а с 01.07.2012 в значении "2,73".

Указывая на то, что расчёт арендной платы за спорный период получен представителем ответчика 18.06.2012, арбитражный суд первой инстанции не учёл фактические обстоятельства, установленные в рамках ранее рассмотренного дела N А76-9854/2012. Решением от 29.11.2012 по названному делу установлено, что 14.03.2012 в адрес Общества направлено сопроводительное письмо N 01-35/1295 "О направлении расчета арендатору". Новый расчёт получен ответчиком 04.04.2012, то есть до момента прекращения обязательств по договору аренды.

В дополнительных письменных пояснениях, представленных в арбитражный суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела, Администрация в обоснование своей правовой позиции сослалась также на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО.

При новом рассмотрении апелляционной жалобы Общество представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора судебных актов по делу N А76-9854/2012. Также ответчик отметил, что Администрация не инициировала заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида целевого использования земельного участка, соответственно, не вправе изменять в одностороннем порядке размер арендной платы. Кроме того, указал, что неверным является довод Администрации о том, что цель использования ответчиком земельного участка - для строительства складского комплекса достигнута, так как строительство III очереди продолжалось, в том числе в спорный период, что подтверждается актом проверки от 08.02.2012, постановлением Администрации от 21.06.2010 N 6343-П "О продлении действия разрешения на строительство до 31.01.2013". Также постановлением Администрации от 23.11.2012 N 15018-П разрешение на строительство III очереди выдано до 20.12.2013.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.11.2014 судебное разбирательство было отложено на 11.12.2014.

В судебном заседании 11.12.2014 был объявлен перерыв до 18.12.2014.

В судебных заседаниях представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что в настоящем случае подлежит применению пункт 3.2 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, в том числе, в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка). Также считает, что изменение показателей ставки арендной платы "Сап" и коэффициента "К1" произошло одновременно в связи с достижением цели договора аренды - для строительства складского комплекса.

Представитель Общества против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Также подтвердил факт получения 04.04.2012 от Администрации измененного расчета арендной платы. Однако считает, что основания для изменения Администрацией размера арендной платы в одностороннем порядке отсутствовали, так как цель договора аренды - для строительства складского комплекса в спорный период достигнута не была. Кроме того, в договор аренды не были внесены изменения об изменении вида целевого использования земельного участка. Считает, что в настоящем случае пункт 3.2 договора аренды применению не подлежит, а действует пункт 6.1 данного договора о том, что все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.01.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (предыдущий номер 74:33:0124001:4). Категория земель: "земли населенных пунктов". Первоначально утверждённый органом местного самоуправления вид разрешённого использования земельного участка "для строительства складского комплекса", впоследствии, после введения в эксплуатацию объектов капитального строительства был установлен следующий вид разрешённого использования: "нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2". Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, в Ленинском районе (кадастровая выписка от 23.06.2012, т. 1, л. д. 29-34).

На основании постановления от 31.01.2008 N 592-П (т. 1, л. д. 38) Администрация (арендодатель) по договору аренды от 05.05.2008 N 4835 передала земельный участок с кадастровым номером 74:33:0124001:24 Обществу (арендатор) в аренду на срок до 31.01.2010, для строительства складского комплекса (пункты 1.1, 2.1 договора; т. 1, л. д. 14-18).

Сторонами согласованы, в том числе, следующие условия договора.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за землю определяется в приложении к данному договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчетный счет (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 6.1 договора все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами дополнительными соглашениями (кроме условий по пункту 3.2).

Земельный участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования. Арендатор принял участок без претензий к арендодателю, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (пункт 8.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.06.2008, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 28).

Дополнительным соглашением от 08.02.2010 стороны продлили срок действия договора до 31.01.2013 (т. 1, л. д. 23, 24). Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП (т. 1, л. д. 50).

21 июня 2010 года постановлением Администрации N 6343-П "О продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009" продлен срок действия разрешения на строительство от 19.12.2009 N РС-0283-2009 II очереди складского комплекса до 31.01.2013 (т.1, л. д. 119).

12 февраля 2010 года в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2010 N 5 внесены регистрационные записи о праве собственности Общества на два вновь возведенных нежилых здания (склад N 1, общей площадью 1250,7 кв. м, литер А; склад N 2 общей площадью 1246,3 кв. м, литер Б), расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 1, корпус N 1, строения N N 2 и 1, соответственно (т. 1, л. д. 40, 41, 53, 54).

В 2012 году Общество ежемесячно вносило арендную плату в изначально согласованном сторонами размере (3222 руб. 29 коп.). В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены платежные поручения от 16.01.2012 N 41, от 15.02.2012 N 196, от 16.03.2012 N353, от 16.04.2012 N 532, от 15.05.2012 N 689, от 15.06.2012 N 839, от 16.07.2012 N 970, от 15.08.2012 N 1106, от 30.10.2012 N 1431 (т. 1, л.д. 92-100).

08 февраля 2012 года муниципальным инспектором по использованию и охране земель Администрации составлен акт N 36 обследования переданного Обществу земельного участка площадью 15 878,83 кв. м (т. 1, л. д. 117). Из акта следует, что на арендуемом земельном участке размещены функционирующие склады площадью 1250,7 кв. м, 1246,3 кв. м, а также функционирующий АБК складского комплекса с гаражами. На остальной части земельного участка ведётся строительство склада.

12 апреля 2012 года Администрацией вынесено постановление N 5104-П об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012 N 74-00187 (т. 1, л. д. 42). Данным правовым актом по заявлению и в интересах Общества утверждёно разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания "АБК складского комплекса с гаражами для постоянного хранения грузовых автомобилей, II очередь", расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский р-н, ул. Вокзальная.

18 июля 2012 года представителю Общества вручен новый расчёт размера арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.07.2012 (т. 1, л. д. 25, 26). Расчёт произведён арендодателем по формуле: "Апл = S * Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3", где "Апл" - арендная плата (за один год), "S" - площадь арендуемого земельного участка, "Кад.ст." - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. Истец применил при расчёте следующие показатели и значения: площадь участка - 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость участка - 811,72 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 1096,4 руб. за 1 кв. м в период с 01.01.2012 по 31.07.2012; ставка арендной платы - 0,3 % в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, 2 % в период с 01.02.2010 по 31.07.2012; коэффициент "К1" - "1" в период с 01.01.2010 по 31.01.2010, "2,6" в период с 01.02.2010 по 30.06.2012, "2,73" в период с 01.07.2012 по 31.07.2012; коэффициент "К2" - "1"; коэффициент "К3" - "1".

Судебными актами по делу А76-9854/2012 установлено и ответчиком не оспаривается, что новый расчет арендной платы получен Обществом еще ранее - 04.04.2012.

В соответствии с кадастровой выпиской от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471 о земельном участке с кадастровым номером 74:33:0124001:24 разрешенное использование земельного участка - нежилое здание - склад N 1, нежилое здание - склад N 2. Кадастровая стоимость земельного участка - 17 409 549 руб. 21 коп. (т. 1, л. д. 29-34).

20 июля 2012 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 05.05.2008 N 4835 (т. 1, л. д. 19).

18 сентября 2012 года на основании договора купли-продажи от 20.07.2012 N 5799 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности Общества на земельный участок общей площадью 15 878,83 кв. м с кадастровым номером 74:33:0124001:24 (т. 1, л. д. 51, 52, 106).

23 ноября 2012 года постановлением Администрации N 15018-П "Об утверждении разрешения на строительство от 20.11.2012 N РС74-0381" утверждено разрешение на строительство складского комплекса, III очереди, склад N 1 (т.1, л. д. 121).

В октябре 2013 года Администрация направила в адрес Общества письменную претензию от 17.10.2013 N ОДП54/6127, в которой потребовала погашение задолженности по договору аренды от 05.05.2008 N 4835 в сумме 305 537 руб. 59 коп. в течение 10 дней (т. 1, л. д. 10-13).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.

Полагая, что на стороне Общества имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В период рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции Общество доплатило за аренду земельного участка за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в общей сумме 95 249 руб. 58 коп. платежным поручением от 31.03.2014 N 96 (т. 1, л. д. 123, 124).

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из несоблюдения истцом предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды порядка изменения размера арендной платы, невозможности распространения одностороннего изменения условий договора на предшествующий получению уведомления период, а также отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3.2 договора для изменения его в указанном порядке, в том числе доказательств изменения целевого использования земельного участка в соответствии с пунктом 6.2 договора, и наличия доказательств осуществления ответчиком строительства капитального объекта в границах арендуемого земельного участка в настоящее время. Также суд учел факт уплаты Обществом в период рассмотрения спора арендной платы за период с 23.06.2012 по 31.07.2012 в сумме 95 249 руб. 58 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 05.05.2008 N 4835.

Факт заключенности и действительности указанного договора сторонами не оспаривается.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из обстоятельств дела следует, что настоящий спор связан с применением показателей Сап - ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) и К1 - коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, в спорный период.

Администрацией представлен подробный расчёт размера исковых требований за период аренды с 01.04.2012 по 31.07.2012 (т. 1, л. д. 8, 9). Расчет произведен истцом на основании положений Закона Челябинской области N 257-ЗО, а также решений Магнитогорского городского Собрания депутатов N N 109 и 108.

Из расчёта следует, что Администрацией применены следующие показатели: общая площадь объекта аренды: 15 878,83 кв. м; кадастровая стоимость: 17 409 549 руб. 21 коп. (значение кадастровой стоимости утверждено постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П, т. 1, л. д. 85-87); ставка арендной платы ("Сап"): 2 % (установлена для земель, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - подпункт "а" пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО); коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора ("К1"): с 01.04.2012 по 30.06.2012 - "2,6" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109), с 01.07.2012 по 31.07.2012 - "2,73" (установлен для вида деятельности "оптовая торговля" решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 26.06.2012 N 108); значения коэффициентов "К2" и "К3" не измены на протяжении всего периода (с 01.04.2012 по 31.07.2012), составляют "1".

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что за спорный период арендатор внёс арендную плату не в полном объёме, так как не учёл изменения (увеличения) значений кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента "К1". При этом Администрация ссылается на наличие в границах земельного участка трёх объектов капитального строительства, введённых в эксплуатацию и фактически используемых ответчиком в своей хозяйственной деятельности.

Из правовой позиции ответчика, приведенной при рассмотрении апелляционной жалобы Администрации в арбитражном суде апелляционной инстанции, следует, что Общество необходимость применения значения кадастровой стоимости земельного участка в размере 17 409 549 руб. 21 коп. не отрицает, что подтверждается пояснениями представителя ответчика и представленным контррасчетом размера арендной платы за спорный период (т. 2, л. д. 114).

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика доплаты за аренду земельного участка, арбитражный суд первой инстанции не учёл следующего.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО в отношении земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, ставка арендной платы установлена в размере 2 %.

Согласно решениям Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109, от 26.06.2012 N 108 коэффициент "К1" относительно вида деятельности "оптовая торговля" в спорный период составлял "2,6" (с июля 2012 года - "2,73").

Материалами дела подтверждается (т. 1, л. д. 40-42, 53, 54) и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что в границах арендуемого земельного участка расположено три введённых в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Российской Федерации объекта капитального строительства (два склада с января 2010 года и "АБК складского комплекса с гаражами" с апреля 2012 года).

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что данное обстоятельство в рассматриваемой ситуации является достаточным правовым основанием для применения при расчёте размера арендной платы за спорный период изменённых (увеличенных) показателей ставки арендной платы "Сап" и коэффициента "К1".

Так, с окончанием строительства и введением капитального объекта в гражданский оборот арендодатель и арендатор достигают первоначально согласованную договором аренды цель предоставления земельного участка в аренду (для строительства). В силу объективных причин арендатор прекращает деятельность по строительству объекта недвижимости, его последующие действия по использованию земельного участка направлены на эксплуатацию здания (строения, сооружения). При этом Законом Челябинской области N 257-ЗО и решениями Магнитогорского городского Собрания депутатов от 25.06.2008 N 109 и от 26.06.2012 N 108 в пределах установленной федеральным законодательством компетенции утверждены повышенные ставки и коэффициенты для расчёта размера платы за землю, используемую арендатором после окончания строительства объекта недвижимости, поскольку с введением здания в гражданский оборот изменяются объёмы расходов застройщика-арендатора на возведение объекта и доходов от его эксплуатации (первый снижается до нуля, второй - растёт в зависимости от эффективности деятельности собственника-застройщика).

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии объективных, не зависящих от арендатора препятствий для осуществления Обществом на земельном участке в спорный период хозяйственной деятельности по эксплуатации возведённых нежилых зданий по их функциональному назначению, в материалы дела ответчик не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод ответчика о том, что применение измененных показателей Сап и К1 неправомерно, так как Обществом в спорный период продолжалось строительство на земельном участке.

Так, из материалов дела следует, что II очередь строительства была завершена, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012.

Разрешение на осуществление III очереди строительства получено ответчиком лишь 23.11.2012, то есть уже после приобретения земельного участка в собственность.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что разрешенное использование земельного участка было изменено с указанием цели использования, связанной с размещением нежилых зданий - складов N N 1 и 2, что подтверждается кадастровой выпиской от 23.06.2012 N 7400/101/12-169471 (т. 1, л. д. 29-34).

Из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что земельный участок приобретен Обществом в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

В силу изложенного (определения разрешенного использования земельного участка именно для размещения нежилых зданий - складов N N 1 и 2 и, соответственно, выкупа ответчиком земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) у арбитражного суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что измененные показатели Сап и К1 не могут быть применены ко всей площади земельного участка.

Также Администрация верно сослалась на норму пункта 6 статьи 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО, согласно которой в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности. В случае, если невозможно определить площадь помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

Кроме того, как отмечено ранее, в пункте 3.2 договора аренды закреплено условие о том, что Администрация вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок её определения, либо вида деятельности арендатора.

Освобождение арендатора от обязанности вносить плату за аренду земельного участка по установленным нормативными правовыми актами ставкам в условиях фактического изменения вида использования земли, находящейся в публичной собственности, нарушает установленный публичный правопорядок, поскольку ставит одного из арендаторов государственных (муниципальных) земель в неравное с иными субъектами правовое и материальное положение.

Не предоставление арендодателем арендатору нового расчёта размера арендной платы в срок до 01.04.2012, то есть до начала спорного периода, не свидетельствует о том, что Общество было вправе не исполнять обязательства по внесению платы за землю в соответствующем размере. При этом следует отметить, что указанные основания применения измененных показателей Сап и К1 связаны с деятельностью самого ответчика (по возведению и использованию по назначению объектов недвижимости на земельном участке), соответственно, об указанных обстоятельствах ответчику было известно с момента их возникновения.

Более того, новый расчёт размера арендной платы получен представителем Общества 04.04.2012, то есть в начале спорного периода аренды.

Таким образом, исходя из фактического изменения вида использования земельного участка для целей расчёта размера арендной платы за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 подлежит применению ставка "Сап" в значении 2 %, коэффициент "К1" в значении "2,6" в срок до 01.07.2012 и в значении "2,73" за июль 2012 года.

При применении поименованных выше значений ставки "Сап", коэффициента "К1" и указанной ранее кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы за апрель, май и июнь 2012 года составит 75 441 руб. 38 коп. в месяц, за июль 2012 года - 79 213 руб. 45 коп. (т. 1, л. д. 8, 9). Всего размер задолженности Общества за спорный период составляет 305 537 руб. 59 коп.

Из материалов дела следует, что Общество внесло плату за спорный период аренды в размере 108 138 руб. 74 коп., из них 12 889 руб. 16 коп. в 2012 году (т. 1, л. д. 95-98), 95 249 руб. 58 коп. в 2014 году (т. 1, л. д. 123, 124).

Следовательно, размер основного долга ответчика в пользу истца за период с 01.04.2012 по 31.07.2012 составил 197 398 руб. 85 коп.

Поскольку доказательств погашения основного долга в указанной сумме ответчик не представил, требования истца подлежат удовлетворению частично в указанной сумме. Обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований Администрации с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 5886 руб. 20 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2014 по делу N А76-2152/2014 отменить.

Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дело и К" в пользу Администрации города Магнитогорска 197 398 руб. 85 коп. основного долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дело и К" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5886 руб. 20 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дело и К" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина