Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. N 15АП-21654/14

город Ростов-на-Дону

20 января 2015 г.

дело N А32-16007/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: председатель Широбоков А.П., паспорт, выписка из ЕГРЮЛ N 7495В/2014 от 12.01.2015; представитель Корсаков Д.К., паспорт, доверенность от 21.11.2014

от третьих лиц: представители не явились, извещены;

от Бурылова Александра Владимировича: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи; Жилищно-строительного кооператива "Альфа" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 по делу N А32-16007/2014 по иску Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148) к Жилищно-строительному кооперативу "Альфа" (ОГРН 1022302927800 ИНН 2320106507) при участии третьих лиц: Росреестра по Краснодарскому краю; Мельниковой Татьяны Михайловны; Бурылова Александра Владимировича

о взыскании задолженности, принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу "Альфа" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды N 4900004094 от 19.02.2007 за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 в размере 11 711 326,79 руб., пени по состоянию на 02.04.2014 в размере 904 112,08 руб., расторжении договора аренды N 4900004094 от 19.02.2007.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и кооператив обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы истец ссылается на то, что на спорном земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства, которые возведены без получения соответствующего разрешения. Также части земельного участка были переданы в субаренду, на участках, переданных в субаренду, также возведены самовольные постройки. Администрация полагает, что дополнительный коэффициент при расчете арендной платы ей применен обоснованно. Истец также считает, что договор должен быть расторгнут.

В апелляционной жалобе кооператив просит изменить мотивировочную часть решения, исключив выводы о ничтожности договора.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что судом не принято во внимание дополнительное соглашение от 27.07.2010 к договору, которым администрация, обладая правом собственности на земельный участок, передала его в аренду кооперативу. Ответчик указывает, что аналогичные выводы были сделаны в рамках дела N А32-34646/2010.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать.

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представлен.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие сторон, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы и выступили против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 4900004094 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201020:0093 площадью 58 000 кв. м для строительства квартала индивидуальной жилой застройки.

24.04.2013 Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи проведено обследование земельного участка.

В ходе проверки установлено, что на земельном участке расположен ряд сооружений, части земельного участка переданы в субаренды третьим лицам.

По мнению истца, данные сооружения возведены на земельном участке самовольно, в связи с чем, в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение от 30.05.2013 к договору аренды N 4900004094 от 19.02.2007, в соответствии с которым произведен перерасчет арендной платы с применением дополнительного коэффициента Кпр=10 (в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 07.08.2007 N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы г. Сочи от 15.06.2007 N791").

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 составила 11 711 326 руб. 79 коп.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием для обращения истца в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих оснований.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент - 10 (самовольное строительство).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанный поправочный коэффициент использован администрацией при расчете размера арендной платы необоснованно.

Согласно статьям 153, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 420 названного Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при заключении договора значима воля всех участников сделки.

При этом суд исходит из того, что при заключении договора стороны должны соблюдать согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствия условия своих соглашений обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Обосновывая расчет образовавшейся задолженности, администрация полагает, что увеличение размера арендных платежей вызвано включением в формулу расчета дополнительного коэффициента - 10, применяемого к арендаторам, использующим земельные участки, предоставленные для строительства в отсутствие разрешения на строительство, в связи с отсутствием у кооператива разрешения на строительство.

Договором аренды предусмотрено применение коэффициентов к определенной площади арендуемого земельного участка в зависимости от ее целевого использования, а также предусмотрен порядок (механизм) расчета арендной платы.

Таким образом, стороны установили порядок внесения изменений в договор. При этом, при изменении составляющих механизма (порядка) исчисления арендной платы изменения в договор не вносятся, меняется лишь расчет, а порядок исчисления арендной платы остается прежним.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок и изменением примененных коэффициентов, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке, а именно, введен новый коэффициент 10 (самовольное строительство).

Однако, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, изменения самого механизма расчета арендной платы.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Главы администрации Сочи N 791 от 15.06.2007, которым введен коэффициент 10 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. В данном случае изменение механизма (порядка) исчисления арендной платы возможно только в порядке, предусмотренном ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11, в Определении ВАС РФ от 16.02.2012 N 15837/11).

Кроме того, применение в расчете повышающего коэффициента 10 - строительство без разрешительной документации, установленного положением, утвержденным постановлением Главы Сочи N 791 от 15.06.2007, противоречит Постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" утверждены Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края и базовые ставки арендной платы за земли различных категорий. Пунктом 2 постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований края дифференцировать установленные приложениями N 2 и N 3 к настоящему постановлению базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края; устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение N 5 к настоящему постановлению.

Постановление не наделяет органы местного самоуправления правом на установление дополнительных коэффициентов, ухудшающих положение землепользователя.

С учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11.05.2004 N 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил дифференциация базовых ставок арендной платы не должна осуществляться произвольно органами местного самоуправления, а должна основываться на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Установленный постановлением главы Сочи коэффициент Кпр за строительство без разрешительной документации является по существу санкцией за совершение этого действия.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что этот коэффициент применен истцом в расчете арендной платы неправомерно.

В связи с этим, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

В удовлетворении требований о расторжении договора также обоснованно отказано.

Пункт 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В п. 2 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации, указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности.

В силу п. 4 ст. 31 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со ст. 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 статьи 3 ФЗ от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 214 и п. 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Органом, осуществляющим полномочия РФ по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих наделение администрации г. Сочи в 2007 году полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, отнесенным к федеральной собственности.

Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ), определил, что расположенные в границах курортов федерального значения земельные участки собственность Российской Федерации на которые не зарегистрирована, отнесены к федеральной собственности (пункт 7 статьи 1). Пункт 11 указанной нормы содержит предписание, согласно которому к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи. Между тем, из содержания закона не следует, что его положения имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ (с 19.12.2008) администрация г. Сочи была не вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, следовательно, договор аренды N 4900004094 от 19.02.2007, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожной сделкой и не повлек возникновение у кооператива правовых оснований для использования указанного участка.

То обстоятельство, что 27.07.2010 между администрацией и кооперативом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, не может свидетельствовать о конвалидации ничтожного договора, поскольку данные действия сторон не исцеляют пороки ничтожной сделки.

Таким образом, заявленные требования в части расторжения договора аренды N 4900004094 от 19.02.2007 удовлетворению не подлежат (ничтожная сделка, как не повлекшая правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью, расторгнута быть не может).

Доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 по делу N А32-16007/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Ю.И. Баранова Н.В. Ковалева