Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 г. N 03АП-5073/14 (ключевые темы: арендная плата - договор аренды земельного участка - расторжение договора - рекреационное назначение - раздел земельного участка)

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 г. N 03АП-5073/14

г. Красноярск

16 января 2015 г.

Дело N А74-2351/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Ишутиной О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Курорт "Озеро Шира": Третьяковой Е.А., представитель по доверенности от 05.12.2014;

от администрации муниципального образования Ширинский район: Ренгельман М.В., представителя по доверенности от 12.01.2015 N 2,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Курорт "Озеро Шира"

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 1 августа 2014 года по делу N А74-2351/2014, принятое судьей Федулкиной А.А.,

установил:

Администрация муниципального образования Ширинский район (ИНН 1911000663, ОГРН 1031900879768) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Курорт "Озеро Шира" (ИНН 1911001829, ОГРН 1021900880220) о расторжении договора аренды земельного участка N 105 ФС от 08.08.2005, общей площадью 367 556 кв.м., разделённого на 14 земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01 августа 2014 года иск удовлетворен, суд обязал вернуть земельные участки истцу.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать по следующим мотивам:

- суд первой инстанции неправомерно не допустил к участию в деле представителей ответчика,

- при наличии объектов недвижимости земельный участок вернуть не представляется возможным.

В дополнении ответчик указал, что основным видом деятельности является санаторно-курортная деятельность, размеры озелененных территорий общего пользования курортных зон следует устанавливать из расчета 100 м кв. на одно место в санитарно-курортных и оздоровительных учреждениях, при 716 койко-мест размер земельного участка, занятого санаторием не может быть менее 358 000 кв. м.

Согласно пункту 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок в границах санитарных зон у арендатора не может быть изъят или выкуплен.

Существенность нарушений истцом не доказана.

Вред при реальной возможности гашения долга значительно ниже, чем в результате расторжения договора.

Истец представил отзыв, в котором пояснил следующее.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом, как правильно указал ответчик в своей апелляционной жалобе, со ссылкой па абзац 2 п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости применим и случае отчуждения земельного участка и расположенных на нем объектов, принадлежащих одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

В данном случае речь идет о прекращении права аренды земельного участка, а также прав и обязанностей, вытекающих из данного права, но не о прекращении права пользования его частью, занятой соответствующим объектом недвижимости.

В связи с этим вышеуказанный довод ответчика является несостоятельным и не подлежащим применению судом апелляционной инстанции при вынесении соответствующего решения, поскольку указанные доводы ответчика не могут служить обстоятельствами лишающими собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619. и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ при наличие соответствующих оснований.

Кроме того, в рамках запрашиваемой судом информации администрация муниципального образования Ширинский район сообщает, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие ОАО "Курорт "Озеро Шира" на праве собственности, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 19:11:0000000: 838 и 19:11:020102: 203. Данная информация следует из выписки из ЕГРП.

Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела - лицензии, положения о детском санаторно-оздоровительном лагере круглогодичного действия, сведения об инвентаризации койкомест в санатории, платежные поручения о гашении задолженности по арендным платежам.

В судебном заседании 16.01.2015 представителем ответчика заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела договора о закреплении прав от 17.07.92, договора передачи имущества от 10.02.98, Договора передачи имущества от 06.04.99, перечня к договору о закреплении прав, приложения 1 к договору о разграничения прав, приложение N 1, расшифровки к акту передачи имущества от 14.08.01, расшифровки к акту приема передачи имущества без N , акта приема передачи имущества от 06.04.99, акт приема передачи имущества от 10.02.98, акт приема-передачи имущества от 10.02.98 2 часть, заявления начальнику ОМВД по МВД России по Ширинскому району, ответа администрации на запрос, письма Администрации м.о Ширинский район, письма Главе Зайцеву С.Н. от 17.05.2012, Письма Главе Зайцеву С.Н., письма Руководителю территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом, фотографий, схем расположения теплосетей.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 2 названной нормы Кодекса предусмотрено, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

Коллегия судей отклоняет ссылку ответчика на то, что препятствием к приобщению заявленных документов явился неправомерный отказ суда представителям ответчика участвовать в судебном заседании.

Данные документы были представлены в третьем судебном заседании апелляционного суда, что не объясняет невозможность приложения документов к апелляционной жалобе или невозможность направления либо передачи нарочным в дело при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Представителем истца заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРП о правах ответчика на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 27.11.2014 годаN 07/005/2014-954, письма отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Ширинский район от 04.12.2014 года N 224, схемы размещения объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Курорт "Озеро Шира".

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные документы приобщены к материалам дела, как представленные в обоснование возражений относительно апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

08.08.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия (арендодателем) и закрытым акционерным обществом "Курорт "Озеро Шира" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 105 ФС, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу: Республика Хакасия, п.г.т. Жемчужный, зона курорта, кадастровый номер 19:11:020102:0003, для оздоровительной деятельности общей площадью 385 787 кв.м. На момент заключения договора участок находился в фактическом пользовании арендатора. Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 08.08.2005 по 08.08.2009. В пункте 3.4.2. договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.04.2006, номер государственной регистрации 19-19-11/001/2006-697.

Дополнительным соглашением от 09.04.2007 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия и открытое акционерное общество "Курорт "Озеро Шира" согласовали внесение изменений в договор в части его предмета - земельный участок из земель особо охраняемых природных территорий, расположенный по адресу: Республика Хакасия, п.г.т. Жемчужный, курортная зона "Озеро Шира", кадастровый номер 19:11:990101:0158, для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 372 713 кв.м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 09.04.2007 стороны согласовали срок действия договора - с 08.08.2005 по 08.08.2054 (49 лет). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 05.06.2007, номер государственной регистрации 19-19-11/003/2007-350.

02.12.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, п.г.т. Жемчужный, зона курорта "Озеро Шира", кадастровый номер 19:11:990101:429, для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 367 556 кв.м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.12.2011 стороны установили, что размер арендной платы изменяется ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Изменение размера арендной платы путем корректировки на уровень инфляции на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке без уведомления арендатора. При изменении рыночной стоимости земельного участка с определением годовой арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия от 15.12.2011 N 148-р "О передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования Ширинский район" 18.01.2012 зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием Ширинский район на земельный участок, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, п.г.т. Жемчужный, зона курорта "Озеро Шира", кадастровый номер 19:11:990101:429, для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения общей площадью 367 556 кв.м., а также сохранено обременение участка в виде аренды.

08 августа 2012 г. муниципальное образование Ширинский район (сторона 1) и ОАО "Курорт "Озеро Шира" (сторона 2) в связи с государственной регистрацией права собственности за муниципальным образованием Ширинский район на земельный участок с кадастровым номером 19:11:990101:429 заключили соглашение об оплате фактического использования земельного участка по договору N 105ФС от 08.08.2005, в котором пришли к соглашению о внесении стороной 2 платы за фактическое использование земельного участка площадью 256258,16 кв.м. и 8898,92 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, к.п. Жемчужный, зона курорта "Озеро Шира".

22.01.13 директор ОАО "Курорт "Озеро Шира" обратился к арендодателю с просьбой о выдаче разрешения на раздел земельного участка кадастровый N 19:11:990101:429, о подготовке договора аренды на вновь сформированные участки 429:1 и 429:6 ориентировочной площадью 267000кв.м. и указав, что от участков, на которых нет объектов недвижимости, принадлежащих обществу, последнее откажется.

01.03.2013 Администрацией МО Ширинский район принято постановление N 314 о разделе земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Ширинский район, Жемчужный, зона курорта "Озеро Шира" на 13 земельных участков.

29.07.2013 вновь образованные земельные участки в количестве 13 штук поставлены на кадастровый учет с кадастровыми номерами N 19:11:020102:200, N 19:11:020102:201, N 19:11:020102:202, N 19:11:020102:203, N 19:11:020102:204, N 19:11:020102:205, N 19:11:020102:206, N 19:11:020102:207, N 19:11:020102:208, N 19:11:020102:209, N 19:11:020102:210, N 19:11:020102:211, N 19:11:000000:652.

29.08.2013 администрацией принято постановление N 1397 о разделе участка кадастровый N 19:11:000000:652 площадью 272531кв.м. на 2 участка: площадью 269693 кв.м. и 2838 кв.м.

В результате раздела 30.01.2014 поставлены на кадастровый учет земельные участки кадастровый N 19:11:0000000: 838 и кадастровый N 19:11:020101: 201.

26.08.2013 и 07.03.2014 на созданные в процессе раздела земельные участки зарегистрировано право собственности МО Ширинский район и обременение в виде аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01.11.2013 по делу N А74-3585/2013 установлен факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 19:11:990101:429 площадью 265 157,08 кв.м.

Указанным решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 01.11.2013 по делу N А74-3585/2013 с ответчика в пользу истца взыскан долг по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 105 ФС от 08.08.2005 по арендной плате 2 509 340 руб. 30 коп. за период с 19.01.2012 по 31.10.2013.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17.09.2013 по делу N А74-5056/2013 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Курорт "Озеро Шира". 23 декабря 2013 года в отношении должника ОАО "Курорт "Озеро Шира" введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.06.2013 по делу N А74-5056/2013 в отношении должника ОАО "Курорт "Озеро Шира" введена процедура внешнего управления на 18 месяцев.

Поскольку ответчик вновь допустил просрочку платежа и не произвел оплату арендной платы за пользование земельным участком в период с ноября 2013 года по апрель 2014 года, истец обратился в суд с иском с требованием о взыскании с ответчика суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в рамках дела N А74-1985/2014.

14.01.2014 арендодатель направил в адрес общества соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для подписания, на что получил отказ со ссылкой на позицию временного управляющего.

Письмом от 06.03.2014 арендодатель предложил обществу расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с непогашением взысканной решением Арбитражного суда Республики Хакасия N А74-3585/2013 задолженности, а также наличием задолженности по текущим платежам.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании договора N 105 ФС 08.08.2005 (л.д. 34 т.1) и дополнительных соглашений к нему между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктами 2, 4, 5 Федерального закона "О государственной регистрации" государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.

С учетом изложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что раздел земельного участка не является основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, следовательно, договор N 105 ФС аренды земельного участка от 08.08.2005 является действующим.

Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон, по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором N 105 ФС арендодателю предоставлено право требовать расторжения договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 3.4.2 договора аренды земельного участка установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Решением по делу N А74-3585/2013 установлено неисполнение обязанности арендатором по внесению арендной платы в срок с 19.01.2012 по 31.10.2013. Таким образом, арендатор пользовался земельным участком длительное время без соответствующего внесения арендных платежей при предусмотренной договором помесячной системе оплаты. Задолженность по арендной плате в размере 2 509 340 руб. 30 коп. не уплачена и на основании вступившего в законную силу решения суда от 01.11.2013. Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21.07.2014 с ответчика вновь взыскана задолженность по арендной плате за период с ноября 2013 по апрель 2014 в сумме 828 934 руб. 08 коп. Таким образом, арбитражным судом установлено длительное неисполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы относительно предусмотренных договором сроков. Возбуждение в отношении ответчика дела о несостоятельности (банкротстве) свидетельствует о неплатежеспособности общества.

Поскольку судом установлено неоднократное длительное неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы, повлекшее нарушение прав публичного собственника на своевременное получение имущественной выгоды от передачи земельных участков в пользование, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что неисполнение арендатором длительное время своих обязательств по договору влечет для истца такой ущерб, что он в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать, и, потому, является существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об оплате долга предъявлено истцом в рамках дела N А74-3585/2013. Взысканная арбитражным судом сумма долга до настоящего времени не погашена. Врученные ответчику предложения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.01.2014 и от 11.03.2014 оставлены без удовлетворения.

Так как материалами дела доказаны факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы, соблюдение арендодателем досудебного порядка расторжения договора, договор аренды земельного участка N 105 ФС правомерно расторгнут судом первой инстанции. Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10.

Изложенный в отзыве на иск довод ответчика о том, что право аренды земельного участка является активом должника и расторжение договора делает невозможным восстановление платёжеспособности должника признан судом несостоятельным, поскольку введение в отношении должника процедур в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика об отсутствии задолженности у арендатора перед арендодателем опровергается представленными в дело судебными актами.

Довод ответчика об ограниченности в обороте земельного участка, предоставленного в аренду, и, соответственно, о невозможности его изъятия у арендатора основан на ошибочном толковании норм материального права.

Довод ответчика о злоупотреблении администрацией своими правами на расторжение договора признан арбитражным судом необоснованным также как и довод о невозможности осуществления ответчиком своей деятельности ввиду расторжения договора, так как согласно позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что, учитывая раздел арендованного земельного участка на 14 участков меньшей площадью и регистрацию в отношении каждого из них обременения в виде аренды, требования о возврате подлежат рассмотрению применительно к каждому образованному в результате раздела земельному участку (КН N 19:11:020102:200, N 19:11:020102:201, N 19:11:020102:202, N 19:11:020102:203, N 19:11:020102:204, N 19:11:020102:205, N 19:11:020102:206, N 19:11:020102:207, N 19:11:020102:208, N 19:11:020102:209, N 19:11:020102:210, N 19:11:020102:211, N 19:11:0000000: 838 и N 19:11:020101: 201).

При этом суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 450, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о прекращении договора аренды по требованию арендодателя, и, следовательно, о наличии оснований для возврата ответчиком истцу всех земельных участков.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требования Администрации муниципального образования Ширинский район возвратить по акту приема-передачи земельные участки 19:11:000000:838 и 19:11:020101:203 по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со ст. 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Обращаясь в арбитражный суд с иском, Администрация муниципального образования Ширинский район просила обязать общество "Курорт "Озеро Шира" возвратить земельный участок в связи с прекращением арендных отношений.

Согласно абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из смысла ст. 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к рассматриваемому спору требование о возврате земельного участка по существу означает освобождение его от расположенных на нем объектов.

На основании сведений ЕГРП об объектах недвижимости, принадлежащих ответчику, представленных истцом в виде вписки от 27.11.2014, а также схемы размещения данных объектов, апелляционный суд установил, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества "Курорт "Озеро Шира", расположены на земельных участках 19:11:000000:838 и 19:11:020101:203.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Коллегией судей установлено, что при предоставлении земельных участков 19:11:000000:838 и 19:11:020101:203 обществу "Курорт "Озеро Шира" на них уже находились объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, что подтверждается сведениями ЕГРП о том, что объекты переданы в собственность общества на основании договора о передаче имущества от 10.02.1998, договора о передаче имущества от 06.04.1999.

На земельном участке 19:11:000000:838 находятся: здание танцевального зала площадью 714,6 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 5, здание дома культуры площадью 2672,3 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 6, здание столовой площадью 1783,7м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 8, здание корпус 7 площадью 2950,9 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 9, здание корпус 8 площадью 3226,3м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 10, здание корпус 2 площадью 1999,5 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 13, здание водогрязелечебницы площадью 4487,7м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 14, здание корпус 6/2 площадью 146,9м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 22, здание корпус 6/1 площадью 607,8м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 23, здание корпус 3 площадью 2987,8 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 24, здание корпус 4 площадью 2480,3 м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 25, здание корпус 5 площадью 3168,6м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 26, здание центр досуга площадью 297,5м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 31,

На земельном участке 19:11:020101:203 площадью 8890,0 м2 находятся здание N 18 площадью 129,0м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 28, здание N 26 площадью 128,7м2 в выписке от 27.11.2014 находится под номером 29.

Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, судом первой инстанции не учтено, что поскольку на земельных участках 19:11:000000:838 и 19:11:020101:203 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу "Курорт "Озеро Шира", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.

Доводы ответчика о том, что на других земельных участках находятся объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, поскольку является возникшим ранее, до введение в действие закона о регистрации, отклоняются, поскольку в материалах дела отсутствует техническое описание данных объектов (сведения о капитальности объектов, примененных материалах при строительстве, площади, этажности, протяженности трасс, иных характеристиках), доказательства существования объектов, также как и описание их местоположения на спорных участках.

Ограждение, асфальтобетонное покрытие, озеленение, канализационные коллекторы не могут определять судьбу земельного участка, поскольку не имеют самостоятельного значения.

В ходатайстве о приобщении дополнительных доказательств в суде апелляционной инстанции не было указано на то, что документы представлены в целях установления описания и местоположения объектов недвижимости. Кроме того, дополнительные доказательства, подтверждающие технические характеристики каких-либо объектов недвижимости, не представлены в апелляционную инстанцию.

Довод ответчика о том, что все земельные участки представляют собой единый земельный участок, предназначенный для использования комплекса объектов недвижимости, объединенных одним назначением, отклоняется как не подтвержденный документально. Указанный довод опровергается обращением от 22.01.13 директора ОАО "Курорт "Озеро Шира" к арендодателю с просьбой о выдаче разрешения на раздел земельного участка кадастровый N 19:11:990101:429, о подготовке договора аренды на вновь сформированные участки 429:1 и 429:6 ориентировочной площадью 267000кв.м. с указанием, что от участков, на которых нет объектов недвижимости, принадлежащих обществу, последнее откажется.

Ссылка ответчика на сговор директора и истца необоснованна, составление документов более ранней датой не подтверждено доказательствами, меры к обжалованию процедуры разделения земельного участка не принимались, в связи с чем указанные доводы ответчика подлежат отклонению.

Довод ответчика о злоупотреблении истца своими правами отклоняется, так как противоречит имеющимся в деле доказательствам о наличии задолженности по арендным платежам и пояснениям истца о необходимости эффективного использования земельных участках, принадлежащим муниципальному образованию и фактически неиспользуемых ответчиком.

Коллегия судей отклоняет довод ответчика о том, что при 716 койко-мест размер земельного участка, занятого санаторием, не может быть менее 358 000 кв. м. исходя из того, что размеры озелененных территорий общего пользования курортных зон следует устанавливать из расчета 100 м кв. на одно место в санитарно-курортных и оздоровительных учреждениях.

О неиспользовании части участка сообщил директор ОАО "Курорт "Озеро Шира" в своем письме от 22.01.2013 (л.д. 4 т. 2) с просьбой о разделе земельного участка с целью последующего отказа от неиспользуемой части земельного участка.

Таким образом, земельные участки N 19:11:020102:200, N 19:11:020102:201, N 19:11:020102:202, N 19:11:020102:204, N 19:11:020102:205, N 19:11:020102:206, N 19:11:020102:207, N 19:11:020102:208, N 19:11:020102:209, N 19:11:020102:210, N 19:11:020102:211, и N 19:11:020101: 201 при отсутствии доказательств нахождения на них объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, подлежат возврату Администрации муниципального образования Ширинский район.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт в части возложения на общество "Курорт "Озеро Шира" обязанности возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 19:11:000000:838 площадью 269693 кв.м. и 19:11:020101:203 площадью 8890,0 кв.м. подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данной части требования удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы (2000 рублей) возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 1 августа 2014 года по делу N А74-2351/2014 отменить в части обязания открытого акционерного общества "Курорт "Озеро Шира" передать администрации муниципального образорвания Ширинский район

- земельный участок площадью 8890 кв.м., земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, местоположение - РХ, Ширинский район, п. Жемчужный, зона курорта "Озера Шира", участок 5, кадастровый N 19:11:020102:203;

- земельный участок площадью 269693 кв.м. земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, местоположение - РХ, Ширинский район, п. Жемчужный, зона курорта "Озера Шира, участок 1, кадастровый N 19:11:000000:838;

В указанной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образорвания Ширинский район в пользу открытого акционерного общества "Курорт "Озеро Шира" 2000 рублей расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.В. Ишутина В.В. Радзиховская