Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2015 г. N 15АП-1157/15

город Ростов-на-Дону

04 марта 2015 г.

дело N А32-13192/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Стефанцевой А.В.

от истца: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;

от ответчик: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края, от 30.12.2014 по делу N А32-13192/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма"Кудепста"

к ответчику: Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю

при участии третьего лица: Администрации города Сочи

об установлении кадастровой стоимости,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма"Кудепста" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 в размере его рыночной стоимости.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 - 199 497 260 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы. Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Решение суда первой инстанции, основанное на судебной экспертизе по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 незаконно и необоснованно.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору N 04-24/189С от 27.04.2006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю предоставило ОАО "Агрофирма "Кудепста" в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:49:0408 000:0007 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, общей площадью 75 251 кв.м. Договор заключен на срок с 27.04.2006 по 27.04.2055. В соответствии с пунктом 4 договора арендная плата определяется на основании базовой ставки, коэффициента зональной дифференциации, коэффициента целевого использования, площади земельного участка. Согласно пункту 4.3 договора размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. В соответствии с пунктом 6.1.3 арендатор вправе в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 27.04.2006. Земельный участок был предоставлен в аренду на основании распоряжения Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи".

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество (т. 1, л.д. 155 - 163).

По договору N 7 от 07.07.2006 ОАО "Агрофирма "Кудепста" передало жилищно-строительному кооперативу "Гранит" права и обязанности по договору аренды земельного участка N 04-24/189С от 27.04.2006, заключенному между ОАО "Агрофирма "Кудепста" и Теруправлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 площадью 75 251 кв.м.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 28.07.2006 (т. 1, л.д. 152-154).

По договору N 7/7 от 12.03.2007 жилищно-строительный кооператив "Гранит" передал жилищно-строительному кооперативу "Гермес" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 площадью 75 251 кв.м. Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.04.2007 (т. 1, л.д. 145-147).

В соответствии с дополнительным соглашением от 23.11.2012 к договору аренды от 27.04.2006 N 04-24/189С, заключенным между муниципальным образованием город-курорт Сочи и жилищно-строительным кооперативом "Гермес", в договор аренды внесены изменения, в связи регистрацией права муниципальной собственности г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007. Согласно данному соглашению арендодателем указанного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи, на основании распоряжения Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.06.2012 N 520-р предметом указанного договора является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:990, площадью 75 231 кв.м. (т. 1, л.д. 94-96).

По договору от 29.07.2013 N 7/7/1 жилищно-строительный кооператив "Гермес" передал обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Кудепста" (ИНН 2320209100 ОГРН 1132366000249) права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 площадью 75 231 кв.м. кв.м., возникшие на основании договора аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/189С. Договор передачи прав и обязанностей арендатора от 29.07.2013 зарегистрирован в ЕГРП 24.08.2013 (т. 1, л.д. 92 - 93).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 11.07.2014 N 23-0-1-166/4020/2014-8580 последним на дату составления указанной выписки арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 площадью 75 231 кв.м. является ООО "Агрофирма "Кудепста".

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права общества, ООО "Агрофирма"Кудепста" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы по договору аренды.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:990 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, которое было зарегистрировано в ЕГРП 03.12.2012 (л.д. 141-142).

В соответствии с письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 24.04.2013 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 кв.м. равен 19291,79 руб., кадастровая стоимость участка составила 1 451 340 653,49 рубля (л.д. 86-87). Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка установлен на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1756 от 22.11.2011. Указанные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 25.10.2012.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 от 19.02.2013 кадастровая стоимость земельного участка равна 1 451 340 653,49 рубля.

Таким образом, из материалов дела, следует, что ООО "Агрофирма "Кудепста" является реестровым арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990, право аренды зарегистрировано в ЕГРП, арендная плата согласно условиям договора аренды от 27.04.2006 является регулируемой, кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края". Доказательств исчисления арендной платы не от кадастровой стоимости, а иным образом, в том числе от рыночной стоимости земельного участка, ни ответчики, ни третьи лица, включая администрацию г. Сочи, не представили..

Часть 3 статьи 20 Закона о кадастре, в числе лиц, имеющих право на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, называет применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, - лиц, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет. Поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участков нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования представляются обоснованными. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал доказанным законный интерес истца в изменении кадастровой стоимости земельного участка как арендатора земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 N 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика, судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка на момент проведения экспертизы и на момент внесения сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (по состоянию на 01.01.2011).

Проведение экспертизы поручено ООО "Краснодарский центр судебных экспертиз".

По результатам проведенной судебной экспертизы (экспертное заключение N 1247 от 27.08.2014) установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:990 площадью 75 231 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составляла 199 497 260 рублей.

Оценивая доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что представленное заключение эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2011, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель. Вне зависимости от момента формирования спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет, кадастровая стоимость спорного земельного участка была сформирована посредством перемножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала, в котором находиться спорный земельный участок. Удельные показатели кадастровой стоимости были определены по состоянию на 01.01.2011 с целью определения и исчисления кадастровой стоимости земельных участков, которые будут созданы в последующем. Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка будет являться тождественной и не отличаться по размеру, хоть определенная при государственной кадастровой оценки на 01.01.2011, хоть выведенная посредством применения удельных показателей кадастрового квартала, так как они также были исчислены на 01.01.2011.

Возражений по размеру рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертом, ответчиком и третьими лицами не заявлено.

Заявителем жалобы не приведены доводы о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчик и третье лицо не оспорили результаты судебной экспертизы, проведенной в суде первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края, от 30.12.2014 по делу N А32-13192/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов