Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 15АП-21283/14

город Ростов-на-Дону

23 декабря 2014 г.

дело N А32-12652/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29.10.2014 по делу N А32-12652/2014

по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) к обществу с ограниченной ответственностью "ЮКОНС" (ОГРН 1047796020546 ИНН 7708514052) при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Громитус" (ОГРН 1122366005409 ИНН 2320201126) об обязании передать имущество, принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственности "Юконс" (далее - ответчик, общество) об обязании передать в муниципальную собственность 9,6% от общей площади жилых помещений и общей площади машиномест в объекте по договору инвестирования от 27.12.2005 N 03.2/57 в строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроенными жилыми помещениями по ул. Войкова в Центральном районе г. Сочи.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Громитус".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 29.10.2014 отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что инвестор уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по договору инвестирования, не исполняет обязанность по передаче части объектов в муниципальную собственность. Спорный объект является общей долевой собственностью, в том числе, муниципального образования город-курорт Сочи, поэтому любая регистрация договоров в отношении спорного строения без согласования с администрацией запрещена.

Представители истца, ответчика, третьего лица, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.12.2005 между истцом (администрация), ответчиком (инвестор) и муниципальным унитарным предприятием "Ремонтно-эксплуатационная организация N 2" (балансодержатель) заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными жилыми помещениями по ул. Войкова в Центральном районе города Сочи N 03.2/57 (далее - договор, л.д. 15-29).

В соответствии с пунктом 2.1 договора стороны пришли к соглашению о сотрудничестве по проектированию и строительству многоквартирного жилого дома по ул. Войкова, 34, 36 в Центральном районе города Сочи (далее - объект), на земельном участке: вторая зона санитарной охраны курорта, экономико-планировочной зоне С-I-б, категория земель - земли поселений, ориентировочной общей площадью 1 560 кв. м с последующим оформлением в собственность сторон договора объекта недвижимости и земельного участка., по демонтажу и сносу административного здания общей площадью 270,9 кв. м, находящихся в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия "Ремонтно-эксплуатационная организация N 2".

Согласно пункту 2.2 договора основные характеристики объекта, общая площадь, состав и количество этажей и другие характеристики определяются утвержденной в установленном порядке градостроительной, проектной и исходно-разрешительной документацией на объект, которые будут являться неотъемлемой частью настоящего договора.

Как предусмотрено пунктом 2.3 договора, проектирование и строительство объекта осуществляется за счет собственных или привлеченных инвестором средств.

В соответствии с пунктом 2.4 договора предусмотрено, что земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство объекта, предоставляется муниципальным унитарным предприятием "Ремонтно-эксплуатационная организация N 2" в субаренду инвестору на срок строительства в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации. Договор субаренды является неотъемлемой частью инвестиционного договора.

Согласно пункту 2.8. инвестиционного договора (в редакции дополнительного соглашения N 1, л.д. 12) инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города путем предоставления администрации (истцу) 9,6% общей площади жилых помещений объекта и общей площади машиномест с регистрацией имущественных прав в отделе по городу Сочи Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ.

Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта - 4 квартал 2008 года.

13.12.2013 администрация направила в адрес общества письмо о предоставлении информации о площадях, планируемых к передаче в муниципальную собственность в инвестиционном объекте.

10.02.2014 обществом в адрес администрации направлен ответ, в котором общество указало на отсутствие соответствующей информации ввиду уступки третьему лицу права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство инвестиционного объекта.

Невыполнение условий инвестиционного договора с учетом дополнительного соглашения к нему послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Судом первой инстанции правильно установлено, что фактически истцом заявлено вещно-правовое требование, удовлетворение которого предполагает существование предмета требования в натуре.

Из представленной в материалы дела копии разрешения на строительство спорного объекта NRU23309/1949 срок его действия - до 31.12.2012 (л.д. 25).

Из письма Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 05.06.2014 N 21-01-101/12171 следует, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Многоквартирный жилой дом" по ул. Войкова Центрального района г. Сочи администрацией не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 11.08.2014, составленным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации Старцевым Алексеем Аркадьевичем, проведенного на основании поручения заместителя главы города Сочи от 08.08.2014, установлено, что фактически на указанном земельном участке расположен двухэтажный объект незаверешенного строительства из железобетонных конструкций площадью застройки 468,5 кв. м, а также устройство удерживающего сооружения (подпорной стены) протяженностью 32 погонных метров. Строительство не ведется. Геодезические знаки на местности отсутствуют. К акту осмотра приложены фотоматериалы (л.д. 84-85).

В материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на спорный объект.

Из материалов дела следует также, что земельный участок, на котором предполагалось строительство спорного объекта, на настоящий момент передан третьему лицу - ООО "Громитус", на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012, в соответствии с которым права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 03.08.2009 года N 4900005319, заключенного между истцом и ответчиком перешли к третьему лицу - ООО "Громитус" (л.д. 22-23). Указанный договор N 4900005319 обязательств по возведению спорного объекта не содержал, со спорным инвестиционным договором не связан.

Ввиду отсутствия предмета спора в натуре, а также ввиду отсутствия у ответчика прав на земельный участок, на котором предполагалось возведение спорного объекта, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54). Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.05.2014 по делу N А32-7017/2013).

При таких обстоятельствах отказ в иске является правильным.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании заявителем норм материального и процессуального права. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2014 по делу N А32-12652/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Ю.И. Баранова Н.В. Ковалева