Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2015 г. N 20АП-7156/14

г. Тула

26 января 2015 г.

Дело N А23-2235/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.01.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича (г. Москва, ОГРНИП 312774625601352) - Водопьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2015) и Чернова О.П. (доверенность от 27.02.2014), от ответчика - закрытого акционерного общества "Дикси ЮГ" (г. Подольск Московской области, ОГРН 1035007202460, ИНН 5036045205) - Сугробова А.А. (доверенность от 24.12.2014) и Киреева В.Д. (доверенность от 01.06.2014), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Апогей" (г. Таруса Калужской области, ОГРН 1024000850499, ИНН 4018006385) и третьих лиц: закрытого акционерного общества "Русский строительный банк" (г. Москва), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1044004426498, ИНН 40270696800), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 по делу N А23-2235/2014 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Ширяев Игорь Иванович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей", управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и закрытому акционерному обществу "ДИКСИ ЮГ" с иском о признании договора аренды незаключенным, недействительности его государственной регистрации и отсутствии права аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Русский строительный банк".

Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2014 производство по делу в части требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области прекращено. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил признать недействительным договор аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15 и отсутствующим право аренды сроком на 15 лет у ЗАО "Дикси Юг".

Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 12.01.2015.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 06.12.2013 между Ширяевым И.И. (покупатель) и ООО "Апогей" (продавец) заключен договор купли-продажи N 2, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену на условиях настоящего договора нежилое помещение N 2 в стр. 1, общей площадью 494,2 кв. м, цокольный этаж N 1, находящееся по адресу: Калужская область, г. Таруса, ул. Голубицкого, д. 2, пом. 2.

Помещение передано по акту приема-передачи от 06.12.2013.

На момент приобретения имущества оно находилось в залоге у ЗАО "РУССТРОЙБАНК" на основании кредитного договора от 11.02.2011 N 0111 и договора об ипотеке от 11.02.2011 N 0111/И/1. Постановлением судебного пристава-исполнителя Тарусского РОСП УФССП России по Калужской области на указанное имущество наложен арест, что подтверждается информацией из ЕГРП от 29.10.2013 (т. 1, л. 42).

Во исполнение условий договора Ширяевым И.И. за ООО "Апогей" в период с 20.12.2013 по 26.12.2013 задолженность перед ЗАО "РУССТРОЙБАНК" погашена в полном объеме, что послужило основанием для снятия ареста и дачи банком согласия на регистрацию пава собственности истца на нежилое помещение.

На представленной истцом копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2013 имеется отметка управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о том, что переход права собственности по договору зарегистрирован 19.02.2014.

Истцом получено свидетельство о праве на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2014 N 40 КЛ 699951.

Вместе с тем, как указывает представитель истца, согласно полученной 26.02.2014 выписки из ЕГРП на нежилое помещение наложено обременение правами долгосрочной аренды ЗАО "ДИКСИ ЮГ" на основании договора аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15.

Полагая, что договор аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15 противоречит действующему законодательству и является недействительным, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Обращаясь в суд, истец указал на то, что обстоятельства дела свидетельствуют о нарушении права собственности истца, прав пользования помещением, в связи с чем согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. При этом истец, считая договор аренды недействительным, указывает на положения статей 168 и 650 ГК РФ. Кроме того, он, ссылаясь на положения статей 13ё 17 - 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), полагает право аренды сроком на 15 лет у ЗАО "Дикси Юг" отсутствующим.

Истец считает, что, заключив 06.12.2013 договор купли-продажи нежилого помещения N 2, он с этого момента получил помещение в фактическое и юридическое распоряжение. Являясь с этого момента законным владельцем и собственником, он не изъявлял желания сдачи в аренду нежилого помещения на долгий срок как на момент заключения договора купли продажи (06.12.2013), так и после регистрации права собственности на нежилое помещение за истцом (19.02.2013). Истец не является стороной договора аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15, заключенного между ЗАО "Дикси Юг" и ООО "Апогей" и зарегистрированного в установленном законом порядке 19.02.2014. В то же время согласно пункту 4.1.5 договора купли-продажи от 06.12.2013 и положениям статьи 309 ГК РФ ответчик (ООО "Апогей") не имел прав заключать с третьими лицами сделок, связанных с обременением или отчуждением нежилого помещения. Ответчик (ООО "Апогей) с 06.12.2013 утратил свое право на распоряжение помещением и на момент заключения оспариваемого договора аренды не являлся лицом, обладающим правами арендодателя, поскольку, заключив договор купли-продажи нежилого помещения 06.12.2013, т. е. до момента регистрации оспариваемого договора долгосрочной аренды N Д-537/2012/15 (19.02.2014), ООО "Апогей" утратило право и юридически отказалось от заключения договора долгосрочной аренды с ЗАО "Дикси Юг". Также истец считает, что право аренды по договору аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15 между ЗАО "Дикси Юг" и ООО "Апогей" не могло возникнуть, так как на момент его заключения не было прекращено право аренды на это же помещение, возникшее по договору аренды нежилого помещения N Дк-537/2012/15 (краткосрочный договор аренды). Поскольку сдаваемое в аренду спорное помещение не было возвращено арендодателю по краткосрочному договору, но при этом сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения по спорному долгосрочному договору аренды, истец считает, что нежилое помещение по факту не могло быть передано ответчику ЗАО "Дикси Юг" от ООО "Апогей" по договору аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15, а значит, в права арендатора по оспариваемому договору ЗАО "Дикси Юн" не вступило (статья 655 ГК РФ). Также истец отмечает, что в нарушение пункта 2 статьи 346 ГК РФ при заключении договора аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15 ответчиками не получено согласие залогодержателя - ЗАО "РУССТРОЙБАНК". Кроме этого, по мнению истца, регистрация договора аренды от 28.09.2012 N Д-537/2012/15 осуществлена в нарушение Федерального закона N 122-ФЗ, так как договор аренды зарегистрирован в отсутствие надлежащего арендодателя ввиду того, что ООО "Апогей" не имело права на распоряжение нежилым помещением после 06.12.2013.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная инстанция согласна с таким мнением суда в силу следующего.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 Постановления N 10/22 изложена правовая позиция, согласно которой судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 350 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Постановления N 10/22).

Из материалов дела и отзыва третьего лица - Управления Росреестра следует, что в Тарусский отдел управления 11.07.2013 обратился Раджабов А.В., действующий от имени ЗАО "Дикси Юг", с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений. В связи с этим на основании абзаца 8 части 6 статьи 12 Закона о регистрации регистратором была внесена запись о наличии правопритязания.

В соответствии с пунктом 4 статьи 19 этого же Закона государственная регистрация договора аренды на спорное помещение была приостановлена в связи с наложением запрещения на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости от 29.01.2013, а также постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 27.05.2013.

В последующем, 16.01.2014, на основании постановления судебного пристава-исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении имущества от 14.01.2014 записи об аресте от 31.03.2013 и от 29.05.2013 были прекращены.

При этом государственным регистратором 16.01.2014 было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц в связи с тем, что по данным записям ЕГРП спорное имущество находится в залоге у ЗАО "Русский строительный банк". В срок приостановления предлагалось дополнительно представить согласие банка на заключение спорного договора аренды.

В этот же период (16.01.2014) в регистрирующий орган поступили заявления ИП Ширяева И.И. и ООО "Апогей" в лице директора Гамаюнова Г.Н. о государственной регистрации права (перехода права) собственности на спорное помещение.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Поскольку в регистрирующий орган 14.02.2014 от ЗАО "Дикси Юг" поступило заявление о предоставлении дополнительных документов, а именно: письмо ЗАО "Русский строительный банк" от 11.02.2014 N 1-9/510, было принято решение от 19.02.2014 о государственной регистрации договора аренды.

В связи с тем, что 19.02.2014 было принято решение по ранее принятым документам, государственным регистратором 19.02.2014 произведена государственная регистрация права (перехода) права собственности ИП Ширяева И.И. на спорное помещение.

Согласно положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Соответственно, до момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение за ИП Ширяевым И.И., ООО "Апогей", являясь его собственником, в силу закона могло им распоряжаться, а значит, и сдавать в аренду.

При этом ссылка истца, содержащаяся в апелляционной жалобе, на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не принимается апелляционной инстанцией во внимание, поскольку данный документ утратил силу в связи с изданием постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 23.

С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 Постановления N 10/22).

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции имел правовые основания к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца, изложенный им в апелляционной жалобе, и соглашается с мнением ответчика - ЗАО "Дикси Юг" о том, что договор аренды от 28.09.2012 N Дк-537/2012/15, заключенный между ООО "Апогей" и ЗАО "Дикси Юг" на срок с 28.09.2012 по 27.09.2013, в силу разъяснений, данных в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на один год.

Вместе с тем доказательств государственной регистрации указанного договора в материалы дела не представлено.

Таким образом, вышеназванный договор краткосрочной аренды является незаключенным, а соответственно, его положения не могут быть применены к правоотношениям сторон.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.04.2013 по делу N А35-13269/2010, от 30.07.2012 по делу N А64-4987/2011, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2012 N А42-3078/2010.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что даже если согласиться с позицией истца по данному вопросу, то краткосрочный договор нельзя признать заключенным на неопределенный срок ввиду того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора долгосрочного, о чем указано в договоре от 28.08.2012 N Дк-537/2012/15, а значит, фактической передачи арендуемого объекта назад арендодателю не требовалось, поскольку арендные отношения сторон продолжились, но уже на основе иного договора.

Ссылка истца на то, что суд первой инстанции не применил положения, в частности, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, что привело к автоматическому нарушению судом прав истца на защиту, гарантированную пунктом 1 статьи 45 Конституции Российской Федерации, не принимается апелляционной инстанцией ввиду следующего.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В то же время, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 N 154-О, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 также отмечено, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель - ООО "Апогей" вплоть до государственной регистрации долгосрочного договора аренды (с учетом приостановления такой регистрации) высказывал какие-либо претензии по поводу такой регистрации.

В связи с этим ссылка истца в обоснование своей позиции на пункт 2 статьи 651 ГК РФ также подлежит отклонению.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь отмену судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 по делу N А23-2235/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Е.В. Рыжова О.Г. Тучкова