Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 09АП-33639/14

город Москва

27 января 2015 г.

Дело N А40-30672/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей М.Е. Верстовой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ш. Алимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2014 года

по делу N А40-30672/2014, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+"

(ОГРН 1047796131052, 117405, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 158, стр. 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании:

от истца: Комов С.А. (по доверенности от 13.10.2014);

Ляпин М.В. (по доверенности от 03.07.2014)

от ответчика: Сычев И.В. (по доверенности от 30.12.2014)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд горда Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1, общей площадью 70,9 кв.м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), по цене 13.400.000 руб., урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, общей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9) путем принятия п.3.1. и 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 13.400.000 (тринадцать миллионов четыреста тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. 3.4. оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372.222 руб. 23 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга" (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Настаивает, что истцом не было утрачено преимущественное право на выкуп нежилых помещений, а также соблюден досудебный порядок урегулирования разногласий при заключении договора с ответчиком.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец арендует нежилые помещения общей площадью общей площадью 70,9 кв.м., расположенные по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), находящиеся в собственности города Москвы, по договору аренды от 07.07.2004 г. N 06-00757/2004 и дополнительных соглашений к нему со сроком действия до 29.04.2015 г.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Истец 05 февраля 2013 года обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, общей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9).

21 января 2014 года ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Проект договора был получен истцом 04 февраля 2014 года.

Согласно пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Руководствуясь частями 4, 4.1,8, 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ истец в срок не превышающий 30 дней с момента получения от ответчика проекта договора купли-продажи нежилого помещения, не согласившись с величиной рыночной стоимости нежилых помещений, направил в адрес ответчика:

протокол разногласии от 05 февраля 2014 года (т. 2, л. д. 92), в котором указал на несогласие с величиной стоимости нежилого помещения (получено ответчиком 05.02.2014 г.);

письмо от 26 февраля 2014 года (т. 2, л. д. 93-95), в котором истец заявил об оспаривании величины рыночной стоимости нежилого помещения с приложением заключения оценщика, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 13.400.000 руб. (получено ответчиком 28.02.2014 г.);

протокол разногласий от 27 февраля 2014 года (т. 2, л. д. 96-99), содержащий сведения о предлагаемой истцом стоимости нежилого помещения (получено ответчиком 03.03.2014 г.).

С иском в суд об урегулировании разногласий обратился 03.03.2014 г.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении публичного договора (в данном случае разногласий по цене договора), со ссылкой на направление ответчику извещения об акцепте оферты на иных условиях, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При подписании покупателем договора купли-продажи с протоколом разногласий покупатель не утрачивает предоставленного ему Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данное положение соответствуют положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречат положения Федерального закона N 159-ФЗ.

Данный вывод подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 г. N ВАС-14553/11 по делу N А28-11667/2010-435/35, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.03.2011 г. N ВАС-2083/11 по делу N A03-4525/2010.

При этом ссылки ответчика на определение Верховного Суда российской Федерации от 26 ноября 2014 г. N 305-ЭС14-4468 неправомерно, поскольку в нем имели место иные фактические обстоятельства. В рамках указанного дела установлено, что направив в адрес Департамента письмо с возражениями по оценке имущества, кооператив, не получивший извещения о результатах рассмотрения его разногласий, не воспользовался правом, предусмотренным положениями пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда. В рассматриваемом случае истец таким правом воспользовался и обратился в суд за урегулированием разногласий в порядке пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение нежилого помещения, не может быть признан апелляционным судом обоснованным.

В рассматриваемом случае исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2004 года, то есть более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона N ФЗ-159; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при заключении договора возникли существенные разногласия по цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного заседания суда первой инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы о проведении судебной оценочной экспертизы, которое было мотивировано наличием заключения о рыночной стоимости нежилого помещения, содержащим величину рыночной стоимости нежилого помещения, отличную от рыночной стоимости, указанной в заключении, представленном ответчиком.

Суд в удовлетворении ходатайства о назначении оценочной экспертизы отказал.

В суде апелляционной инстанции истцом заявлено повторное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, общей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9).

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2014 года по делу назначена судебная экспертиза для определения стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, общей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), ее проведение поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности" (107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3) Марченковой Светлане Владимировне.

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности" (107023, г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3) Марченкова Светлана Владимировна предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т. 3 л.д. 56).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, обшей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9) по состоянию на 05 февраля 2013 года?

Из полученного заключения эксперта следует, что рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп.1, обшей площадью 70,9 кв. м. (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9) по состоянию на 05 февраля 2013 года, составляет 13.703.063 руб.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

О проведении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В суде апелляционной инстанции уточнение исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

Вместе с тем, в силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Таким образом, с учетом заключения эксперта, пункты 3.1 - 3.4 договора следует изложить в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 13 703 063 (тринадцать миллионов семьсот три тысячи шестьдесят три) рубля.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 380 640 (триста восемьдесят тысяч шестьсот сорок) рублей 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Также в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Согласно части 3 статьи 12 Закон г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы составляет три года.

В соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 N 2873-У, начиная с 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 8,25 % годовых.

Таким образом, принимая во внимание стоимость нежилых помещений в размере 13.703.063 руб., ежемесячный платеж покупателя складывается из оплаты основного долга в размере 380.640,64 руб. (13.703.063 руб./36 месяцев) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене, Департамент городского имущества города Москвы следует обязать заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 70,9 кв.м., расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), по цене 13.703.063 руб. на определенных судом в резолютивной части условиях договора.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2014 года по делу N А40-30672/2014 отменить.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" (ОГРН 1047796131052) договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 70,9 кв.м., расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенных по адресу: город Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1 (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), на условиях указанного ниже договора:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

N

г. Москва " " 2015 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем

"Продавец", в лице

, действующего на

основании,

с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Н.А. Посеряевой, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 158, корп. 1, общей площадью 70,9 кв.м (этаж 1, пом. VII, комн. 1-4, 4а, 5-7, 9), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 августа 2004 г. N 77-01/35-834/2004-745).

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.7. Покупатель обязан использовать приобретаемое имущество по назначению на срок рассрочки.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан представить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 13 703 063 (тринадцать миллионов семьсот три тысячи шестьдесят три) рубля.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 380 640 (триста восемьдесят тысяч шестьсот сорок) рублей 64 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674

КПП 770501001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва.

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу".

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неоплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.

5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец: Департамент городского имущества города Москвы 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20 ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи: 8 февраля 2003 г., регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве) __________________________ М.П.

Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" 117405, г. Москва, Варшавское шоссе, д.158, корп. 1 ИНН 7726503078 КПП 772601001 ОГРН 1047796131052 (дата внесения записи: 2 марта 2004 г., регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС России N 46 по г. Москве) Генеральный директор _______________________Н.А. Посеряева М.П.

Приложение к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения)

N ___________от " "_________2015 г.

Примерный график платежей

Рассрочка на месяцев	36
Цена объекта в руб.	13 703 063
Примерная дата заключения договора	Март 2015
Начало выплат до (мес.)	4
Минимальный ежемесячный платеж в руб.	380 640,64
Ставка рефинансирования ЦБ РФ в %	8,25

Номер платежа	Дата платежа	Ежемесячно всего, руб.	В том числе		Сумма остатка основного долга, руб.
			Основной долг за мес, руб.	Сумма за рассрочку, руб.
1.	20.03.2015	411 171,19	380 640,64	30 530,55	13 322 422,36
2.	20.04.2015	410 298,89	380 640,64	29658,25	12 941 781,72
3.	20.05.2015	409 426,59	380 640,64	28 785,95	12 561 141,08
4.	20.06.2015	408 554,29	380 640,64	27 913,65	12 180 500,44
5.	20.07.2015	407 681,99	380 640,64	27 041,35	11 799 859,80
6.	20.08.2015	406 809,68	380 640,64	26 169,04	11 419219,16
7.	20.09.2015	405 937,38	380 640,64	25 296,74	11 038 578,52
8.	20.10.2015	405 065,08	380 640,64	24 424,44	10 657 937,88
9.	20.11.2015	404 192,78	380 640,64	23 552,14	10 277 297,24
10.	20.12.2015	403 320,48	380 640,64	22 679,84	9 896 656,60
11.	20.01.2016	402 448,18	380 640,64	21 807,54	9 516 015,96
12.	20.02.2016	401 575,88	380 640,64	20 935,24	9 135 375,32
13.	20.03.2016	400 703,57	380 640,64	20 062,93	8 754 734,68
14.	20.04.2016	399 831,27	380 640,64	19 190,63	8 374 094,04
15.	20.05.2016	398 958,97	380 640,64	18 318,33	7 993 453,40
16.	20.06.2016	398 086,67	380 640,64	17 446,03	7 612 812,76
17.	20.07.2016	397 214,37	380 640,64	16 573,73	7 232 172,12
18.	20.08.2016	396 342,07	380 640,64	15 701,43	6 851 531,48
19.	20.09.2016	395 469,76	380 640,64	14 829,12	6 470 890,84
20.	20.10.2016	394 597,46	380 640,64	13 956,82	6 090 250,20
21.	20.11.2016	393 725,16	380 640,64	13 084,52	5 709 609,56
22.	20.12.2016	392 852,86	380 640,64	12 212,22	5 328 968,92
23.	20.01.2017	391 980,56	380 640,64	11339,92	4 948 328,28
24.	20.02.2017	391 108,26	380 640,64	10 467,62	4 567 687,64
25.	20.03.2017	390 235,96	380 640,64	9 595,32	4 187 047,00
26.	20.04.2017	389 363,65	380 640,64	8 723,01	3 806 406,36
27.	20.05.2017	388 491,35	380 640,64	7 850,71	3 425 765,72
28.	20.06.2017	387 619,05	380 640,64	6 978,41	3 045 125,08
29.	20.07.2017	386 746,75	380 640,64	6 106,11	2 664 484,44
30.	20.08.2017	385 874,45	380 640,64	5 233,81	2 283 843,80
31.	20.09.2017	385 002,15	380 640,64	4 361,51	1 903 203,16
32.	20.10.2017	384 129,85	380 640,64	3 489,21	1 522 562,52
33.	20.11.2017	383 257,54	380 640,64	2 616,90	1 141 921,88
34.	20.12.2017	382 385,24	380 640,64	1 744,60	761 281,24
35.	20.01.2018	381 512,41	380 640,64	871,77	380 406,60
36.	20.02.2018	380 406,60	380 406,60	0	0

Продавец: Департамент городского имущества города Москвы 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20 ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОГРН 1037739510423 (дата внесения записи: 8 февраля 2003 г., регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС N 39 по г. Москве) __________________________ М.П.

Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью " Электро-Скат+" 117405, г. Москва, Варшавское шоссе, д.158, корп. 1 ИНН 7726503078 КПП 772601001 ОГРН 1047796131052 (дата внесения записи: 2 марта 2004 г., регистрирующий орган: Межрайонная инспекция МНС России N 46 по г. Москве) Генеральный директор ____________________Н.А. Посеряева М.П.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы собственности" денежные средства за проведение экспертизы в размере 35.000 (тридцать пять тысяч) рублей.

Перечислить с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" (ОГРН 1047796131052) денежные средства, излишне перечисленные за проведение экспертизы, в размере 15.000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Электро-Скат+" (ОГРН 1047796131052) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4.000 (четыре тысячи) рублей и расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35.000 (тридцать пять тысяч) рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2.000 (две тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

М.Е. Верстова А.И. Трубицын