Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2015 г. N 07АП-12411/14

г. Томск

15 января 2015 г.

Дело N А03-13416/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2015 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полосина А.Л.,

судей: Бородулиной И. И., Музыкантовой М. Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Большаниной Е.Г.

при участии в заседании:

от заявителя: без участия (извещен)

от заинтересованного лица: без участия (извещено)

от третьих лиц: без участия (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (N 07АП-12411/14)

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 27 октября 2014 года по делу N А03-13416/2014 (судья Ильичева Л.Ю.)

по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенные в сообщениях N 01/029/2014-907 от 04.07.2014, N 01/028/2014-455 от 04.07.2014, N 01/028/2014-448 от 04.07.2014, N 01/029/2014-902 от 04.07.2014, N 01/029/2014-903 от 04.07.2014, N 01/029/2014-906 от 04.07.2014, N 01/028/2014-454 от 04.07.2014, N 01/028/2014-445 от 04.07.2014, N 01/029/2014-905 от 04.07.2014, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать договоры аренды: N 24 от 21.10.2013 года, N 65 от 21.10.2013 года, N 99 от 21.10.2013 года, N 109 от 21.10.2013 года, N 121 от 21.10.2013 года, N 122 от 21.10.2013 года, N 622 от 21.10.2013 года, N 771 от 21.10.2013 года, N 773 от 21.10.2013 года

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданина Егояна Романа Жоровича; гражданку Сундукову Татьяну Николаевну; индивидуального предпринимателя Толчину Татьяну Владимировну; открытое акционерное общество "Аптека N 1"; гражданина Функа Александра Эдкарловича; индивидуального предпринимателя Алексеева Сергея Александровича; общество с ограниченной ответственностью "Комплекс услуг"; общество с ограниченной ответственностью "Компания недвижимости "Позитив"; индивидуального предпринимателя Байкову Ольгу Михайловну,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее по тексту - заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, изложенных в сообщениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту - Управление, заинтересованное лицо) N 01/029/2014-907 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-455 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-448 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-902 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-903 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-906 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-454 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-445 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-905 от 04.07.2014 года, обязании зарегистрировать договоры аренды N 24 от 21.10.2013 года, N 65 от 21.10.2013 года, N 99 от 21.10.2013 года, N 109 от 21.10.2013 года, N 121 от 21.10.2013 года, N 122 от 21.10.2013 года, N 622 от 21.10.2013 года, N 771 от 21.10.2013 года, N 773 от 21.10.2013 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гражданин Егоян Роман Жорович; гражданка Сундукова Татьяна Николаевна; индивидуальный предприниматель Толчина Татьяна Владимировна; открытое акционерное общество "Аптека N 1"; гражданин Функ Александр Эдкарлович; индивидуальный предприниматель Алексеев Сергей Александрович; общество с ограниченной ответственностью "Комплекс услуг"; общество с ограниченной ответственностью "Компания недвижимости "Позитив"; индивидуальный предприниматель Байкова Ольга Михайловна.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований, поскольку неизолированная часть помещения может быть объектом аренды только в случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные сведения отражены в кадастровом паспорте.

Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве на жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу заинтересованного лица не подлежащей удовлетворению, поскольку при передаче нежилого помещения или его части в аренду, образование, создание, прекращение или существенного изменения характеристик объекта не происходит.

Письменный отзыв заявителя приобщен к материалам дела.

Третьи лица отзыв в материалы дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2014 года не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности находятся объекты недвижимости, расположенные в г. Барнауле по адресу: ул. Куйбышева, 1; пр-кт Социалистический, 69 и г. Барнаул, р.п. Южный, пр-кт Дзержинского, 7.

Согласно договорам аренды от N 24 от 21.10.2013 года, N 65 от 21.10.2013 года, N 99 от 21.10.2013 года, N 109 от 21.10.2013 года, N 121 от 21.10.2013 года, N 122 от 21.10.2013 года, N 622 от 21.10.2013 года, N 771 от 21.10.2013 года, N 773 от 21.10.2013 года городской округ - город Барнаул Алтайского края (Арендодатель), действующий через уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, передал в аренду нежилые помещения, расположенное в объектах недвижимости по указанным выше адресам, Сундуковой Т.Н.; ИП Толчиной Т.В.; ОАО "Аптека N 1"; Функу А.Э.; ИП Алексееву С.А.; ООО "Комплекс услуг"; ООО "Компания недвижимости "Позитив"; ИП Байковой О.М.

Имущество предоставлено в аренду сроком на три года. Приложениями к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актами приема-передачи нежилых помещений спорные нежилые помещения фактически переданы от Арендодателя Арендаторам.

В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Комитет 29.05.2014 года обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды.

Сообщениями N 01/029/2014-907 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-455 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-448 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-902 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-903 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-906 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-454 от 04.07.2014 года, N 01/028/2014-445 от 04.07.2014 года, N 01/029/2014-905 от 04.07.2014 года Управление информировало Комитет об отказе в государственной регистрации прав по договорам аренды.

В качестве основания для отказа указано, что заявителем не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровые паспорта объектов недвижимости с указанием части, передаваемой в аренду.

Полагая указанные выше отказы в государственной регистрации незаконными, Комитет обратился в Арбитражный суд Алтайского края с настоящими требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Частью 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзацы 10, 11 пункта 1 названной статьи).

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 10 статьи 33 названного Закона представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Гражданского кодекса РФ в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект на который устанавливается право.

Согласно пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на государственную регистрацию Комитетом представлены пакеты документов, включающие в себя, в том числе графическое описание передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, являющихся предметом аренды.

Данные документы содержат текстуальное и графическое описание нежилых помещений, оформленных в виде приложений к договорам аренды и подписаны сторонами договоров.

Указанное выше обстоятельство заявителем апелляционной жалобы по существу не оспаривается.

При этом, после подписания договоров аренды Арендодатель передал, а Арендаторы приняли во временное пользование и владение конкретные нежилые помещения, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствуют акты приема-передачи.

Как правомерно отмечено арбитражным судом, требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещении, являющемся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.

Кроме этого, объекты недвижимого имущества, части которого переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом кадастровые паспорта на спорное недвижимое имущество находятся в деле правоустанавливающих документов. Иного апеллянтом не доказано.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства, учитывая, что договоры аренды содержат приложения, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, данные документы представлены на государственную регистрацию вместе с заявлениями, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые отказы заинтересованного лица не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2014 года по делу N А03-18982/2013.

При этом апелляционная инстанция отмечает, что сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастровых паспортов с указанием размера арендуемых площадей, не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договоров аренды по причине их отсутствия. Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено. Кроме этого, из текста оспариваемых отказов не следует, что основанием для отказа в государственной регистрации договоров аренды послужило то, что у регистрационного органа отсутствовала возможность определить предмет аренды.

Учитывая изложенное, арбитражный суд обоснованно удовлетворил заявленные Комитетом требования.

Оценивая иные доводы апелляционной жалобы применительно к изложенным выше обстоятельствам апелляционный суд с учетом перечисленных положений норм права, содержания договора и других доказательств, представленных в материалы настоящего дела, также приходит к выводу об отсутствии оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованными.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 октября 2014 года по делу N А03-13416/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Полосин А.Л.

Судьи

Бородулина И. И. Музыкантова М. Х.