Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2015 г. N 12АП-11734/14

г. Саратов

22 января 2015 г.

Дело N А57-9156/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "21" января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" января 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Нечитайло В.М.,

при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Балашовский текстиль"- Кулешовой В.В., действующей на основании доверенности от 06. 06. 2014,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Балашовский текстиль" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 октября 2014 года по делу N А57-9156/2014 (судья Комлева Л. П.), по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района (ИНН 6440010762, ОГРН1026401593008) к Открытому акционерному обществу "Балашовский текстиль" (ИНН 6440001060, ОГРН 1026401581535), о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района (далее по тексту - КУИ Администрации Балашовского муниципального района, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Балашовский текстиль" (далее по тексту - ОАО "Балашовский текстиль", ответчик) о взыскании задолженности по договору земельного участка N 140 от 26.07.2013 по арендной плате за период 3-4 квартал 2013 года в размере 240 516 (двести сорок тысяч пятьсот шестнадцать) рублей 40 копеек.

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 08 октября 2014 года с ОАО "Балашовский текстиль" в пользу КУИ Администрации Балашовского муниципального района взыскана задолженность по договору аренды N 140/13 земельного участка от 26.07.2013 за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 в сумме 783 569,16 рублей.

В остальной части исковых требований отказано.

С ОАО "Балашовский текстиль" в доход федерального бюджета взысканы расходы по государственной пошлине в размере 18671,38 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Балашовский текстиль" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части удовлетворенных требований по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу в обжалуемой части новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

Заявитель жалобы указывает, что договор является незаключенным, поскольку истец не представил доказательств регистрации данного договора, также ОАО "Балашовский текстиль" не может использовать арендуемый земельный участок в целях, указанных в договоре аренды. По мнению подателя жалобы, КУИ Администрации Балашовского муниципального района нарушил порядок изменения арендной платы, установленный договором аренды N 140/13 от 26.07.2013.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 26 июля 2013 года между Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, именуемая в дальнейшем "арендодатель" и открытым акционерным обществом "Балашовский текстиль", именуемое в дальнейшем "арендатор" заключен договор аренды земельного участка N 140/13, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель - земли населенных пунктов ограничения в использовании: на земельные участки площадью 212 кв. м, площадью 446 кв. м из общей площади земельного участка 134830 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. 1, установлены ограничения в использовании для осуществления подъезда с кадастровым номером 64:41:410825:66 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (кадастровой выписке о земельном участке), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 134830 кв. м, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. 1 для осуществления производственной деятельности предоставленный на основании Распоряжения администрации Балашовского муниципального района Саратовской области N 120-р от 21.01.2013 (в дальнейшем именуемый "Участок") и в качественном состоянии как он есть.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2.1. Договора, последний заключен сроком на 1 год с момента подписания.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В связи, доводы жалобы ответчика, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо обязательств для его сторон, судебной коллегией отклоняется как необоснованный.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями пункта 3.1 договора аренды земельного участка N 140/13 от 26 июля 2013 года арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 552 128 (пятьсот пятьдесят две тысячи сто двадцать восемь) рублей 85 копеек в год.

Согласно п. 3.2. договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости арендуемо земельного участка, изменения правовых актов, регулирующих исчисление размер арендной платы, в связи с постановлениями Правительства Саратовской области, в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменён разрешенного использования земельного участка и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Арендная плата за право пользования участком согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка N 140/13 от 26 июля 2013 года должна вноситься ежеквартально с момента подписания данного договора до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом на счёт КУИ Администрации Балашовского муниципального района.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчёта арендной платы, что не является, как считает апеллянт изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков её внесения", установлен "размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, составляет (для земельных участков, предназначенных для иных целей использования) два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08.10.2013 N 236-п, установлена ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий от кадастровой стоимости земельного участка в размере 8%.

Данное постановление вступило в силу с 1 января 2014 года, поскольку согласно п. 4 Постановления Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08.10.2013 N 236-п (в редакции Постановления Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08.10.2013 года N 256-п от 28.10.2013), настоящее постановление вступает в силу по истечении 1 месяца со дня официального опубликования, но не ранее 1 января 2014 года.

Постановление Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08 октября 2013 года N 236-п. опубликовано в газете "Балашовская правда" от 2 ноября 2013 года N 166 (19948).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", установлено, что арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Учитывая, что в настоящем деле кадастровая оценка установлена на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, положения арендаторов таких земельных участков не должно быть хуже, чем арендаторов земельных участков, находящихся в собственности Российской федерации.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Принятые на себя обязательства по оплате арендованного земельного участка, ответчиком надлежащим образом не исполнялись, в результате чего за период 3-4 квартал 2013 года сложилась задолженность в размере 240 516 рублей 40 копеек, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

25.07.2014 ОАО "Балашовский текстиль" произвело оплату по договору аренды в полном объёме, а именно в размере 552 128, 85 рублей, что подтверждается чек-ордером от 25.07.2014.

В связи, с чем истец увеличил исковые требования и просил взыскать задолженность по договору земельного участка N 140 от 26.07.2013 по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 в размере 783 569,16 рублей.

Истцом расчёт задолженности произведен полностью с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Исходя из данного Распоряжения от 28.12.2012 N 989-р кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 27 606 442, 5 руб. (УПКС 204,75 руб. /кв. м).

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Учитывая, что изменения кадастровой стоимости произошли 11.01.2013 в связи с вступлением в силу распоряжения КУИ Саратовской области от 28.12.2012 N 989-Р, то расчёт арендной платы за спорный период правомерно произведён истцом из кадастровой стоимости 27 606 442,5 руб. (УПКС 204,75 руб. /кв. м), утвержденной распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области").

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15534/13 от 25 февраля 2014 года.

Ответчик, возражая против иска, указывал, что предметом договора аренды является земельный участок, земли населенных пунктов, ограничения в использовании: на земельные участки площадью 212 кв. м, площадью 446 кв. м из общей площади земельного участка 134830 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. 1 для осуществления проезда. Таким образом, следует выделить из общей площади земельного участка 134830 кв. м, площадь земельных участков 446 кв. м и 212 кв. м, и применить к ним ставку арендной платы - 4 (для размещения проездов).

Однако, как усматривается из материалов дела, объектом земельных отношений и объектом договора аренды является единый земельный участок общей площадью общей площади земельного участка 134830 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. 1, с кадастровым номером 64:41:410825:66, без выделения земельных участков для осуществления проезда.

Видом разрешенного использования всего земельного участка является осуществления производственной деятельности.

Указанный договор аренды сторонами не расторгался, каких-либо изменений относительно площади спорного земельного участка в договор не вносилось, договор аренды на иной земельный участок, иной площади между комитетом и обществом не заключался.

Таким образом, обществу передан в аренду весь земельный участок площадью 134830 кв. м, а не его определенная часть, не ограниченная в использования для осуществления подъезда.

Как правильно указал суд первой инстанции, положениями действующего законодательства не предусмотрена возможность уплаты арендной платы только за ту часть земельного участка, которая используется арендатором, а не за объект земельных отношений, являющийся предметом договора аренды.

Кроме того, части земельного участка площадью 212 кв. м и площадью 446 кв. м в установленном порядке не выделены и не поставлены на кадастровый учёт, в связи, с чем не могут являться объектом земельных отношений.

Учитывая, что стороны договора аренды земельного участка при его подписании изначально определили площадь передаваемого в аренду земельного участка, равную 134830 кв. м, а также то, что никаких изменений в данный договор не вносилось, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельным довод общества о том, что истец незаконно производит расчет со всей площади земельного участка.

Как верно установлено судом первой инстанции, ранее за 3-4 квартал 2013 года (до спорного периода) арендатор оплачивал арендную плату за весь арендуемый земельный участок исходя из его площади, равной 134 830 кв. м в соответствии с требованиями Закона.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, доводы общества о возможности выделения из общей площади земельного участка 134 830 кв. м, площадь земельных участков 446 кв. м и 212 кв. м, и применить к ним ставку арендной платы - 4 (для размещения проездов), признаются необоснованными.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При указанных обстоятельствах, оснований для исчисления арендной платы, исходя из части площади земельного участка равной 134 725,5 кв. м, а не той площади, в которой спорный земельный участок был передан обществу в аренду, не имеется.

Проверив представленный КУИ Администрации Балашовского муниципального района расчёт, суд первой инстанции, пришёл к верному выводу о его правильности и обоснованности.

Довод ответчика, что Комитетом не представлены сведения о дате опубликования Постановление администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08 октября 2013 года N 236-п, в связи, с чем невозможно установить момент вступления в силу настоящего Постановления, судом первой инстанции правомерно отклонены, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Постановление Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от 08 октября 2013 года N 236-п. опубликовано в газете "Балашовская правда" от 2 ноября 2013 года N 166 (19948).

Также обоснованно отклонён довод ответчика, что КУИ Администрации Балашовского муниципального района не уведомил об изменении размера арендной платы.

Как было указано выше, с учётом того, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, не направление арендодателем и неполучение арендатором расчета (уведомления) арендной платы на определенный период не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы. (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2014 N Ф09-3699/14 по делу N А60-29227/2013).

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объёме, требование КУИ Администрации Балашовского муниципального района о взыскании задолженности в сумме 783 569,16 руб. за спорный период подлежат удовлетворению.

Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что её доводы, являясь повторением возражений на настоящее исковое заявление, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьёй 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба ОАО "Балашовский текстиль" не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 октября 2014 года по делу N А57-9156/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Балашовский текстиль" в доход Федерального бюджета Российской Федерации 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина