Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 18АП-15564/14

г. Челябинск

27 января 2015 г.

Дело N А47-6437/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Якшиной Натальи Александровны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2014 по делу N А47-6437/2014 (судья Калитанова Т.В.).

Индивидуальные предприниматели Савельев Александр Борисович (далее - ИП Савельев, истец-1), Иночкин Григорий Иванович (далее - ИП Иночкин, истец-2), Чичерина Галина Павловна (далее - ИП Чичерина, истец-3) обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Якшиной Наталье Александровне (далее - ИП Якшина, ответчик), содержащим следующие требования:

- расторгнуть договор аренды нежилого здания от 15.02.2013 N 2/2013;

- взыскать с ответчика 5 220 000 руб. основного долга по договору аренды нежилого здания от 15.02.2013 N 2/2013, рассчитанного за период с 01.03.2014 по 30.09.2014;

- взыскать с ответчика 474 240 руб. договорной неустойки, рассчитанной за период с 01.04.2014 по 09.10.2014;

- взыскать с ответчика 672 635 руб. 13 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, рассчитанной за 2013-2014 годы (с учётом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 10-11, 47-48, 61-67).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.11.2014 (резолютивная часть объявлена 24.10.2014) исковые требования удовлетворены в полном объёме (т. 2, л.д. 155-159).

В апелляционной жалобе ИП Якшина ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не учёл то обстоятельство, что инициатором расторжения договора аренды выступила ИП Якшина, а не истцы. В письме от 10.04.2014 ответчик сообщила, что в случае несогласия арендодателей на изменение условий договора аренды им необходимо будет рассмотреть возможность расторжения сделки. Как утверждает податель жалобы, с июня 2014 года ИП Якшина не пользовалась объектом аренды: имущество опечатано и передано по инвентаризационной описи, а ключи возвращены истцам - переданы секретарю по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 14-А. При этом истцы уклонялись от расторжения договора и участия в приёмке объекта.

Суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание письмо ответчика от 15.04.2014 "о расторжении договора аренды". Данное письмо лишь дублировало ранее полученное истцами письмо от 10.04.2014.

Вывод о том, что по состоянию на 01.10.2014 объект аренды находится во владении ИП Якшиной, сделан судом первой инстанции без учёта фактических обстоятельств дела. Представленные ответчиком доказательства, а именно - "скриншот" электронного письма об отправке уведомления, копии телеграмм об уведомлении о передаче объекта, договор с ЗАО "Оренбургское бюро путешествий" об инвентаризации и передаче объекта и ключей собственникам - подтверждают факт освобождения помещений (т. 3, л.д. 3-6).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 15.02.2013 между индивидуальными предпринимателями Иночкиным Г.И., Чичериной Г.П., Савельевым А.Б. (арендодатели) и Якшиной Н.А. (арендатор) подписан договор аренды N 2/2013. На основании данного договора истцы приняли на себя обязательство передать ответчику во временно владение и пользование (аренду) на срок с 15.04.2013 до 06.09.2017 нежилое трёхэтажное здание "школа-клуб бильярдного спорта "Соло", "Боулинг-центр" общей площадью 2563,8 кв.м., инв. N 33-49/ ЕЕ1Е2Е3Е4Е5Е6Е7, лит. ЕЕ1Е2Е3Е4Е5Е6Е7. Недвижимое имущество (объект аренды) расположено по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 19.

Текст договора содержит, среди прочего, следующие условия. Размер арендной платы составляет 750 000 руб. в месяц, НДС не облагается, арендодатели находятся на упрощённой системе налогообложения (пункт 4.1). Расходы по оплате потребления электроэнергии, тепловой энергии, воды и иных услуг в рамках пользования объектом арендатор оплачивает самостоятельно в соответствии с заключенными им договорами с поставщиками услуг (пункт 4.2). Арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно, авансовым платежом, в равных долях, на расчетные счета арендодателей на основании счетов, выставляемых арендодателями (пункт 4.4). До заключения арендатором договоров с поставщиками на коммунальные услуги арендатор самостоятельно наличными денежными средствами оплачивает потребление тепловой и электроэнергии организациям поставщикам (пункт 4.5.1). Датой исполнения арендатором своих обязательств считается день поступления денежных средств на соответствующий расчетный счет (пункт 4.6). Ежегодно 01 января размер арендной платы увеличивается на 10 % от действующей ставки арендной платы без уведомления со стороны арендодателей и без оформления дополнительных соглашений (пункт 4.8). При просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателям пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы просроченного платежа (пункт 5.2).

Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке арендодателями допускается в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункты 7.1, 7.1.3). Помимо иных случаев арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендатора не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 7.1.4). В свою очередь, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендодателей не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 7.3).

15 февраля 2013 года по акту приёма-передачи истцы передали ответчику нежилое трёхэтажное здание "школа-клуб бильярдного спорта "Соло", "Боулинг-центр" общей площадью 2563,8 кв.м., а также движимое имущество (согласно перечню), расположенное в этом здании. Всё имущество принято ИП Якшиной без замечаний и возражений (т. 1, л.д. 68-88).

Договор аренды от 15.02.2013 N 2/2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.05.2013, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Оренбургской области (т. 1, л.д. 16, оборот).

В период с 16.05.2013 по 28.02.2014 ИП Якшина вносила арендную плату путём перечисления денежных средств на соответствующие расчётные счета арендодателей (платёжные поручения, выписка по расчётному счёту - т. 1, л.д. 126-157; т. 2, л.д. 1-32, 81-129).

10 апреля 2014 года ИП Якшина подписала письмо, адресованное предпринимателям Иночкину Г.И., Савельеву А.Б., Чичериной Г.П., в котором ответчик просила временно пересмотреть пункт 4.4 договора аренды и предоставить возможность вносить арендную плату в течение текущего месяца. Кроме того, ответчик указала, что если для истцов такая ситуация неприемлема, то ответчик вынуждена согласно пункту 7.3 оповестить истцов о предстоящем расторжении договора, так как свободных средств для внесения арендной платы не имеется (т. 1, л.д. 17).

15 апреля 2014 года ИП Якшина подписала письмо, адресованное предпринимателям Иночкину Г.И., Савельеву А.Б., Чичериной Г.П., в котором ответчик указала, что согласно пункту 7.3 договора аренды от 15.02.2013 N 2/2013 она оповещает истцов о расторжении договора аренды с 15.06.2014 (т. 2, л.д. 152).

Доказательств направления указанных писем адресатам в материалы настоящего дела не представлено.

19 июня 2014 года посредством использования услуг почтовой связи (ценное письмо) истцы направили ответчику письменную претензию, в которой потребовали в пятидневный срок погасить задолженность из договора аренды от 15.02.2013 N 2/2013. Арендодатели указали, что данный договор является действующим, срок его действия истекает 06.09.2017 (т. 1, л.д. 18-20).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение контрагентом обязательств из договора аренды, предприниматели Савельев А.Б., Иночкин Г.И., Чичерина Г.П. обратились в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о расторжении договора аренды, взыскании основного долга, договорной неустойки).

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

Представленный договор аренды от 15.02.2013 N 2/2013 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора аренды (объект аренды, размер арендной платы). При этом договор зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

Предприниматели Савельев А.Б., Иночкин Г.И., Чичерина Г.П. исполнили обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование предпринимателя Якшиной Н.А., что подтверждается соответствующим актом приёма-передачи (т. 1, л.д. 68-88).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В рамках настоящего дела истцы потребовали от ответчика погашения задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 30.09.2014, которая составляет 5 220 000 рублей. В том числе: 270 000 рублей - долг по состоянию на 31.03.2014, а также 4 950 000 рублей - долг за 6 месяцев аренды (апрель-сентябрь 2014 года - т. 1, л.д. 64).

Возражая против удовлетворения предъявленных к ней денежных требований, ИП Якшина утверждает, что она освободила нежилое здание в июне 2014 года (т. 3, л.д. 3-6).

Следует отметить, что предположительное освобождение недвижимого имущества в июне 2014 года не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств за период до момента прекращения обязательственных правоотношений и фактического возврата недвижимой вещи.

Приводя указанные доводы, ИП Якшина в нарушение требований статей 9, 41, 65, 66 АПК РФ не представила доказательств, подтверждающих возврат объекта аренды истцам, а равно не представила доказательств, свидетельствующих о том, что исполнение обязательства по передаче имущества арендодателям было невозможно (затруднено) по вине истцов либо их уполномоченного представителя.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса), то есть путём предоставления имущества во владение и пользование арендодателя и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).

По общему правилу именно надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в силу статей 309-310 Гражданского кодекса именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12).

ИП Якшина не представила доказательств подписания сторонами двухстороннего акта приёма-передачи объекта аренды в подтверждение факта возврата недвижимого имущества в период до 01.10.2014, либо отказа истцов от подписания такого документа и получения ключей.

Из материалов дела не следует, что ответчик проявила должную степень заботливости и осмотрительности и предприняла необходимые меры для целей возврата арендованного имущества истцам.

Письма ответчика от 10.04.2014, 15.04.2014 вопреки позиции подателя апелляционной жалобы не подтверждают наличие обстоятельств, свидетельствующих о досрочном прекращении обязательств арендатора по внесению арендной платы и иных платежей из договора от 15.02.2013 N 2/2013.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Как указано выше, арендатор вправе расторгнуть договор аренды от 15.02.2013 N 2/2013 в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендодателей не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 7.3 - т. 1, л.д. 15).

Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений до тех пор, пока оно не будет проинформировано о реализации контрагентом права на досрочное прекращение обязательственных правоотношений в одностороннем порядке, а потому договорные отношения считаются прекращёнными с момента доставки соответствующего уведомления. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11.

В дело не представлены доказательства направления либо вручения письма ответчика от 15.04.2014, содержащего указание арендатора на реализацию им права, предусмотренного пунктом 7.3 договора N 2/2013, истцам либо их уполномоченному представителю.

В свою очередь, текст письма от 10.04.2014 не содержит требования ответчика расторгнуть договор аренды.

Само по себе наличие анализируемых писем ответчика не опровергает правомерности исковых требований по настоящему делу.

Необходимыми условиями для прекращения денежных обязательств арендатора являются прекращение договорных отношений и возврат имущества арендодателю.

Доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, ИП Якшина не представила (статьи 9, 41, 65, 66 АПК РФ).

Поименованные в тексте апелляционной жалобы "скриншот" электронного письма об отправке уведомления, копии телеграмм об уведомлении о передаче объекта, а также договор с ЗАО "Оренбургское бюро путешествий" об инвентаризации и передаче объекта и ключей собственникам, ни в подлинниках, ни в виде копий документов в распоряжение арбитражных судов первой и апелляционной инстанций не поступили.

Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении искового требования о взыскании 5 220 000 руб. основного долга (задолженность по арендной плате).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

Расходы по оплате потребления электроэнергии, тепловой энергии, воды и иных услуг в рамках пользования объектом арендатор оплачивает самостоятельно в соответствии с заключенными им договорами с поставщиками услуг (пункт 4.2). До заключения арендатором договоров с поставщиками на коммунальные услуги арендатор самостоятельно наличными денежными средствами оплачивает потребление тепловой и электроэнергии организациям поставщикам (пункт 4.5.1 договора аренды N 2/2013).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса).

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса).

При просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателям пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы просроченного платежа (пункт 5.2 договора аренды N 2/2013).

В рамках настоящего дела индивидуальные предприниматели Савельев А.Б., Иночкин Г.И., Чичерина Г.П. также потребовали от ИП Якшиной Н.А. уплаты денежных средств в сумме 672 635 руб. 13 коп. - задолженность по оплате коммунальных услуг за 2013-2014 годы, а также в сумме 474 240 руб. - договорная неустойка за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитана за период с 01.04.2014 по 09.10.2014. Расчёты данных денежных требований представлены на листах дела N N 65-67, том N 1.

В подтверждение факта наличия задолженности по оплате тепловой энергии, электроэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения истцы представили в дело документы, подготовленные поставщиками соответствующих коммунальных ресурсов: открытым акционерным обществом "Оренбургская теплогенерирующая компания" (т. 2, л.д. 72-74), обществом с ограниченной ответственностью "ЕЭС Гарант" (т. 2, л.д. 80) и обществом с ограниченной ответственностью "Оренбург Водоканал" (т. 2, л.д. 64-70).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Контррасчёты размера задолженности по коммунальным услугам, размера договорной неустойки ИП Якшина не представила. Правомерность требований ИП Савельева, ИП Иночкина, ИП Чичериной об уплате денежных средств в сумме 455 204 руб. 59 коп. (тепловая энергия), 137 251 руб. 87 коп. (водоснабжение и водоотведение), 80 178 руб. 67 коп. (электроэнергия) не оспорила. О применении статьи 333 Гражданского кодекса не заявила.

Поскольку ошибок в представленных истцами расчётах не установлено, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика 672 635 руб. 13 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг и 474 240 руб. договорной неустойки.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

В данном случае ИП Якшина более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесла арендную плату, что является самостоятельным основанием для досрочного прекращения обязательственных правоотношений.

Более того, текстом договора аренды от 15.02.2013 N 2/2013 предусмотрено право истцов прекратить действие данной сделки в одностороннем внесудебном порядке: арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендатора не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения (пункт 7.1.4 договора).

Принимая во внимание ненадлежащее исполнение ответчиком денежных обязательств, наличие у истцов права на прекращение арендных правоотношений в одностороннем внесудебном порядке, позицию ответчика по делу (Якшина Н.А. указала, что полагает договор аренды расторгнутым с июня 2014 года, и не настаивает на продолжении арендных правоотношений - т. 2, л.д. 151; т. 3, л.д. 3-6), арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает материальных и процессуальных оснований для отмены решения по настоящему делу в части удовлетворения искового требования о расторжении договора аренды от 15.02.2013 N 2/2013.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика (податель жалобы). В дело представлено доказательство оплаты Якшиной Н.А. государственной пошлины в размере 2 000 рублей (чек-ордер Сбербанка России от 04.12.2014 - т. 3, л.д. 8).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.11.2014 по делу N А47-6437/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Якшиной Натальи Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова