Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2015 г. N 05АП-447/15

г. Владивосток

24 февраля 2015 г.

Дело N А51-13735/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 17 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании по правилам суда первой инстанции апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость", Управления муниципальной собственности г. Владивостока, общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания ФинЭксперт"

апелляционное производство N 05АП-445/2015, 05АП-446/2015, 05АП-447/2015,

на решение от 05.08.2013 судьи Н.В. Перязевой

по делу N А51-13735/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (ИНН 2536116547, ОГРН 1022501285201)

к муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ИНН 2538096952, ОГРН 1062538000524, дата регистрации 20.01.2006), обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" (ИНН 2538096952, 2536202740, ОГРН 1062538000524, 1082536006486),

третьи лица: Управление муниципальной собственности г. Владивостока, общество с ограниченной ответственностью "Лайн ЛТД"

об обязании заключить договор, признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

при участии:

от ООО "Промснабсервис"- Малиновский К.Ю. по доверенности от 29.11.2012 сроком действия на три года, удостоверение, от МУПВ "Муниципальная недвижимость" - Морошкин А.Н. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия до 31.12.2015, удостоверение, от УМС г. Владивостока - Морошкин А.Н. по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6144 сроком действия до 31.12.2015.

от ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт", ООО "Лайн ЛТД" - представители не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Промснабсервис") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Муниципальная недвижимость", обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" об обязании МУПВ "Муниципальная недвижимость" заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" договор купли-продажи объектов недвижимости N 01/02/13-0 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001 и акт приема-передачи от 01.02.2013 объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 N 01/02/13-0 на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно: изложить п.2.2.6. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Застраховать Объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2. настоящего договора)"; изложить п.3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта определяется, согласно отчету об оценке, проведенным ООО "ПРИМЭКСПЕРТ" N 7434, по определению обоснованной рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 348,9 кв.м. в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-3, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6, по состоянию на 04 февраля 2013 г.; изложить п.3.2. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта составляет 2 868 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек"; изложить п.3.3. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами"; изложить п.3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оставшаяся сумма, в размере 2 718 000 (два миллиона семьсот восемнадцать тысяч) рублей 00 копеек, вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора"; изложить п.3.5. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Ежемесячный платеж составляет 45 300 (сорок пять тысяч триста) рублей 00 копеек, без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества"; изложить п.3.7. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную п.3.4. и проценты, предусмотренные п. 3.6. настоящего договора"; изложить п.3.8. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором Покупатель обязан перечислять на счет получателя. "Получатель" МУПВ "Муниципальная недвижимость" к/счет 30101810900000000705 р/счет 40602810300120000001 ОАО "Дальневосточный банк", БИК 04057705; ИНН 2538096952 КПП 254301001 "Назначение платежа": с указанием "оплата по договору купли-продажи N 01/02/13-0 от "01" февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001"; изложить п.1 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Продавец в соответствии со ст.556 ГК РФ и Договором купли-продажи N 01/02/13-0 от "01" февраля 2013 г. передал Покупателю в собственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001"; изложить п.2 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше Объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего Акта)"; а также о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - управление) и общество с ограниченной ответственностью "Лайн ЛТД".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, МУПВ "Муниципальная недвижимость", УМС г. Владивостока, ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" обратились в суд с апелляционными жалобами о его отмене.

В обоснование жалоб МУПВ "Муниципальная недвижимость", УМС г. Владивостока сослались на недостоверность данных отчета, на основании которого вынесено обжалуемое решение, настаивали на необоснованности отклонения ходатайства о проведении независимой экспертизы для целей установления рыночной стоимость объекта. В дополнениях доводов апелляционных жалоб МУПВ "Муниципальная недвижимость", Управление муниципальной собственности г. Владивостока указывали на фактический выкуп истцом не отдельных помещений, а всего здания, что также требует разрешения вопроса о выкупе земельного участка под зданием, не поставленного на кадастровый учет.

ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" обжалует решение от 05.08.2013 в части удовлетворения требований о признании недостоверным отчета об оценке от 23.10.2012 N 115, указывая в обоснование жалобы что общество является ненадлежащим ответчиком, не нарушило и не нарушает какие-либо права истца.

В судебном заседании 31.10.2013 суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции нарушены нормы процессуального права, а именно в нарушение требований статьи 155 АПК РФ протокол судебного заседания от 30.05.2013 не содержит подписи судьи, в связи с чем, руководствуясь пунктом 4 части 6 статьи 270 АПК РФ, частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Судебное заседание неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления сторонами дополнительных доказательств и пояснений.

Определением от 02.04.2014 удовлетворено ходатайство Муниципального МУПВ "Муниципальная недвижимость" о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, по состоянию на дату 01.06.2012. Производство по апелляционным жалобам до получения результатов экспертизы приостановлено.

Определением от 19.05.2014 производство по делу возобновлено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 решение суда первой инстанции отменено. Признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1б, общей площадью 348,9 кв.м в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115. В удовлетворении исковых требований об обязании предприятия заключить с обществом договор купли-продажи от 01.02.2013 N 01/02/13-О на условиях, указанных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно изложить условия пунктов 2.2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 договора купли-продажи, а также пунктов 1, 2 акта приема-передачи в редакции истца, исходя из рыночной стоимости имущества в сумме 2 868 000 руб., отказано ввиду несоблюдения обществом условия, установленного подпунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ о необходимости непрерывного владения и использования помещения, поскольку выкупаемые помещения находятся на праве субаренды у ООО "Лайн ЛТД".

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2014 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А51-13735/2013 отменено, дело передано на рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Суд кассационной инстанции счел, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что период сдачи помещений в субаренду не может быть включен в период временного пользования арендатором спорным имуществом, необходимый для установления в отношении арендатора имущества преимущественного права на его выкуп, сделан при неправильном применении норм материального права, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества.

При новом рассмотрении дела от истца поступил отзыв на апелляционные жалобы, который приобщен к материалам дела. В отзыве ООО "Промснабесрвис" просило обязать заключить договор по цене в размере определенной на дату 01.06.2012 рыночной стоимости имущества в размере 4 861 864 рубля без НДС.

В судебном заседании представитель МУПВ "Муниципальная недвижимость" и УМС г. Владивостока поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления доказательств самовольной реконструкции спорного объекта в период действия договора аренды от 24.05.2004 N 17 и установления соответствия параметров и технических характеристик спорного объекта параметрам, указанным в технической документации на здание с участием кадастрового инженера.

Апелляционная коллегия рассмотрела заявленное ходатайство и определила его отклонить в соответствии с частью 5 статьи 159 АПК РФ, как направленное на затягивание судебного разбирательства с учетом длительного времени рассмотрения спора. Обстоятельства, подлежащие по мнению апеллянта, дополнительному исследованию, были известны ему в период рассмотрения дела судом первой инстанции и первоначального рассмотрения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции, также апеллянт не был лишен возможности провести заявленные мероприятия в период рассмотрения дела судом кассационной инстанции. Обоснования невозможности получить такие доказательства заранее по объективным причинам заявителем не представлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение ООО "Строительно-техническая диагностическая компания" N 049-2014 по результатам обследования от 18.07.2014 спорного здания, в котором среди прочего установлены его текущие технические характеристики. Конкретных доводов о несоответствии каких-либо технических характеристик с правовым обоснованием невозможности в силу указанного обстоятельства выкупить спорное имущество апеллянтом не приведено.

Представитель ООО "Промснабсервис" по доводам апелляционных жалоб возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобы - без удовлетворения.

ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт", ООО "Лайн ЛТД", извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

Между ООО "Промснабсервис" и МУПВ "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" заключен договор аренды нежилого помещения N 17 от 24.05.2004 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2004 Серия 25-АА N 437029. В настоящее время указанное недвижимое имущество передано на основании договора субаренды N 2 от 01.11.2004 ООО "Лайн ЛТД".

Указанное имущество находится в муниципальной собственности г. Владивостока и принадлежит МУПВ "Муниципальная недвижимость" (далее по тексту - "МУПВ") на праве хозяйственного ведения, на основании договора N ХВ-ПР-009 об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 04.11.2001. Право хозяйственного ведения МУПВ зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1082 МУПВ реорганизовано путем присоединения к нему муниципальных унитарных предприятий города Владивостока "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества", "Владсоцторг". Указанная реорганизация завершена 29.04.2010 согласно сведений выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.06.2011.

01.06.2012 истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) обратился с заявлением к МУПВ о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном данным федеральным законом.

13.06.2012 письмом N 410 МУПВ сообщил истцу об отсутствии возражений по возмездному отчуждению указанного объекта недвижимости.

13.11.2012 письмом N 441 МУПВ сообщил истцу, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 7 588 983 рубля, без учета НДС.

МУПВ письмом от 17.01.2013 N 449 направил истцу предложение в заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 28.12.2012 N 1145/28 по цене 7 589 000 рублей, определенной согласно отчета об оценке, проведенной "Аудиторской компанией "ФинЭксперт" от 23.10.2012 г. N 115 с приложением проекта договора купли-продажи.

23.01.2013 представителем истца получены указанное письмо, проект договора купли-продажи и проект акта приема-передачи, подписанный руководителем МУПВ, но не удостоверенный печатью.

Общество, рассмотрев представленный проект договора купли-продажи и акта приема-передачи, не согласилось с их отдельными условиями и подписало их 21.02.2013 вместе с протоколом разногласий от 18.02.2013.

22.02.2013 подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи в редакции протокола разногласий в соответствии с сопроводительным письмом от 21.02.2013 был передан МУПВ "Муниципальная недвижимость", что подтверждается отметкой на корреспонденции.

18.03.2013 письмом N 460 МУПВ "Муниципальная недвижимость" сообщило истцу, что отказалось подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий и готово заключить договор, где стоимость определяется согласно отчета ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт".

Не согласившись с указанным предложением МУПВ, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по выкупу из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в собственность, субъекты малого и среднего предпринимательства, за рядом поименованных исключений, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что ООО "Промснабсервис" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 данного Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным данным Законом требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", по смыслу указанного Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Однако, указанное разъяснение не исключает возможность заключения договора о выкупе арендуемого недвижимого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, отвечающим установленным данным Законом требованиям, обратившегося с соответствующим инициативным предложением к соответствующему муниципальному предприятию, выразившему согласие на отчуждение данного имущества в соответствии с разрешением собственника данного имущества.

Согласно материалам дела, МУПВ "Муниципальная недвижимость" письмом от 13.06.2012 N 410 (т. 1 л.д. 47) выразило согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества в ответ на соответствующее заявление истца от 01.06.2012, подтвержденное письмом от 13.11.2012 N441.

В соответствии с пояснениями сторон, включая пояснения представителя Управления муниципальной собственности г. Владивостока, указанный орган, уполномоченный на распоряжение объектами муниципальной собственности, выразил отсутствие возражений на отчуждение спорного недвижимого имущества распоряжением от 28.12.2012 N 1145/28.

Таким образом, воля как собственника, так и обладателя права хозяйственного ведения на отчуждение спорного недвижимого имущества при соблюдении преимущественного права арендатора такого имущества получили выражение.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено нахождение арендуемого имущества в пользовании истца в течение более двух лет.

Договор аренды от 24.05.2004 N 17 был заключен на срок с 24.05.2004 по 24.05.2039, то есть сроком более чем на один год, поэтому подлежал государственной регистрации. Факт регистрации договора 29.06.2004 подтвержден свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА N 437029.

Таким образом, договор аренды является действующим. Доказательств того, что существующие с 24.05.2004 между сторонами арендные отношения прекращались, арендодателем истребовалось спорное имущество из владения общества, в материалы дела не представлено.

При этом заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества, поскольку право сдачи имущества в субаренду предоставлено арендатору статьей 615 ГК РФ, а также пунктом 2.3.1 договора аренды. Реализация арендатором данного права не влечет прекращения либо изменения договора аренды, а также не влияет на правовую природу отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды.

Также апелляционной коллегией установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, соответствие истца и арендуемого имущества иным требованиям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Таким образом, истец имел право на приобретение спорного имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из письма МУПВ от 18.03.2013 N 460 следует, что невозможность заключения МУПВ рассматриваемого договора купли-продажи в редакции протокола разногласий истца, явилось несоответствие цены, указанной в проекте договора цене, указанной истом в протоколе разногласий.

В отношении иных условий протокола разногласий возражений ответчиком не заявлено.

Согласно статье 5 Федерального закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества

Таким образом, при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, МУПВ обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

В материалы дела в обоснование рыночной стоимости выкупаемого имущества представлены отчеты об оценке:

- ООО "Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры" N 192/1 по состоянию на 27.07.2012 (т.1, л.д. 77).

- ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" N 115 по состоянию на 23.10.2012. Согласно экспертному заключению N 07/2013-18н (т. 3, л.д. 166) данный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

- ООО "Примэксперт" N 7434 по состоянию на 04.02.2013.

- ООО Аудиторская Фирма "Эксперт" N 386 по состоянию на 01.06.2012 (т. 5, л.д. 4). Согласно экспертному заключению N 97/2014-1 (т. 6, л.д. 139) данный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

- НП "Клуб Профессионал" N 2096 по состоянию на 01.06.2012 (т.6, л.д. 1), представленный МУПВ в обоснование ходатайства о проведении судебной экспертизы в качестве свидетельства различных подходов к стоимости спорного имущества.

Отчеты ООО "Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры" и ООО "Примэксперт" выполнены по состоянию на иную дату, чем дата заявления о выкупе спорного имущества, в связи с чем отклоняются коллегией.

На основании определения Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014 ООО Группа компаний "Дальневосточный аудиторский центр" проведена экспертиза рыночной стоимости спорных нежилых помещений, составлено заключение эксперта от 18.04.2014, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 01.06.2012 составила: 5 737 000 руб. с НДС, 4 861 864 руб. без НДС.

Выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, в связи с чем коллегия принимает установленную данным заключением рыночную стоимость имущества.

При этом довод истца о необходимости заключении договора по цене выкупаемого объекта в размере 4 861 864 руб., т.е. без НДС на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку согласно буквальному содержанию данной нормы не признаются объектом налогообложения только операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего казну публичного образования, в то время как в рассматриваемом случае спорное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за МУПВ "Муниципальная недвижимость", в силу чего не является отнесенным к казне публичного образования.

Доводы апелляционных жалоб о фактическом намерении истца выкупить отдельно стоящее здание без разрешения вопроса о выкупе земельного участка под зданием, не поставленного на кадастровый учет, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с пунктом 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения расположенного на нем здания при фактическом выкупе всех составляющих его помещений.

Апелляционная коллегия учитывает, что до возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникает право требования выкупа земельного участка, занятого таким имуществом, при этом земельный участок под выкупаемыми объектами не является собственностью МУПВ, в связи с чем последнее не обладает правом на его реализацию при заключении спорного договора.

При таких обстоятельствах ООО "Промснабсервис" имеет право требовать заключения договора купли-продажи по цене 5 737 000 рублей (включая НДС) с установлением рассрочки платежа в соответствии с положениями действующего законодательства.

В силу вышеизложенного, исковые требования об обязании заключить договор купли-продажи подлежат удовлетворению исходя из цены выкупаемого имущества 5 737 000 рублей.

Требование о признании недействительным отчета ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер определения стоимости объекта сделки в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11, статье 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано выше, представленным в материалы дела экспертным заключением N 07-2013/18н Некоммерческого партнерства "Национальный союз экспертных организаций" установлено обстоятельство не соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности отчета от 25.10.2012 N 115, подготовленного ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт", в связи с чем рыночная стоимость объекта, определенная отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 25.10.2012 N115 является недостоверной.

Доводы апеллянта ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" о том, что отчет об оценке не нарушает прав истца, противоречат указанным нормам права и установленным обстоятельствам дела, в связи с чем отклоняются апелляционной коллегией.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36, пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины по требованию об обязании заключить договор относятся на ответчика - МУПВ "Муниципальная недвижимость", по требованию о признании недействительным отчета об оценке - на ответчика ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" в связи с удовлетворением требований.

Расходы МУПВ "Муниципальная недвижимость" и ООО "Аудиторская компания ФинЭксперт" по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, а также расходы МУПВ "Муниципальная недвижимость" на оплату судебной экспертизы относятся на апеллянтов. УМС г. Владивостока от оплаты государственной пошлины было освобождено.

Расходы ООО "Промснабсервис" по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на ответчика МУПВ "Муниципальная недвижимость", поскольку предметом рассмотрения суда кассационной инстанции являлось требование об обязании заключить договор.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда от 05.08.2013 по делу N А51-13735/2013 отменить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, определенную отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 23.10.2012 N 115.

Обязать Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Муниципальная недвижимость" заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" договор купли- продажи объектов недвижимости N 01/02/13-0 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001 и акт приема-передачи от 01.02.2013 г. объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 г. N 01/02/13-0 на следующих условиях:

- Изложить пункт 2.2.6. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Застраховать Объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2. настоящего договора)";

- Изложить пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена Объекта определяется согласно заключению эксперта от 18.04.2014 о рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1, кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, по состоянию на дату 01.06.2012.

- Изложить пункт 3.2. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Общая стоимость Объекта составляет 5 737 000 (пять миллионов семьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек";

- Изложить пункт 3.3. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами";

- Изложить пункт 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Оставшаяся сумма, в размере 5 587 000 (пять миллионов пятьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек, вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора";

- Изложить пункт 3.5. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Ежемесячный платеж составляет 93 116 (девяносто три тысячи сто шестнадцать) рублей 66 копеек, без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества";

- Изложить пункт 3.7. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную пунктом 3.4. и проценты, предусмотренные пунктом 3.6. настоящего договора";

- Изложить пункт 3.8. Договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором Покупатель обязан перечислять на счет получателя.

"Получатель" МУПВ "Муниципальная недвижимость" к/счет 30101810900000000705 р/счет 40602810300120000001 ОАО "Дальневосточный банк", БИК 04057705; ИНН 2538096952 КПП 254301001 "Назначение платежа": с указанием "оплата по договору купли-продажи N 01/02/13-0 от "01" февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001";

- Изложить пункт 1 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Продавец в соответствии со статьей 556 ГК РФ и Договором купли-продажи N 01/02/13-0 от "01" февраля 2013 г. передал Покупателю в собственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001";

- Изложить пункт 2 Акта приема-передачи в следующей редакции: "Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше Объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего Акта)";

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" 4 000 (четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску и по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына