Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 г. N 17АП-18115/14

г. Пермь

11 марта 2015 г.

Дело N А60-34922/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Ю.А. Голубцовой, Ю.В. Скромовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.

при участии:

от истца-заместителя прокурора Свердловской области: Федорова Е.С. на основании поручения,

от ответчиков:

-Администрации Сысертского городского округа: не явились,

-главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой Олеси Александровны: Воробьев Е.С.- дов.от 09.09.2014,

от третьих лиц:

-ЗАО "Группа компаний Росспецсталь": Трефилова М.С.- дов. от 18.10.2013, Гурьев И.В.- дов. от 29.01.2015,

-МУГИСО: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

дело N А60-34922/2014

по иску Заместителя прокурора Свердловской области в интересах Администрации Сысертского городского округа и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области

к Администрации Сысертского городского округа, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой Олесе Александровне (ОГРНИП 311665206000028, ИНН 591111619254)

третьи лица: закрытое акционерное общество "Группа компаний Росспецсталь" (ОГРН 1086670030919, ИНН 6670227488), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,

о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий его недействительности,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области в интересах Администрации Сысертского городского округа и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Сысертского городского округа, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой Олесе Александровне (ответчикам) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор N 741 от 19.08.2013 купли-продажи земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 66:25:0104002:296, общей площадью 756 212 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 800 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: поселок Большой Исток, улица Западная, 8, заключенного Администрацией Сысерсткого городского округа с Крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой О.А.,

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Крестьянское (фермерское) хозяйство Бирюковой О.А. возвратить Администрации Сысертского городского округа земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 66:25:0104002:296, общей площадью 756 212 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 800 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: поселок Большой Исток, улица Западная, 8,

- обязать Администрацию Сысертского городского округа возвратить Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой О.А. сумму в размере 95 285 руб. 71 коп.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ЗАО "Группа компаний Росспецсталь", Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Решением суда от 18.11.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, заместитель прокурора Свердловской области и ЗАО "Группа компаний Росспецсталь" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить иск.

Определением от 09.02.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Дворникову Ирину Сергеевну.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Сысертского городского округа от 25.07.2012 N 1849 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (арендодатель) и Крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой Олеси Александровны (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2012 N 12-223, в соответствии с п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 66:25:0104002:296, находящийся по адрес: (имеющий адресные ориентиры): Свердловская область, Сысертский район, примерно в 800 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: п.Большой Исток, улица Западная, 8, площадью: 756 212 кв.м., с целевым использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (т.1,л.д.12,13-15).

Согласно п.2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 25.07.2012 по 25.07.2027.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т.1,л.д.17).

Постановлением Администрации Сысертского городского округа от 16.08.2013 N 2779 указанный земельный участок предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой Олеси Александровны в собственность за плату (т.1,л.д.19).

На основании данного постановления 19.08.2013 между Администрацией Сысертского городского округа (продавец) и Крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой Олеси Александровны заключен договор купли-продажи земельного участка N 741, согласно п.1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять в собственность за плату земельный участок из земель категории - земли сельскохозяйственного назначения. С кадастровым номером 66:25:0104002:296, местоположение: Свердловская область, Сысертский район, примерно в 800 метрах по направлению на северо-запад относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: п.Большой Исток, улица Западная, 8, с целевым использованием для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 756 212,00 кв.м. (т.1,л.д.20-22).

Согласно п.1.3 договора на момент заключения договора купли-продажи земельный участок находится в фактическом пользовании Крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой О.А., в соответствии со ст.224 ГК РФ составление передаточного акта не требуется.

06.09.2013 в ЕГРП внесена запись о переходе права собственности на указанный земельный участок к Бирюковой О.А. (т.1,л.д.24).

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 19.08.2013 N 741 является недействительной (ничтожной) сделкой, обратился в суд с настоящим иском.

При исследовании материалов дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.1992 N 2202-1 (в редакции от 01.07.2010) прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. Полномочия прокурора, участвующего в судебном рассмотрении дел, определяются процессуальным законодательством Российской Федерации.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

В силу п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Пунктом 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее - Закон N 101-ФЗ) предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные п. 4 настоящей статьи.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).

Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо соблюдение 2-х условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.

По смыслу положений ч. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абз. 2 ч. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ до настоящего времени не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной выше обязанности.

Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).

Вместе с тем, доказательств ведения на спорном земельном участке каких-либо сельскохозяйственных работ крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой О.А. в материалах дела не имеется.

Так, согласно рапорту от 26.05.2014 о проверке с выездом на место установлено, что на спорном земельном участке имеется две постройки, земельные участки не используются в соответствии с их целевым назначением - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (т.1,л.д.29-34).

О неиспользовании спорного земельного участка по целевому назначению свидетельствует также то, что он разделен Бирюковой О.В. на несколько земельных участков, один из которых продан ею Дворниковой И.С. на основании соглашения от 25.07.2012 (т.1,л.д.3-38), договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 08.01.2014 (т.1,л.д.39-40). Переход права собственности на земельный участок к Дворниковой И.С. зарегистрирован в ЕГРП 23.01.2014 (т.1,л.д.41).

Кроме того, в нарушение требований Федерального закона N 101-ФЗ крестьянское (фермерское) хозяйство Бирюковой О.А. арендовало спорный земельный участок менее 3-х лет до выкупа этого земельного участка по договору купли-продажи от 18.09.2013, т.к. в аренду участок был передан хозяйству по акту от 25.07.2012 на основании договора аренды от 21.08.2012.

Следовательно, крестьянское (фермерское) хозяйство Бирюковой О.А. не могло являться субъектом, которому спорный земельный участок мог быть предоставлен на основании п.4 ст.10 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, поскольку хозяйство не являлось арендатором, использующим этот земельный участок в течение более трех лет.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", установленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5-8 ст. 36 ЗК РФ.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

По смыслу указанных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на ту часть земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для ее использования.

При этом в п. 2 ст. 35 ЗК РФ указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 данного Кодекса.

Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Приведенные выше положения согласуются с разъяснениями, данными в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 определена практика применения ст. 33 ЗК РФ, согласно которой при продаже земельного участка, на котором находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости, следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих покупателю на праве собственности объектов недвижимости.

Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Из приведенных норм права следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать фактически используемую площадь участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка на 06.07.2012 (т.1,л.д.26-28), земельный участок с кадастровым номером 66:25:0104002:296 имеет разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

По спорному договору купли-продажи земельный участок также был предоставлен покупателю с целевым использованием: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

На спорном земельном участке имеется два объекта, собственником которых является Бирюкова О.В. согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.08.2013: здание площадью 29,5 кв.м., здание площадью 822 кв.м. (т.1,л.д.63,64).

Из постановления Администрации Сысертского городского округа от 16.08.2013 N 2779 следует, что спорный земельный участок предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой О.А. на основании ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельств о государственной регистрации права собственности на здания от 08.08.2013, что представителем хозяйства подтверждено в судебном заседании апелляционного суда.

Следовательно, при решении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих Бирюковой О.В. зданий необходимо принимать во внимание функциональное назначение объектов, целевое использование земельного участка, учитывать утвержденные в установленном порядке нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, соответствующие правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Спорный земельный участок в существующих границах формировался не для размещения на нем объектов недвижимости и их эксплуатации, а для сельскохозяйственного использования, что подразумевает не только использование расположенного на нем объекта недвижимости, поэтому при приобретении участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации было необходимо формировать участок под принадлежащие Бирюковой О.А. объекты с учетом требований ст. 33 ЗК РФ.

Однако в настоящей ситуации формирования участка под этими объектами не производилось. Доказательств иного не представлено в порядке ст.65 АПК РФ.

Ссылка крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой О.А. на то, что при определении площади участка следует учитывать, что он используется для ведения хозяйства, является несостоятельной, поскольку участок им испрашивается в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственником объектов недвижимости. Следовательно, площадь определяется исходя из площади объектов недвижимости и площади, необходимой для их эксплуатации, площадь, необходимая для осуществления деятельности не должна учитываться, поскольку для иных целей установлены иные основания и порядок приобретения земельных участков.

Определяя в договоре купли-продажи размер земельного участка, стороны не учли предписанное абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ правило о том, что границы и размеры земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В границы передаваемого земельного участка должна входить часть, которая занята недвижимостью, и часть, необходимая для ее использования.

При этих условиях не может быть принята во внимание ссылка крестьянского (фермерского) хозяйства Бирюковой О.А. на заключение Министерства агропромышленного комплекса и продовольствия Свердлов- кой области от 02.08.2013 N 06-01-82/5076 (т.2,л.д.42) на технико-экономическую модель развития хозяйства на 2012-2015 годы (т.2,л.д.43-46), расчеты площади (т.2,л.д.89), поскольку данные документы не подтверждают размер земельного участка, необходимого для использования двух объектов с площадями 29,5 кв.м. и 822 кв.м.

Поскольку размер земельного участка многократно превышает размер площади объектов, для эксплуатации которых испрашивался участок, чем нарушен порядок предоставления земельных участков на основании ст.36 ЗК РФ, иск о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи от 16.08.2013 подлежит удовлетворению на основании ст.168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В п. 3 данной статьи указано на то, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от 18.02.2013 исполнен и является ничтожной сделкой на основании ст.168 ГК РФ как противоречащей требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, иск в части применения последствий недействительности ничтожной сделки также подлежит удовлетворению.

Следует отметить, что никакие права и законных интересы иных лиц не могут быть нарушены удовлетворением иска, т.к. все последующие сделки со спорным земельным участком либо его части также являются ничтожными на основании ст.168 ГК РФ.

Кроме того, как разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 N 1697/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

При этих условиях разделение спорного земельного участка на несколько иных само по себе не препятствует восстановлению спорного земельного участка в прежних границах.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене на основании п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ, иск следует удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2014 по делу N А60-34922/2014 отменить.

Иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи земельного участка от 19.08.2013 N 741, заключенный между Администрацией Сысертского городского округа и Крестьянским (фермерским) хозяйством Бирюковой Олеси Александровны.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Крестьянское (фермерское) хозяйство Бирюковой Олеси Александровны возвратить Администрации Сысертского городского округа земельный участок с кадастровым номером 66:25:0104002:296 общей площадью 756 212 кв.м, расположенный примерно в 800 метрах по направлению на северо - запад относительно ориентира: поселок Большой Исток, улица Западная, 8, а Администрации Сысертского городского округа - возвратить Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Бирюковой Олеси Александровны денежную сумму в размере 95 282 (девяносто пять тысяч двести восемьдесят два) руб. 71 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Ю.А.Голубцова Ю.В.Скромова