Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 г. N 15АП-22444/14

город Ростов-на-Дону

27 января 2015 г.

дело N А53-20957/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.,

судей Соловьевой М.В., Сурмаляна Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.

при участии:

от заявителя: представитель Каташевская О.С. по доверенности от 19.01.2015 г.,

от заинтересованного лица: ведущий специалист-эксперт Федорова Т.А. по доверенности от 31.12.2014 г. N 278,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2014 по делу N А53-20957/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комфортстрой"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьего лица Мухоян Каринэ Меликовны

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Комфортстрой" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 13.08.2014 N 01/457/2014-270, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Мухоян Каринэ Меликовна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2014 г. заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ от 13.08.2014 N 01/457/2014-270 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" и Мухоян Каринэ Меликовной и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" и Мухоян Каринэ Меликовной.

Судебный акт мотивирован тем, что заключение сторонами дополнительного соглашения от 27.06.2014 г. N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 г. об изменении срока передачи объекта долевого строительства в пределах одной секции многоквартирного жилого дома не противоречит положениям пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г., основании для отказа в регистрации дополнительного соглашения у Управления не имелось.

Не согласившись с принятым решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что положениями Закона N 214-ФЗ устанавливается правило единого срока передачи объектов долевого строительства, застройщиком представлена проектная декларация, по которой целью проекта строительства является строительство 10 этажного пятисекционного дома и установлен единый предполагаемый срок ввода для всего жилого дома и для секций входящих в его состав. Управление также ссылается на невозможность исполнения судебного акта в части обязания произвести регистрацию, поскольку с соответствующим заявлением общество не обращалось.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КомфортСтрой" просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность, и указывает, что предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию не меняется в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве, данный срок не тождественен сроку передачи объекта участникам долевого строительства, требование об обязательном указании которого в проектной декларации законодательством не установлено.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.

Управление и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица и третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя заявителя по делу, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" (застройщик) и Мухоян Каринэ Меликовной (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке площадью 9895 кв. м с кадастровым номером 61:44:0071407:520 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. 339-й Стрелковой дивизии, десятиэтажный пятисекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (секции 1А, 1Б, 1В, 1Г, 1Д) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию соответствующего многоквартирного жилого дома, в котором расположен объект долевого строительства, и завершения отделочных работ на указанном объекте долевого строительства передать указанный объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Согласно пункту 1.4 договора объектом долевого строительства является жилое помещение (3-комнатная квартира) с условным номером 237, расположенное на 9 этаже секции 1Д десятиэтажного жилого дома общей площадью по проекту 90,85 кв. м, в том числе площадь балкона 3,48 кв. м с коэффициентом 0,3 (1,04 кв. м) в осях Б-Е и 26-29 на поэтажном плане.

В силу пункта 1.7 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до 31.12.2015 включительно.

Договор участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2014.

Обществом с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" (застройщик) и Мухоян Каринэ Меликовной (участник долевого строительства) подписано дополнительное соглашение от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1, согласно которому застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до 31.08.2016 включительно.

Общество с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением от 27.06.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1.

Уведомлением от 14.07.2014 N 01/457/2014-270 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области сообщило застройщику о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1 в связи с тем, что срок передачи объекта долевого строительства на момент регистрации не является единым для всех участников строительства многоквартирного дома.

Сообщением от 13.08.2014 N 01/457/2014-270 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уведомило застройщика об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1 в связи с тем, что в нарушение статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее- закон от 30.12.2004 N 214) срок передачи объекта долевого строительства на момент регистрации не является единым для всех участников строительства многоквартирного дома. Кроме того, регистрирующий орган указал на необходимость предоставления для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1 заявления застройщика и участника долевого строительства о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке в силу закона в пользу участников долевого строительства нам 31.08.2016.

Полагая, что указанный отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.06.2014 N 1 к договору участия в долевом строительстве от 24.12.2013 N 1 является незаконным, общество с ограниченной ответственностью "КомфортСтрой" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 1 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В абзаце 3 части 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства либо не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы 4, 10 части 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Решение Управления об отказе в государственной регистрации от 13.08.2014 N 01/457/2014-270 мотивировано ссылкой на приведенные выше положения части 1 статьи 20 Закона N122-ФЗ и указанием на то, что в представленном на регистрацию обществом "КомфортСтрой" дополнительном соглашении установлен срок передачи объекта долевого строительства, не являющийся единым для всех участников долевого строительства.

Требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлены в ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с п.1 ст. 6 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Проанализировав положения данной статьи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что единый срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства может быть предусмотрен в рамках одной блок-секции многоквартирного дома. Материалы дела свидетельствуют о том, что дом по ул. 339 Стрелковой дивизии, строительство которого осуществляется ООО "КомфортСтрой", является пятисекционным. Доказательств того, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве устанавливает срок передачи объекта строительства физическому лицу отличный от срока, установленного для иных физических лиц, являющихся участниками долевого строительства той же секции дома (а именно секции 1Д), материалы дела не содержат.

Доводы заявителя жалобы о невнесении обществом изменений в проектную документацию в связи с изменением предполагаемого срока ввода жилого дома в эксплуатацию признаются апелляционным судом необоснованными. Доказательств изменения ООО "КомфортСтрой" срока ввода в эксплуатацию дома в материалах дела не содержится, не изменялся соответствующий срок и в представленном в уполномоченный орган на регистрацию дополнительном соглашении от 27.06.2014 г. N 1, а потому оснований полагать, что представленные заявителем на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства у Управления не имелось.

Ссылка Управления на необходимость внесения изменения в сведения в запись об ипотеке в части сведений о дате передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства до момента обращения с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 1, апелляционным судом отклоняется как необоснованная.

В соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве N 244-ФЗ одним из возможных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного закона. При этом данным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно пунктам 1, 3 ст. 13 Закона N 244-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

При этом пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Аналогичные требования установлены также абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, в соответствии с которым запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, земельный участок под возводящимся жилым домом в силу прямого указания на то закона о долевом участии в строительстве считается находящемся в залоге до исполнения обязательств по договору не зависимо от указания срока залога (фактически срока передачи объекта долевого строительства дольщику) в сведениях ЕГРП. Ни законом о долевом участии, ни Законом о государственной регистрации прав на недвижимость не предусмотрено, что изменение условий договора долевого участия обусловлено обязанностью застройщика внести изменения в ранее зарегистрированные на основании Закона N 244-ФЗ сведения об ипотеке.

В этой связи вывод Управления о представлении обществом "КомфортСтрой" на государственную регистрацию не всех предусмотренных законом документов является ошибочным.

С учетом изложенных обстоятельств оспариваемое решение Управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования и восстановил нарушенные права администрации, обязав Росреестр осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности обязания Управления совершить регистрационные действия в отсутствие заявления общества, являются необоснованными.

В силу п.3 ч.4 ст. 201 АПК РФ В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться, среди прочего, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 27.06.2014 г. с приложением необходимых для регистрации документов подавалось обществом "КомфортСтрой" в регистрирующий орган. В этой связи ссылка Управления на то, что судом первой инстанции возложена на регистрирующий орган обязанность оказать государственную услугу, за которой заявитель не обращался, апелляционным судом отклоняется как противоречащая обстоятельствам дела.

Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований к его отмене не имеется.

Госпошлина по апелляционной жалобе на основании ст. 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу ст. 333.37 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2014 по делу N А53-20957/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

М.В. Соловьева Г.А. Сурмалян