Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2015 г. N 16АП-67/15

г. Ессентуки

03 марта 2015 г.

Дело N А20-2509/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сомова Е.Г., судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 по делу N А20-2509/2014 (судья Выборнов А.В.) по иску Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) (с. Прималкинское Прохладненского района, ОГРН 1030700153505) к администрации Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики, г. Прохладный об обязании внести изменения в договор аренды, признании недействительными дополнительных соглашений, взыскании 13 625 462 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 7 543 964 руб. 35 коп. процентов, при участии в судебном заседании представителя администрации Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики - Тлуповой В.Р. по доверенности от 10.07.2014 N 20/2936, в отсутствие Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью), извещенной о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Агрофирма "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - истец, общество) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к администрации Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики (далее - ответчик, администрация) об обязании внести изменения в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы (установить годовой размер арендной платы в размере 0,3% кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости), а также в предмет договора: кадастровый номер привести в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости, уменьшить площадь арендуемого земельного участка, срок аренды увеличить до 49 лет; признании дополнительных соглашений N 1 от 01.10.2007, от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N 11 недействительными; взыскании с администрации 13 625 462 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 7 543 964 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 21.11.2014 в части требований общества об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы, в предмет договора (кадастровый номер привести в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости, уменьшить площадь арендуемого земельного участка и увеличить срок аренды до 49 лет) исковые требования оставлены без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В остальной части иска отказано. С общества в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 128 847 руб. 13 коп. Судебный акт мотивирован тем, что общество отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, поэтому оснований для применения в расчете ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка (для лиц, переоформляющих права на землю на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон)), не имеется. Обществом пропущен срок исковой давности на оспаривание дополнительных соглашений N1 от 01.10.2007, от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N11.

В апелляционной жалобе общество просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также нарушение судом норм материального права. Общество полагает ошибочным вывод суда о том, что земельный участок в связи с подачей заявления об отказе общества от права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен ему впервые. Общество указывает, что обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, заявив отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на него, именно с целью заключения договора аренды в рамках переоформления, у него не было цели прекращать пользоваться земельным участком, а лишь имелось намерение изменить титул землепользования. Арендная плата при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлена в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков. Размер внесенной обществом арендной платы по договору аренды от 26.04.2006 N 11 превысил законодательный предел, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, на которое подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Представитель администрации в судебном заседании просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное. Общество направило по факсимильной связи ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное участием его представителя в другом судебном процессе.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Невозможность участия в судебном заседании представителя не является препятствием к реализации лицом его процессуальных прав, поскольку он не лишен возможности заблаговременно представить суду письменные пояснения, также реализовать свое право на участие в судебном заседании, поручив представлять интересы другому представителю.

Указанная обществом причина невозможности явки не является уважительной, поэтому суд апелляционной инстанции протокольный определением отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителя общества, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав представителя администрации, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 по делу N А20-2509/2014 подлежит частичной отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что правопредшественнику истца - сельскохозяйственному производственному кооперативу "Роксана" (далее - СХПК "Роксана") на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок для сельскохозяйственного производства общей площадью 16224500 кв.м (1603 га), кадастровый номер 07:04:440000:0027, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район в границах СНПК "Ульяновский" (свидетельство о государственной регистрации права от 27.02.2002). Свидетельство выдано на основании постановления администрации от 28.12.2001 N 1012 (том 1 л.д. 20).

15.03.2006 общество письмом исх. N 29 обратилось к администрации с просьбой о вынесении решения о признании утратившим силу постановления администрации Прохладненского района от 28.12.2001 N 1012 о предоставлении СХПК "Роксана" в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка общей площадью 1603 га, в том числе, 1546 га пашни, выделенного в границах землепользования СХПК "Ульяновский" и предоставлении обществу в аренду сроком на 25 лет используемого земельного участка (1546 га пашни) с кадастровым номером 07:04:440000:0027 (том 1 л.д. 79).

Постановлением N 138 от 25.04.2006 главы администрации прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок площадью 1622,45 га (том 1 л.д. 80). Постановлением администрации N 9 от 26.04.2006 обществу на праве аренды сроком на 25 лет предоставлен земельный участок общей площадью 1622,45 га (том 1 л.д. 81).

На основании постановления N 9 от 26.04.2006 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 26.04.2006 заключен договор N11 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальное собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1622,45 га, в том числе: сельскохозяйственные угодия 1546 га, из них пашни 1546 га., полезащитных лесных полос 61,67 га, дорог 10,91 га, прочих земель 3,83 га (пункты 1.1 и 1.2 договора). Срок аренды установлен с 26.04.2006 по 30.12.2030 (пункт 1.3 договора) Разделом 3 договора устанавливается арендная плата, которая составляет 329 096 руб. за арендуемый земельный участок площадью 1546 га (пункт 3.1.2), размер годовой арендной платы пересматривается сторонами в случае изменения законодательства Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики (пункт 3.2), расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Договор прошел государственную регистрацию 22.09.2006 (том 1 л.д. 63-69).

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 N 1, подписанным администрацией и обществом, внесены изменения в договор аренды от 26.04.2006 N 11 в части установления арендной платы, которая устанавливается на основании отчета независимого оценщика (приложение N 1) (пункт 4 соглашения).

Согласно приложению N 1 размер ежегодной арендной платы установлен на основании отчета N 124/07 независимого оценщика ООО "Оценка и экспертиза собственности" и составляет: с 01.10.2007 по 30.09.2008 пашня - 693,23 руб./га, всего за арендуемый участок -1 071 734 руб.; с 01.10.2008 по 30.09.2009 пашня - 762,55 руб./га, всего за арендуемый участок -1 178 902 руб.; с 01.10.2009 по 30.09.2010 пашня - 838,81 руб./га, всего за арендуемый участок - 1 296 800 руб.; с 01.10.2010 по 30.09.2011 пашня - 922,69 руб./га, всего за арендуемый участок - 1 426 479 руб.; с 01.10.2011 по 30.09.2012 пашня - 1014,96 руб./га, всего за арендуемый участок -1 569 128 руб.; с 01.10.2012 по 30.09.2013 пашня - 1116,45 руб./га, всего за арендуемый участок - 1 726 032 руб.; с 01.10.2013 по 30.09.2014 пашня - 1228,10 руб./га, всего за арендуемый участок -1 898 643 руб.

Дополнительное соглашение от 01.10.2007 N 1 прошло государственную регистрацию 01.02.2008 (том 1 л.д. 71-72).

Соглашением от 01.10.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 26.04.2006 N 11, стороны изложили пункт 3.1 договора в редакции, предусматривающей годовой размер арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на основании отчета независимого оценщика МУП Центр "Эксперт" от 08.09.2008 N 299/09 в размере 2 403 520 руб. в год. Приложение N 2 "Расчет арендной платы за земельный участок" из текста договора исключен (пункту 1 и 2 соглашения).

Соглашение от 01.10.2008 прошло государственную регистрацию 12.12.2009 (том 1 л.д. 73).

Общество, ссылаясь на то, что должно вносить арендные платежи, исходя из расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка с применением предельно допустимого размера годовой арендной платы, установленного абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона (0,3% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка), обратилось в суд с иском о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N 11, а также взыскании с администрации 13 625 462 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 7 543 964 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество также заявило требования об обязании внести изменения в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы (установить годовой размере арендной платы в размере 0,3% кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости), а также в предмет договора: кадастровый номер привести в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости, уменьшить площадь арендуемого земельного участка, срок аренды увеличить до 49 лет.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Применимой к спорным правоотношениям редакцией статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право на предъявление в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки предоставлено любому заинтересованному лицу.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения ее недействительной части.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, составляет три года (часть 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

В определении от 08.04.2010 N 456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Течение срока исковой давности по требованиям о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N 11 началось со дня, когда началось их исполнение, но не ранее их государственной регистрации (01.02.2008 и 12.12.2009 соответственно).

По названным требованиям, основанным на положениях статьи 168 Гражданского кодекса и предъявленным обществом в суд 28.05.2014, срок исковой давности, о применении которого администрация заявила в отзыве на иск (том 1 л.д. 98), пропущен, что согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса и пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" как самостоятельное основание повлекло принятие решения об отказе в иске в соответствующей части.

В этой связи, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 01.10.2008 к договору аренды от 26.04.2006 N 11 является правомерным и подлежит оставлению без изменения.

Отказывая в удовлетворении требований общества о взыскании с администрации 13 625 462 руб. 40 коп. неосновательного обогащения и 7 543 964 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что общество отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, поэтому оснований для применения в расчете ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости участка (для лиц, переоформляющих права на землю на основании статьи 2 Вводного закона), не имеется.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 5 указанной статьи указано, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В подпунктах "а" - "д" пункта 3 Правил указаны случаи определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В пункте 2 Правил закреплены способы определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендная плата может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а"), а также на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г").

На основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок определяется в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил (пункт 6 Правил).

Как следует из материалов дела, договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой.

Между тем, расчет арендной платы по условиям договора аренды от 26.04.2006 N 11 с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.10.2007 и от 01.10.2008 произведен администрацией не исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а на основании отчета независимого оценщика, что не соответствует Правилам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 указано, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением от 16.07.2009 N 582 для земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "б" пункта 3 Правил предусмотрено, что арендная плата в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости участка.

Материалами дела подтверждено, что на момент принятия Вводного закона участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2002.

Из заявления от 15.03.2006 исх. N 29 (том 1 л.д. 79) следует, что общество обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, заявив отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на него, именно с целью заключения договора аренды в рамках переоформления, у него не было цели прекращать пользоваться земельным участком, а лишь имелось намерение изменить титул землепользования.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общество является субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

Действия сторон, с учетом имеющейся у истца обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды не преследовали самостоятельной цели по прекращению ограниченного вещного права землепользователя, а лишь имели намерение изменить титул пользования земельным участком.

Следовательно, договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

Вывод суда о том, что земельный участок в связи с подачей заявления об отказе общества от права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен истцу впервые, нельзя признать правомерным, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 3 Вводного закона прекращение имеющегося титула права происходит в силу переоформления и как самостоятельная процедура (статьи 45, 53 Земельного кодекса) отсутствует. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком происходит с последующим или одновременным предоставлением на праве аренды земельного участка. Определяющим критерием в данной ситуации является наличие исходного права (право постоянного (бессрочного) пользования), в связи с чем последующее предоставление участка на праве аренды признается переоформлением титула права. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не отнесено законом к обстоятельствам прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, предусмотренным статьей 45 Земельного кодекса.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта "б" пункта 3 Правил арендная плата при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлена в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно кадастровому паспорту, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 07:04:440000:0027 составляет 9 152 432 руб. 41 коп.

Следовательно, размер арендной платы за указанный земельный участок в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта "б" пункта 3 Правил не может превышать 27 457 руб. 30 коп. в год (0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, равной 9 152 432 руб. 41 коп.).

Между тем, размер внесенной обществом арендной платы по договору аренды от 26.04.2006 N 11 за весь период его действия превысил законодательный предел (0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

С учетом заявления администрации о пропуске обществом срока исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения (отзыв на иск, том 1 л.д. 98), который в силу статьи 196 Гражданского кодекса составляет три года, а также даты подачи иска (28.05.2014), неосновательное обогащение подлежит взысканию за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 (дата, указанная обществом в исковом заявлении).

Так, согласно представленным в материалы дела платежным поручениям (том 1 л.д. 38-48), обществом на счет администрации в спорный период перечислено в счет арендных платежей по договору аренды от 26.04.2006 N 11: за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 - 1 428 758 руб. 70 коп., в то время как надлежало внести 16 321 руб. 78 коп., неосновательное обогащение составило 1 412 436 руб. 92 коп.; за 2012 год - 2 403 520 руб., в то время как надлежало внести 27 457 руб. 30 коп., неосновательное обогащение составило 2 376 062 руб. 70 коп.; за 2013 год - 2 403 520 руб., в то время как надлежало внести 27 457 руб. 30 коп., неосновательное обогащение составило 2 376 062 руб. 70 коп.; за период с 01.01.2014 по 21.03.2014 - 463 512 руб. 66 коп., в то время как надлежало внести 6 177 руб. 87 коп., неосновательное обогащение составило 457 334 руб. 79 коп.

Общий размер неосновательного обогащения за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 составил 6 621 897 руб. 11 коп.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса).

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса).

Пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса возлагает на суд обязанность по определению момента начала начисления процентов за пользование чужими средствами исходя из того, что приобретателю стало или должно было стать известно о неосновательности получения (сбережения) денежных средств (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2013 N 1037-О).

При взыскании неосновательного обогащения в судебном порядке принятие судебного акта об удовлетворении указанного требования само по себе не определяет момент, с которого лицо, неосновательно приобретшее чужое имущество, узнало о неосновательности данного приобретения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2012 N 2724/12).

Как видно из материалов дела, договор аренды от 26.04.2006 N 11 заключен в период действия положений Вводного закона. С учетом всеобщей презумпции знания закона о неосновательности получения от истца арендной платы администрация как орган публичной власти должна была узнать с момента заключения договора.

С учетом заявления администрации о пропуске срока исковой давности проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 с учетом действующей на момент подачи иска ставки рефинансирования Банка России (8,25%) составляют: за период с 28.05.2011 по 31.12.2011 на сумму 1 412 436 руб. 92 коп. - 69 268 руб. 26 коп., за 2012 год на сумму 2 376 062 руб. 70 коп. - 196 569 руб. 69 коп., за 2013 год на сумму 2 376 062 руб. 70 коп. - 196 569 руб. 69 коп., за период с 01.01.2014 по 21.03.2014 на сумму 457 334 руб. 79 коп. - 8 489 руб. 28 коп.

Общий размер процентов в пределах исковой давности составил 470 896 руб. 92 коп.

В пунктах 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса определено, что от имени субъектов Российской Федерации и муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При определении администрации как надлежащего ответчика по требованиям о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации", и исходит из того, что администрация как орган местного самоуправления Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики является распорядителем бюджетных средств, поступающих в счет оплаты арендных платежей за земли, находящиеся в ведении указанного муниципального образования. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе условиями договора аренды от 26.04.2006 N11 с учетом соглашений к нему, а также платежными документами, подтверждающими факт перечисления арендных платежей на счет администрации.

Поскольку на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, на которое подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, в пользу общества с администрации за период с 28.05.2011 по 21.03.2014 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 6 621 897 руб. 11 коп. и проценты в размере 470 896 руб. 92 коп.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований в указанной части подлежит отмене, ввиду неправильного применения норм материального права, а также несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Оставляя без рассмотрения требования общества об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы (установить годовой размере арендной платы в размере 0,3% кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости), в предмет договора (кадастровый номер привести в соответствие со сведениями ГКН, уменьшить площадь арендуемого земельного участка и увеличить срока аренды до 49 лет), суд первой инстанции исходил из несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, в материалах дела имеется заявление общества от 21.02.2014, с которым оно обратилось в администрацию с просьбой внести изменения в договор аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения его срока на 49 лет, а также расчета арендной платы, исходя из расчета 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, используя основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения (том 1 л.д. 83).

Таким образом, требования общества об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы, а также в части увеличения срока аренды до 49 лет подлежали рассмотрению судом по существу.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регламентируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона при переоформлении право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 0,3% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Аналогичные правила содержатся в пункте подпункта "б" пункта 3 Правил.

Поскольку стоимость аренды муниципальных земельных участков относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона, а также подпункта "б" пункта 3 Правил размер годовой арендной платы земельных участков, предоставленных обществу в аренды по договору аренды от 26.04.2006 N 11, должен быть установлен в пределах 0,3 % от кадастровой стоимости для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Требования общества в части внесения изменений в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы (установить годовой размер арендной платы в размере 0,3% кадастровой стоимости земли, изменять годовой размер арендной платы земельного участка только в связи с изменением его кадастровой стоимости) в полной мере соответствует пункту 2 статьи 3 Вводного закона и подпункту "б" пункта 3 Правил.

В указанной части общество имеет защищаемый законом интерес в приведении условий договора в соответствии с законом, в связи с чем требования в указанной части подлежит удовлетворению.

Решение суда первой инстанции в части оставления данных требований без рассмотрения принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене.

При рассмотрении требований общества о внесении изменений в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения срока аренды до 49 лет, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 1, пункту 3 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, в том числе и законами субъектов Российской Федерации. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования.

В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5 статьи 9 Закона N 101-ФЗ).

Таким образом, действующим на момент возникновения спорных правоотношений (на момент заключения договора аренды от 26.04.2006 N 11) законодательством не был установлен конкретный срок, на который заключается договор аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования им.

Как следует из материалов дела, в заявлении о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования от 15.03.2006 исх. N 29 общество просило предоставить спорный земельный участок в аренду сроком на 25 лет (том 1 л.д. 79).

Таким образом, установление в договоре аренды от 26.04.2006 N 11 срока аренды с 26.04.2006 по 30.12.2030 соответствует волеизъявлению общества при заключении договора и не нарушает положения действовавшего на тот момент законодательства.

Возможность изменения договора предусмотрена главой 29 Гражданского кодекса, регулирующей основания, порядок и последствия изменения и расторжения договора. Исходя из системного толкования положений указанной главы, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

Между тем, основания для изменения договора в части увеличения срока аренды до 49 лет, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, отсутствуют.

Переоформляя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды сроком на 25 лет общество не могло не оценивать степень экономической выгоды от данной сделки. Следовательно, риск возможного наступления неблагоприятных в финансовом отношении последствий от заключения договора аренды на определенный срок общество несет самостоятельно (абзац 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

В этой связи требования общества о внесении изменений в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения срока аренды до 49 лет удовлетворению не подлежат. Решение суда первой инстанции в части оставления данных требований без рассмотрения принято с нарушением норм процессуального права, в связи с чем подлежит отмене.

В части требований общества о внесении изменений в предмет договора аренды от 26.04.2006 N 11 и приведении кадастрового номера в соответствие со сведениями государственного кадастра недвижимости, уменьшении площади арендуемого земельного участка решение суда об оставлении данных требований без рассмотрения подлежит оставлению без изменения, поскольку в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса, а также разъяснений, изложенных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Между тем, доказательств обращения общества в администрацию с соответствующими требованиями материалы дела не содержат.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции исходит из положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относит указанные расходы на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы. С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 93 683 руб. 34 коп. С администрации в пользу общества подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 670 руб.

Решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов подлежит отмене с принятие в этой части нового судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 по делу N А20-2509/2014 отменить в части:

- оставления без рассмотрения требований Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) об обязании внести изменения в существенные условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части определения размера арендной платы и увеличения срока аренды до 49 лет;

- отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 621 897 руб. 11 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 470 896 руб. 92 коп.;

- распределения судебных расходов.

Принять в отмененной части новый судебный акт.

Обязать администрацию Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики внести изменения в договор аренды от 26.04.2006 N 11, установив годовую арендную плату в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, с указанием на возможность его изменения только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с администрации Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики в пользу Агрофирмы "Роксаны" (общество с ограниченной ответственностью) неосновательное обогащение в размере 6 621 897 руб. 11 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 470 896 руб. 92 коп.

В удовлетворении требований Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) об обязании внести изменения в условия договора аренды от 26.04.2006 N 11 в части увеличения срока аренды до 49 лет отказать.

Взыскать с Агрофирмы "Роксана" общества с ограниченной ответственностью в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 93 683 руб. 34 коп.

Взыскать с администрации Прохладненского района Кабардино-Балкарской Республики в пользу Агрофирмы "Роксана" (общество с ограниченной ответственностью) расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 670 руб.

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.11.2014 по делу N А20-2509/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.Н. Годило