Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2014 г. N 08АП-12344/14

город Омск

23 декабря 2014 г.

Дело N А70-8956/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12344/2014) общества с ограниченной ответственностью "Управление производственно-технической комплектации" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2014 по делу N А70-8956/2014 (судья Макаров С.Л.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управление производственно-технической комплектации" (ОГРН 1027200822934, ИНН 7203090348)

к Территориальному управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

3-е лицо: 1) Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тюменской области (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340); 2) Шамониной Н.В.;

об установлении кадастровой стоимости

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управление производственно-технической комплектации" (далее - истец, Общество, ООО "УПТК") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - ответчик, Управление, Управление Росреестра про Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером и внесении соответствующих записей в государственный земельный кадастр: земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:263 площадью 30 861 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 22 004 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72::23:0221003:264 площадью 12 504 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 9 778 000 руб.

Заявленные требования со ссылками на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы, тем, что решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра про Тюменской области нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Определением от 22.09.2014, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен оценщик - Шамонина Н.В.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2014 по делу N А70-8956/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что отчет об оценке и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства, в связи с чем, суд пришел к выводу, что обжалуемое решение противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и не нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УПТК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь при этом на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчет об оценке объекта оценки N 94/14 от 26.05.2014 является достоверным и соответствует требованиям ФСО N 1, ФСО N 3 и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В письменном отзыве Управление Росреестра про Тюменской области возразило на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

До начала судебного от Общества поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых истец просил принять отчет об оценке N 94/14 от 26.05.2014 в качестве допустимого доказательства размера рыночной стоимости земельного участка.

Указанные отзыв и дополнения приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и дополнения к ней, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО "УПТК" на праве собственности принадлежат: земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:263 общей площадью 30 861,00 кв. м, расположенный по адресу: Тюмень, ул. 50 лет Октября, 109, корпус 4 и корпус 4, строения 1-9 и земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:264 общей площадью 12 504,00 кв. м, расположенный по адресу: Тюмень, ул. 50 лет Октября, 109, корпус 4 и корпус 4, строения 1-9.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровых справках о кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:263 по состоянию на 25.03.2014 составляет 61 957 160 руб. 82 коп., с кадастровым номером 72:23:0221003:264 по состоянию на 25.03.2014 составляет 25 277 586 руб. 24 коп.

Полагая, что рыночная стоимость указанных земельных участков ниже вышеуказанной кадастровой стоимости, истец обратился к услугам независимого оценщика с целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0221003:263 и 72:23:0221003:264 по состоянию на 01.01.2011.

Оценщик (Шамонина Н.В.) в результате проведения оценки по определению рыночной стоимости земельных участков (отчет N 94/14 от 26.05.2014) определила их рыночную стоимость: земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:263 в размере 22 004 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:264 в размере 9 778 000 руб.

Саморегулируемая организация оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", оценив вышеуказанный отчет об оценке, установила полное соответствие его содержания и выводов требованиям действующего законодательства (положительное экспертное заключение N 445/05-14 от 29.05.2014).

10.06.2014 ООО "УПТК" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N 94/14 от 26.05.2014 и положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 29.05.2014 N 445/05-14, которыми установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:263 в размере 22 004 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:264 в размере 9 778 000 руб.

Согласно протоколу заседания Комиссии N 15-00 от 09.07.2014, в процессе рассмотрения представленных Обществом документов Комиссией принято решение об отклонении заявления ООО "УПТК" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Не согласившись с решением Комиссии, ООО "УПТК" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

23.09.2014 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, которое обжаловано Обществом в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила N 316).

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил N 316 государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.

При этом пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.

Для целей применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке N 94/14 от 26.05.2014, выполненному оценщиком Шамониной Н.В., рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 72:23:0221003:263 составила 22 004 000 руб., с кадастровым номером 72:23:0221003:264 - 9 778 000 руб.

При этом статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

В целях проверки представленного истцом отчета N 94/14 от 26.05.2014 проведена экспертиза в Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" и получено положительное экспертное заключение N 445/05-14 от 29.05.2014, согласно которому отчет N 94/14 от 26.05.2014 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ, приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно не принял рыночную цену, установленную в отчете N 94/14 от 26.05.2014.

Так, в решении от 23.09.2014 (том 3 л.д. 43) суд указал, что в вышеуказанном отчете в нарушение пункта 8 ФСО N 3 в разделе "Анализ рынка" отсутствует обоснование значений (диапазонов) ценообразующих факторов для объектов оценки.

В нарушение пункта 22 ФСО N 1 оценщиком не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. В отчете об оценке не учтена обеспеченность района местоположения объекта оценки железнодорожными подъездными путями.

В разделе отчета "Описание объекта оценки" оценщик указал, что по состоянию на 01.01.2011 на оцениваемых земельных участках имеются следующие элементы инфраструктуры: водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, железнодорожные подъездные пути, что подтверждается копиями справок N 108 и N 111 от 21.05.2014.

Оценщик указывает на наличие коммуникаций на всех объектах-аналогах. В то же время в приложенных к отчету копиях объявлений об аналогах N 1 и N 3 отсутствует информация о наличии/отсутствии коммуникаций, для всех объектов-аналогов отсутствует информация о наличии/отсутствии железнодорожных подъездных путей, которыми обеспечены объекты оценки.

Наличие инженерных коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная качественная характеристика объекта оценки, имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, и, следовательно, данная информация согласно требованиям пункта 8 ФСО N 3 должна быть приведена в отчете об оценке и учтена оценщиком при оценке объектов оценки сравнительным методом.

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций в отчете отсутствует.

Объекты оценки расположены по ул. 50 лет Октября в г. Тюмени на 1-й линии. В отчете оценщик принимает допущение, что объекты-аналоги N 1 (р-н Московского тракта, д. Плеханово) и N 3 (р-н с. Яр) также расположены на 1-й линии, что не подтверждается копиями объявлений (стр. 101 и 107 отчета), о чем указывает сам оценщик.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, оценщиком для проведения оценки сравнительным методом выбраны аналоги, несопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, при этом соответствующие корректировки в отчете отсутствуют.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При отсутствии достаточной и достоверной информации на объекты-аналоги оценщик должен был отказаться от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что оценщиком допущено нарушение требований пунктов 20, 22 раздела IV ФСО N 1 "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода".

При изложенных обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, информация, содержащаяся в отчете, не может являться достоверной.

Согласно статье 11 Закона об оценке, отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Экспертом сделан вывод о корректном выборе, описании и сравнительном анализе объектов аналогов, в то время как оценщиком некорректно описаны объекты-аналоги, а изложенная в отчете об оценке информация не соответствует принципу обоснованности и проверяемости.

Таким образом, поскольку судом установлено, что отчет об оценке и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для установления кадастровой стоимости равной рыночной на основании указанного отчета.

Суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, согласно статье 110 АПК РФ, относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление производственно-технической комплектации" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.09.2014 по делу N А70-8956/2014 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова А.Н. Лотов