Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2014 г. N 13АП-27051/14

г. Санкт-Петербург

30 декабря 2014 г.

Дело N А56-49285/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.

при участии:

от истца: Тиунов Б.В. (доверенность от 27.12.2013)

от ответчика: Егорова М.Г. (генеральный директор, протокол от 30.11.2010 N 4/11-10), Халилов А.Р. (доверенность от 19.08.2014)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27051/2014) ЗАО "Аскон" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-49285/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ЗАО "Аскон"

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Аскон" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 200 427 руб.01 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.12.2001 N 01-А005688 за период с 01.10.2013 по 30.09.2014, 40 477 руб. 92 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.10.2013 по 16.07.2014, расторжении договора аренды от 18.12.2001 N 01-А005688 и выселении ответчика из занимаемой части помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-я линия В.О., д. 20, литера А, пом. 7Н, ч.п. 3, 4, 5 (МОП ч.п1, 2).

Решением от 03.10.2014 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе и дополнениях к апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, полагая, что судом неправомерно отклонены ходатайства ответчика о вызове свидетеля, истребовании у истца расчета арендной платы с учетом существующих ограничений на использование объекта недвижимого имущества и истребовании сведений из ЕГРП на нежилое помещение. Податель жалобы указывает, что размер арендной платы Комитетом завышен, применение коэффициента наилучшего использования - офис противоречит существующим ограничениям использования арендуемого имущества; дополнительное соглашение N 2 к договору не зарегистрировано в установленном порядке, следовательно, не является заключенным. Кроме того, помещение ответчиком фактически не используется с 23.09.2013, истец от приема помещения отказался, в связи с чем помещение опечатано в присутствии представителя балансодержателя, которому переданы ключи.

В судебном заседании представитель Комитета возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Техноком" (арендатор) заключен договор от 18.12.2001 N 10-А005688 аренды части помещения пом. 7Н площадью 33,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-я линия В.О., д. 20, литера А, ч.п. 3, 4, 5 (МОП ч.п1, 2), сроком до 19.09.2006.

На основании дополнительного соглашения от 04.09.2006N 1 к договору "Об уступке прав и переводе долга" права и обязанности арендатора переданы Обществу.

По акту приема- передачи от 04.09.2006 объект аренды передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Разделом 3 договора регулируется платежи и расчеты по договору.

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы в соответствии с пп. 2.3.1 договора) изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Сторонами также подписано дополнительное соглашение от 06.04.2009N 2 к договору, в соответствии с которым объект аренды определен как часть помещения пом. 7Н площадью 32,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-я линия В.О., д. 20, литера А, ч.п. 3, 4, 5 и МОП, изменен размер арендной платы, срок действия договора установлен до 25.02.2010.

В соответствии с пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.04.2009 N 2, с 01.01.2010 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Апред * I, где Атек - плата за аренду объекта в квартал в текущем году, Апред - плата за аренду объекта в квартал в предыдущем году, I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Согласно пункту 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.04.2009 N 2 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп. 3.2 договора. НДС и иные налоги арендатор уплачивает в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января.

Пунктом 4.9 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение пункта 2.2.2 договора в виде пени в размере 0, 15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, Комитет направил Обществу претензию от 20.04.2014 N 1147-19/14, в которой сообщил о необходимости погасить образовавшуюся задолженность и начисленные на ее сумму пени в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также явиться для заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Таким образом, тот факт, что дополнительное соглашение от 06.04.2009 N 2 не прошло государственную регистрацию, не освобождает ответчика от исполнения обязательств по оплате по договору аренды в редакции данного дополнительного соглашения, учитывая фактическое исполнение его сторонами, и лишает ответчика права ссылаться на незаключенность или недействительность договора в том числе по мотиву несогласования сторонами существенного условия договора об объекте аренды (п. 15 Постановления N 73).

Поскольку арендная плата за пользование спорным помещением Комитетом рассчитана из условий договора с учетом положений дополнительного соглашения от 06.04.2009 N 2, в установленном порядке установленный данным соглашением размер арендной платы Обществом не оспорен и не изменен, судом первой инстанции обоснованно взысканы задолженность по арендной плате и неустойка в заявленном размере.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено надлежащих доказательств направления в адрес Комитета отказа от спорного договора аренды, на что обоснованно указано судом.

Вопреки доводам подателя жалобы, письмо от 10.07.2014 N 11 таким доказательством не является, так как содержит не отказ от договора, а предложение осуществить приемку помещения со ссылкой на неиспользование помещении с 23.09.2013.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, согласно положениями пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, сторона по договору вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного (или возобновленного) на неопределенный срок, за три месяца.

Таким образом, и в случае оценки письма ответчика от 10.07.2014 как отказа от договора, на дату принятия обжалуемого решения договор аренды являлся действующим.

Требование о расторжении договора аренды заявлено истцом на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3.2. договора аренды, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения, и правомерно удовлетворено судом, поскольку Обществом доказательства оплаты долга не представлены.

В связи с расторжением договора аренды Общество правомерно на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации выселено из занимаемого по договору аренды помещения.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу N А56-49285/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева