Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2015 г. N 20АП-7508/14

г. Тула

31 января 2015 г.

Дело N А68-6473/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.01.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мир" (г. Алексин Тульской области, ОГРН 1047102721863, ИНН 7111028357) - Рудь М.И. (выписка из ЕГРЮЛ от 02.03.2010) и Поляковой Н.В. (доверенность от 21.01.2015), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования Алексинский район (г. Алексин Тульской области, ОГРН 1027103676269, ИНН 7111006850), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мир" на решение Арбитражного суда Тульской области от 31.10.2014 по делу N А68-6473/2014 (судья Большаков Д.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования Алексинский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (далее - ответчик, общество) с исковым заявлением о взыскании по договору аренды от 19.01.2006 N 1481-ЗМ задолженности в размере 301 606 рублей 13 копеек.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 в размере 252 395 рублей 37 копеек.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 31.10.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 228 679 рублей 87 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между муниципальным образованием Алексинский район (арендодатель) и обществом (арендатор) 19.01.2006 заключен договор N 1481-ЗМ аренды земель несельскохозяйственного назначения (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду

земельный участок с кадастровым номером 71:24:020214:0016, площадью 3265 кв. м, расположенный на землях категории "земли поселений", представленный следующими видами угодий: площадью 569,8 кв. м - "застроенные территории", площадью 2695,2 кв. м - "под общественными улицами, дворами и площадями". Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы ООО "Мир" по адресу: г. Алексин, ул. Ломоносова, д. 6.

Приведенное описание участка является окончательным и именуется в дальнейшем

"разрешенное использование" (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.7 предусмотрено, что данный договор является актом приема-передачи

земельного участка.

В силу пункта 3.1 договор заключен сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 25.10.2010 N 71-71-02/035/2010-579.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 67 507 рублей 14 копеек. Арендная плата вносится арендатором в УФК по Тульской области путем перечислений указанной в пункте 4.1 суммы денежных средств ежеквартально по 1/4 суммы годовой арендной платы до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что обо всех изменениях, связанных с размером арендной платы, которая может подлежать перерасчету в соответствии с принятыми нормативными актами органа местного самоуправления, арендодатель обязан уведомить арендатора письменно в трехмесячный срок, кроме случаев, когда изменение арендной платы устанавливается действующим законодательством и составление дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.

Решением собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 26.12.2011 N 9(33).10 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки, расположенные в границах муниципального образования Алексинский район, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2012 году" (далее - Решение N 9(33).10) была утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные в границах муниципального образования Алексинский район, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Указанное решение опубликовано в средствах массовой информации: в газете "Алексинские вести" от 11.01.2012 N 1 и от 18.01.2012 N 2, вступило в силу с 01.01.2012 (пункт 6).

На основании названного решения администрацией принято постановление от 26.06.2012 N 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", пунктом 1 которого были утверждены результаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район и предоставленные юридическим и физическим лицам в аренду, и, в частности, арендная плата по договору аренды от 19.01.2006 N 1481-ЗМ была установлена в размере 168 506 рублей 65 копеек в год.

Постановление от 26.06.2012 N 1049 опубликовано в средствах массовой информации: в газете "Алексинские вести" от 04.07.2012 N 26.

Предарбитражным уведомлением от 05.02.2014 N 60-ЗМ комитет имущественных и земельных отношений администрации предупредил общество об обращении в арбитражный суд в случае непогашения в течение 10 рабочих дней задолженности.

Неуплата ответчиком задолженности по арендной плате явилась основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с подпунктом 7 пункту 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Как верно указано судом первой инстанции, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, в силу названных выше разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при определении размера арендной платы подлежит применению регулируемая арендная плата.

Вывод о том, что к договору, заключенному после введения в действие ЗК РФ, подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует дополнительного изменения договора путем заключения дополнительного соглашения, соответствует также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13.

Кроме того, спорный договор аренды от 19.01.2006 N 1481-ЗМ содержит условие об изменении арендной платы в соответствии с принятыми нормативными актами органа местного самоуправления (пункт 4.3 договора), которым является Решение от 26.12.2011 N 9(33).10.

Постановлением главы администрации от 26.06.2012 N 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" утверждены результаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район и представленные юридическим и физическим лицам в аренду. Согласно данному постановлению арендная плата по договору от 19.01.2006 N 1481-ЗМ за земельный участок с кадастровым номером 71:24:020214:16, расположенный по адресу: г. Алексин, ул. Ломоносова, д. 6, вид разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы ООО "Мир", составляет 168 506 рублей 65 копеек в год.

До вступления в силу Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 1586-ЗТО) размер арендной платы за земельные участки определялся на основании отчетов независимых оценщиков о рыночной стоимости размера арендной платы, представляемых в уполномоченный орган. Поскольку размер арендной платы по действующим договорам уже существовал, то он также учитывался собранием при установлении нового размера арендной платы, отраженного в пункте 14 приложения N 1 к Решению от 26.11.2011 N 9(33).10 (по видами разрешенного использования земельных участков).

Определяя размер арендной платы за использование земельных участков, собрание применило формулу исчисления такой платы, установленную Законом от 29.06.2011 N 1586-ЗТО: Аг = КС x Ки, где: Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах (пункт 1.2 Решения от 26.11.2011 N 9(33).10).

Соответствующие коэффициенты к видам разрешенного использования устанавливались не произвольно, а применительно к классификаторам, утвержденным приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.12.2006 N П/0425, которым придавалось значение с учетом различных видов использования земельных участков, предусматривающих специфику предпринимательской деятельности на соответствующей территории и доходности, распространенности того или иного вида деятельности.

В рассматриваемом случае начисление арендной платы с 01.01.2012 до 04.07.2012 (дата опубликования Постановления N 1049) произведено администрацией исходя из ставок, утвержденных постановлением администрации от 26.05.2010 N 989, а с 04.07.2012 по 31.12.2013 - на основании решения собрания представителей муниципального образования Алексинский район Тульской области от 26.12.2011 N 9(33).10 (с изменениями, внесенными Решением от 20.03.2012 N 4(38).14) по формуле: размер годовой арендной платы = кадастровая стоимость земельного участка x коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (5 % - для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)).

При этом суд первой инстанции верно посчитал неправомерным начисление арендной платы истцом в 1, 2 и 3 кварталах 2012 года (с 01.01.2012 до 04.07.2012) по ставкам, утвержденным постановлением администрации от 26.05.2010 N 989 (65 093 рубля 25 копеек ежеквартально), поскольку в этот период уже действовало решение собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 26.12.2011 N 9(33).10, и арендная плата, исчисленная на основании этого решения, начиная с 28.03.2012, составляет 42 126 рублей 66 копеек ежеквартально.

Кроме того, согласно пункту 4.3 договора аренды земельного участка основанием для изменения арендной платы является принятие органом местного самоуправления нормативного акта, которым является Решение от 26.12.2011 N 9(33).10, а не Постановление N 1049, поскольку последнее является актом применения права, а не нормативным актом.

С учетом этого, посчитав, что, издав постановление лишь через шесть месяцев после принятия решения, администрация, тем самым, вынуждала арендатора платить арендную плату в большем размере, чем это предусмотрено Решением от 26.12.2011 N 9(33).10, суд обоснованно пришел к выводу о том, что со стороны арендодателя имеется злоупотребление правом, что согласно статьи 10 ГК РФ недопустимо и лишает последнего защиты принадлежащего ему права.

Расчет задолженности, произведенный администрацией на основании Постановления N 1049, проверен судом и признан необоснованным в части начисления арендной платы за 1, 2 и 3 кварталы 2012 года (с 01.01.2012 до 04.07.2012).

Арендная плата за 1 квартал 2012 года в сумме 65 093 рублей 25 копеек начислена истцом на основании постановления администрации от 26.05.2010 N 989 "Об изменении арендной платы в действующие договоры аренды земельных участков" необоснованно, поскольку в этот период (с 01.01.2012) действовало Решение от 26.12.2011 N 9(33).10.

Вместе с тем суд первой инстанции правомерно принял данную сумму к взысканию, поскольку арендная плата, начисленная на основании вышеуказанного решения с применением коэффициента 29 % (который действовал в первоначальной редакции Решения до 28.03.2012) и 5 % (который введен в действие с 28.03.2012 в последующей редакции решения) от кадастровой стоимости земельного участка, составляет 235 446 рублей 37 копеек, что не превышает предъявленную к взысканию за указанный период сумму задолженности и не нарушает прав ответчика.

За 2 и 3 кварталы 2012 года арендная плата в сумме 65 093 рублей 25 копеек и 42 875 рублей 57 копеек, соответственно, начислена также необоснованно, поскольку, как отмечалось выше, в эти периоды уже действовало Решение от 26.12.2011 N 9(33).10 и арендная плата, исчисленная на основании этого решения с применением коэффициента 5 %, в обоих кварталах составляет по 42 126 рублей 66 копеек.

За оставшиеся периоды (с 4 квартала 2012 года по 4 квартал 2013 года) арендная плата исчислена правомерно в размере 42 126 рублей 66 копеек ежеквартально.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая сумма, подлежащая взысканию за 2012 - 2013 годы с учетом произведенных ответчиком платежей, составляет 228 679 рублей 87 копеек согласно следующему расчету: 65 093 рубля 25 копеек + (42 126 рублей 66 копеек x 7) - 66 000 рублей - 65 300 рублей.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендуемый обществом земельный участок относится к виду разрешенного использования "для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур" с применением коэффициента 1 %, который указан в пункте 15 названного приложения, не может быть принят во внимание судом, поскольку земельный участок передан ответчику для эксплуатации производственной базы общества, и, следовательно, данному виду использования соответствует коэффициент 5 % - для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений).

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка и договору аренды вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен - для эксплуатации производственной базы общества, что соответствует виду разрешенного использования, указанному в пункте 14 приложения N 1 к Решению от 26.12.2011 N 9(33).10 (для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)), с применением коэффициента 5 % (в редакции решения собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 20.03.2012 N 4(38).14).

Кроме того, осмотром, проведенным администрацией 23.10.2014 в присутствии ответчика, установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 71:24:020214:0016 выстроено капитальное строение, состоящее из четырех боксов и хозяйственной пристройки. В первом боксе находится кран на шасси "МАЗ", ремонтная яма и автомобильные запчасти. Во втором боксе находится ремонтная яма, пиломатериал (деревянные доски), верстак и автомобиль марки "УАЗ". В третьем боксе находится ремонтная яма, электрическая бетономешалка, части кузовных деталей автомобилей и четыре хозяйственных помещения, в которых хранятся запчасти к автомобилям и станок вулканизатор. В четвертом боксе находится склад строительных смесей, погрузчик, листы фанеры, алюминиевые лестницы и пластиковые трубы. В соседней хозяйственной пристройке организовано офисное пространство и склад хозяйственного инвентаря.

Остальная часть земельного участка представляет собой заасфальтированное пространство, на котором организована стоянка пассажирского автобуса и грузовых машин "МАЗ" и "ЗИЛ".

Указанное капитальное строение, расположенное на земельном участке, является, как это следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.09.2004 серия 71-АА N 467264 и технического паспорта, закрытой стоянкой производственной базы.

Изложенное в совокупности (наличие в расположенном на земельном участке здании производственной техники и производственного инвентаря; указание в свидетельстве о государственной регистрации права и техническом паспорте на то, что строение является закрытой стоянкой производственной базы) также подтверждает обоснованность применения арендодателем коэффициента 5 % при расчете арендной платы, которая правомерно исчислялась администрацией на основании целевого использования земельного участка, определенного договором аренды, применительно к пункту 14 приложения N 1 к Решению от 26.12.2011 N 9(33).10 (для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)).

Ссылаясь на необходимость применения коэффициента 1 %, установленного для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, ответчик надлежащих доказательств использования земельного участка в иных целях, нежели для размещения производственной базы общества, не представил.

С заявлением об изменении условия договора аренды о целевом использовании земельного участка общество в администрацию не обращалось, равно, как и не предприняло мер к изменению разрешенного использования земельного участка на вид "для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур", для которого установлен коэффициент 1 %.

Кроме этого, не может быть принята во внимание и ссылка общества на то, что земельный участок, предоставленный обществу, относится к землям поселений (землям населенных пунктов). Указывая на это, общество считает, что, поскольку спорный земельный участок относится к землям поселений, то законных оснований применять к расчету арендной платы коэффициенты, установленные для видов разрешенного использования на землях промышленности, не имеется.

В связи с этим апелляционный суд отмечает, что в такой ситуации общество, как уже указывалось выше, должно обратиться за изменением целевого использования спорного земельного участка, соответствующего категории земель, что им по факту им сделано не было.

Апелляционный суд отмечает, что обществом было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с постановкой следующего вопроса: относятся ли к объектам промышленности хозяйственные объекты, принадлежащие обществу, расположенные на арендуемом земельном участке.

Данное ходатайство отклонено апелляционным судом, так как, по его мнению, поставленный вопрос является правовым, а значит, не требует от суда специальных познаний.

Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 31.10.2014 по делу N А68-6473/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова