Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2015 г. N 20АП-258/15

г. Тула

26 февраля 2015 г.

Дело N А54-3266/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (г. Рязань, ОГРН 1106234003732, ИНН 6234079744), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 по делу N А54-3622/2014 (судья Котова А.С.), установил следующее.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (далее - ответчик, общество) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, заключенный между ООО "МАСТ" и ООО "Сервис Недвижимость", а именно: преамбулу договора изложить в редакции: "Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице заместителя начальника управления Ермаковой Людмилы Евгеньевны, действующей на основании Положения об управлении земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, утвержденного решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 740-1, приказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани от 18.02.2013 N 01-11/4, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 от 19.12.2002 серия 62 N 000700941, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 31.12.2010 серия 62 N 002133835, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Лапутиной Светланы Львовны, действующей на основании устава, зарегистрированное межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы РФ N 2 по Рязанской области 26.04.2010 за основным государственным номером 1106234003732, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 62 N 002142367, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее - договор) о следующем".

Раздел 3. "Цена и порядок расчетов" озаглавить "Платежи и расчеты по договору" и изложить в редакции:

"3.1. Арендная плата по настоящему Договору определяется в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны N 01-14/3 2р от 31.01.2014 и устанавливается:

- за 31.01.2014 всего с НДС - 31 124,03 рубля, в том числе сумма арендного платежа -26376,30 рублей.

- с 01.02.2014 всего в месяц с НДС - 964 845,04 рублей, в том числе сумма арендного платежа - 817 665,29 рублей.

Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам указанным в пункте 3.6 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации".

3.2. Изменение размера арендной платы в порядке и в сроки, определенные договором, либо установленные органами государственной власти и местного самоуправления, является обязательным для сторон.

3.3. Размер арендной платы по договору пересматривается ежегодно, не позднее одного месяца со дня окончания годичного срока действия арендной платы и определяется путем умножения действующего размера арендной платы на коэффициент индексирования размера арендной платы, определяемый арендодателем с учетом уровня инфляции на основании данных органов статистики по индексам потребительских цен по Рязанской области по платным услугам за предшествующий год (Кинф).

3.4. В случае изменения площади объекта в результате его технической инвентаризации либо по иным основаниям, размер арендной платы по договору определяется путем его перерасчета с учетом размера арендной платы за 1 кв. м площади объекта и общей площади объекта.

3.5. Изменение размера арендной платы оформляется соглашением сторон о внесении соответствующих изменений в договор.

3.6 Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (Администрация г. Рязани) на р/с N 40101810400000010008 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПП получателя" 623401001, код бюджетной классификации 44411105074040000120, ОКТМО 61701000, арендную плату в размере, установленном в пункте 3.1 настоящего договора.

Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с Администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе".

Раздел 10 "Адреса и реквизиты сторон" изложить в редакции:

"Арендодатель: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Адрес: 390046, г. Рязань, ул. Введенская, 107; УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани), р/с 40204810500000000006 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001, ИНН 6227000486, КПП 622901001, ОГРН 1026200872620; заместитель начальника управления Л.Е. Ермакова

Арендатор: общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость".

Адрес: 390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 41; р/с 40702810000000004988 в Прио-Внешторгбанке (ОАО) г. Рязань, ИНН 6234079744, КПП 623401001, Бик 04612708; Директор С.Л. Лапутина".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 31.08.1995 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Рязани (собственник) и акционерным обществом закрытого типа "МАСТ" (доверительный управляющий) был заключен договор N 04-18/1 о передаче в доверительное управление имущества, находящегося в муниципальной собственности - имущественного комплекса "Родина" с прилегающей к нему территорией.

Между обществом с ограниченной ответственностью "МАСТ" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (арендатор) 13.07.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за установленную договором плату следующее имущество, являющееся собственностью муниципального образования - город Рязань: здание лит. А, кадастровый номер 62629:00:00000:2736:001, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, общей площадью 1491,6 кв. м, в том числе: основной площадью - 972 кв. м, вспомогательной площадью - 519,6 кв. м (из них подвал - 69,6 кв. м) с прилегающей к нему территорией.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель обладает правом на сдачу вышеуказанного имущества в аренду в связи с осуществлением в отношении данного имущества функций доверительного управляющего на основании договора от 31.08.1995 о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление.

Пунктом 1.3 договора установлен срок аренды: с 13.07.2010 по 01.08.2020.

Цена и порядок расчетов установлен пунктом 3 договора:

3.1. Расчет арендной платы производится сторонами ежегодно по состоянию на 1 января с учетом рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества, которая определяется один раз в пять лет, и прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

При этом размер арендной платы на год, по состоянию на 1 января которого проведена оценка рыночной стоимости арендованного имущества, рассчитывается по следующей формуле:

РАП = ((РСИ - СНУ) х (СР/100)) * К.

где,

РАП - размер арендной платы;

РСИ - рыночная стоимость недвижимого имущества;

СНУ - рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, до момента возникновения неотделимых улучшений данный показатель принимается равным 0;

К - коэффициент соответствия доходности, принимаемый на уровне 0,1 (одна десятая);

CP - ставка рефинансирования (в процентах), установленная Центральным банком Российской Федерации и действующая на 01 января года, на который рассчитывается размер арендной платы.

Размер арендной платы на каждый последующий год до следующей переоценки рыночной стоимости арендованного имущества арендованного имущества рассчитывается сторонами по формуле:

РАП = (РАЦ ПГ х (ВПУИ/100)) + РАП ПГ.

РАП - размер арендной платы (в рублях);

РАП ПГ - размер арендной платы (в рублях) за предшествующий год;

ВПУИ - величина прогнозируемого уровня инфляции (в процентах), предусмотренного ежегодно принимаемым федеральным законом о федеральном бюджете на очередной год, за который подлежит расчету размер арендной платы. В случае, если прогнозируемый уровень инфляции на очередной год и на установленный федеральным законом о федеральном бюджете плановый период отличаются, показатель ВПУИ принимается равным величине прогнозируемого уровня инфляции на очередной год. В случае внесения изменений в федеральный закон о федеральном бюджете, в соответствии с которым определен показатель ВПУИ на год, за который рассчитан размер арендной платы, в части величины прогнозируемого уровня инфляции, показатель ВПУИ применительно к настоящему договору также меняется в соответствии с вносимыми в федеральный закон о федеральном бюджете изменениями.

Изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, за исключением случаев внесения изменений в федеральный закон о федеральном бюджете в части величины прогнозируемого уровня инфляции.

3.2. На момент подписания настоящего договора стороны на основании акта определения рыночной стоимости арендуемого имущества, а также пункта 3.1 согласовали стоимость настоящего договора на двенадцать месяцев 2010 года в сумме 277 217 (Двести семьдесят семь тысяч двести семнадцать) рублей 52 копеек. Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, с момента государственной регистрации настоящего договора за фактический срок аренды, в порядке и на условиях определенных настоящим договором.

3.3. Начисление арендной платы осуществляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендованного имущества в соответствии с пунктами 2.3.1, 2.4.1 настоящего договора.

3.4. Внесение арендной платы осуществляется путем перечисления арендатором суммы, рассчитанной согласно пункту 3.1 настоящего договора, на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за отчетным в течение всего срока действия настоящего договора.

3.5. Арендатор считается исполнившим обязанность по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с его расчетного счета.

3.6. В течение пяти календарных дней со дня осуществления соответствующего арендного платежа копия платежного поручения (с отметкой исполнителя банка) представляется арендодателю.

3.7. До момента согласования изменений, вносимых в расчет арендной платы, арендатор производит оплату в размере, согласованном на предшествующий период.

3.8. Задержка перечисления месячной арендной платы по настоящему договору без применения к арендатору имущественных санкций допускается по согласованию с арендодателем.

3.9. В арендную плату по настоящему договору не включаются расходы на коммунальные услуги. Арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и самостоятельно оплачивает оказываемые данными организациями коммунальные услуги.

Государственная регистрация договора аренды от 13.07.2010 произведена регистрирующим органом 02.11.2010.

По акту приема-передачи от 13.07.2010 имущество передано арендатору.

Между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" 05.08.2010 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, согласно которому арендодателем по договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2010 является управление муниципальным имуществом администрации города Рязани.

Кроме того, пункт 3.4 договора изложен в редакции:

"Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани) на р/с N 40101810400000010008 в ГРКЦ ГУ Банка России по Рязанской области г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПП получателя" 623101001, код бюджетной классификации 44411109044040004120, ОКАТО 61401000000, арендную плату в размере, установленном в пункте 4.1 настоящего Договора.

Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе".

Государственная регистрация соглашения от 05.08.2010 произведена регистрирующим органом 13.08.2010.

В соответствии с пунктом 10 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Методикой определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества (приложение N 17).

В соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества, утвержденной решением Рязанской городской Думы от 29.11.2012 N 476-I, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объектом аренды, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решение Рязанской городской Думы от 29.11.2012 N 476-I было опубликовано в средствах массовой информации ("Рязанские ведомости" от 08.12.2012 N 230).

Управление обратилось к индивидуальному предпринимателю Шевченко Марине Анатольевне для составления отчета об оценке рыночной стоимости пользования муниципальным имуществом по договору аренды. Согласно отчету от 31.01.2014 N 01-14/32р, рыночный размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом - зданием лит. А, назначение - культурно-зрелищное, общей площадью 1491,6 кв. м, расположенным по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, по состоянию на 27.01.2014 составил в месяц за 1 кв. м с учетом НДС - 646 рублей 85 копеек, без учета НДС - 548 рублей 18 копеек, в год за 1 кв. м с учетом НДС - 7762 рубля 16 копеек, без учета НДС - 6578 рублей 10 копеек.

На основании отчета от 31.01.2014 N 01-14/32р истец письмом от 21.02.2014 исх. N 02/4-13-867-исх направил в адрес ответчика соглашение от 31.01.2014, согласно которому предложил внести в договор аренды от 13.07.2010 следующие изменения:

Преамбулу договора изложить в редакции: "Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице заместителя начальника управления Ермаковой Людмилы Евгеньевны, действующей на основании Положения об управлении земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, утвержденного решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 N 740-1, приказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани от 18.02.2013 N 01-11/4, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 от 19.12.2002 серия 62 N 000700941, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 31.12.2010 серия 62 N 002133835, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Лапутиной Светланы Львовны, действующей на основании Устава, зарегистрированное межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы Российской Федерации N 2 по Рязанской области 26.04.2010 за основным государственным номером 1106234003732, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 62 N 002142367, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее Договор) о следующем".

Раздел 3 "Цена и порядок расчетов" озаглавить "Платежи и расчеты по договору" и изложить в редакции:

"3.1. Арендная плата по настоящему договору определяется в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны от 31.01.2014 N 01-14/3 2р и устанавливается:

- за 31.01.2014 всего с НДС - 31 124,03 рубля, в том числе сумма арендного платежа - 26 376,30 рублей.

- с 01.02.2014 всего в месяц с НДС - 964 845,04 рублей, в том числе сумма арендного платежа - 817 665,29 рублей.

Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам указанным в пункте 3.6 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации".

3.2. Изменение размера арендной платы в порядке и в сроки, определенные договором, либо установленные органами государственной власти и местного самоуправления, является обязательным для Сторон.

3.3. Размер арендной платы по договору пересматривается ежегодно, не позднее одного месяца со дня окончания годичного срока действия арендной платы и определяется путем умножения действующего размера арендной платы на коэффициент индексирования размера арендной платы, определяемый арендодателем с учетом уровня инфляции на основании данных органов статистики по индексам потребительских цен по Рязанской области по платным услугам за предшествующий год (Кинф).

3.4. В случае изменения площади объекта в результате его технической инвентаризации либо по иным основаниям, размер арендной платы по договору определяется путем его перерасчета с учетом размера арендной платы за 1 кв. м площади объекта и общей площади объекта.

3.5. Изменение размера арендной платы оформляется соглашением сторон о внесении соответствующих изменений в договор.

3.6 Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани) на р/с N 40101810400000010008 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях "ИНН получателя" 6227000292, "КПП получателя" 623401001, код бюджетной классификации 44411105074040000120, ОКТМО 61701000, арендную плату в размере, установленном в пункте 3.1 настоящего договора.

Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе".

Раздел 10 "Адреса и реквизиты сторон" изложить в редакции:

"Арендодатель: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Адрес: 390046, г. Рязань, ул. Введенская, 107; УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани), р/с 40204810500000000006 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001, ИНН 6227000486, КПП 622901001, ОГРН 1026200872620; заместитель начальника управления Л.Е. Ермакова

Арендатор: общество с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость".

Адрес: 390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 41; р/с 40702810000000004988 в Прио-Внешторгбанке (ОАО) г. Рязань, ИНН 6234079744, КПП 623401001, Бик 04612708; Директор С.Л. Лапутина".

Письмом от 20.03.2014 исх. N 02 ООО "Сервис-Недвижимость" сообщило, что договор аренды от 13.07.2010 соответствует требованиям действующего законодательства, и с учетом экономической невыгодности для арендатора считает нецелесообразным заключение предложенного соглашения и возвращает его без подписания.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды от 13.07.2010, который по своей правовой природе является договором аренды и подлежит регулированию нормами главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 5.1 договора все вносимые дополнения или изменения в условия настоящего договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями к настоящему договору.

По одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.2 договора).

Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика был направлен проект соглашения от 31.01.2014 о внесении изменений в договор аренды от 13.07.2010 в части определения арендной платы. Факт получения данного проекта ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по настоящему договору рассчитывается по формуле, согласованной сторонами, с учетом рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества, которая определяется один раз в пять лет, и прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

В соответствии с пунктом 3.7 договора до момента согласования изменений, вносимых в расчет арендной платы, арендатор производит оплату в размере, согласованном на предшествующий период.

При этом пунктом 5.14 договора предусмотрено, что расторжение либо прекращение договора доверительного управления от 31.08.1995 не является основанием для расторжения либо прекращения настоящего договора аренды и заключенных на его основании договоров субаренды. В случае расторжения либо прекращения договора доверительного управления от 31.08.1995 арендодателем по настоящему договору в силу закона становится администрация города Рязани.

Таким образом, исходя из условий договора, арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять порядок (методику) определения арендной платы.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, ее несоответствие Методике определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества (как действующей на момент заключения договора аренды, так и той, которая действует на сегодняшний момент), само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора, и явиться основанием для одностороннего изменения условий договора аренды в этой части.

Кроме того, в силу пунктов 1, 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из нормы статьи 424 ГК РФ следует, что установление регулируемых цен допускается только законом. Акты органов местного самоуправления не являются законами, а также иными актами гражданского законодательства, что следует из пунктов 6, 7 статьи 3 ГК РФ.

Между тем цена пользования объектом аренды иным, нежели земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, законом не регулируется. Истец не привел ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная плата при сдаче в аренду муниципального имущества устанавливается уполномоченными на то государственным органом и (или) органом местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений не относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными договором аренды.

Аналогичная позиции изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу N А54-4774/2013.

Довод истца о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, обоснованно признан судом неправомерным.

Возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, Гражданский кодекс Российской Федерации связывает со случаями, прямо указанными в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это реально предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу изложенного, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (постановление Президиума высшего Арбитражного Суда от 13.04.2010 N 1074/10).

Исходя из смысла данной нормы права, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также - совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ условий.

Между тем обстоятельств, являющихся основаниями для изменения договора в соответствии с правилами, установленными статьей 451 ГК РФ, в данном случае судом не установлено.

Так, в качестве существенно изменившегося обстоятельства истец ссылается на то, что договор аренды был заключен доверительным управляющим, управление не принимало участия в разработке условий заключенного договора, арендная плата по договору занижена, поскольку при ее расчете применена формула, не основанная ни на одном муниципальном нормативном акте.

Между тем, как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2011 по делу N А54-5695/2010 в удовлетворении исковых требований администрации города Рязани к ООО "МАСТ" и ООО "Сервис Недвижимость" о признании недействительным договора аренды от 13.07.2010 и обязании ООО "Сервис Недвижимость" освободить арендуемое здание было отказано. Данное решение оставлено вышестоящими судебными инстанции без изменения.

При рассмотрении данного дела суды пришли к выводу о том, что ООО "МАСТ", действуя на основании договора доверительного управления от 31.08.1995 N 04-18/1, заключенного в соответствии с постановлением мэра города Рязани от 25.08.1995 N 2364 "О передаче имущественного комплекса ликвидированного МП "Детский кинотеатр "Родина" в доверительное управление АОЗТ "МАСТ", постановлением мэра города Рязани от 09.12.1994 N 1677 "О доверительной собственности (трасте)" и Временным Положением о доверительной собственности, правомочно распорядилось имуществом, передав его в пределах срока доверительного управления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" по договору аренды от 13.07.2010.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь в рамках настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В силу положений статьи 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Таким образом, действия доверительного управляющего фактически являются способом реализации правомочия собственника по пользованию принадлежащим ему имуществом.

В связи с этим управление, вступая в договорные отношения с доверительным управляющим, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления.

Кроме того, в материалах дела имеется соглашение от 05.08.2010 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, заключенное между управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани и ООО "Сервис Недвижимость", в котором стороны определили, что арендодателем по договору аренды выступает управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани.

Соглашение от 05.08.2010 подписано управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани без каких-либо возражений относительно условий договора.

Следовательно, подписав указанное соглашение, истец фактически одобрил заключение договора аренды от 13.07.2010 на указанных в нем условиях.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства не могут свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств в порядке, установленном статьей 451 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Таковых обстоятельств судом не установлено.

В связи с изложенным, поскольку положения спорного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, судебное внесение заявленных истцом изменений в раздел 3 договора недопустимо. Иное привело бы к нарушению баланса частных и публичных интересов, а также принципа правовой определенности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения заявленных истцом изменений в договор аренды от 13.07.2010.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2014 по делу N А54-3622/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова