Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2015 г. N 09АП-59091/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2015 г. N Ф05-8259/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

12 марта 2015 г.

Дело N А40-100035/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 12.03.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы и ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "17" ноября 2014 г.

по делу N А40-100035/2014, принятое судьей Березовой О.А.,

по иску ООО "ТОРГ-СЕРВИС" (ОГРН 1065074002234)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) Управление Росреестра по Москве,

3) Администрация городского округа Щербинка в г. Москве, о признании недействительной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Богуславский А.А. на основании приказа N 1

Сучков П.А. по доверенности от 13.04.2014

от ответчика: Николаев А.А. по доверенности от 29.12.2014

от третьих лиц: от 1-го: Николаев А.А. по доверенности от 22.01.2015

прочие: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТОРГ-СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки - досрочное одностороннее расторжение Департаментом городского имущества города Москвы договора аренды земельного участка от 04.09.2008 N М-11-042709 уведомлением от 03.03.2014 N ДГИ-3928/14.

В обоснование иска истец сослался на то, что является арендатором земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 50:61:0020103:17, расположенного по состоянию на дату заключения договора аренды в Московской области, а с 01.07.2012 - в г. Москве; участок предоставлен истцу для строительства административно-делового центра, со дня заключения договора здание фактически построено, строительная готовность объекта составляет более 90 %, в связи чем, по мнению истца, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не имеется.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2014 г. исковые требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителей апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявители ссылаются на неправомерное применение судом первой инстанции статей 45 и 46 Земельного кодекса РФ, поскольку пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, на основании которого заявлен иск, является специальной нормой по отношению к статье 46 Земельного кодекса РФ. Считают, что готовность объекта 90-98% не является основанием для признания отказа от договора аренды недействительным.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 17.11.2014 г. отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "ТОРГ-СЕРВИС" отказать.

Представители Истца возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, считают решение от 17.11.2014 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Управление Росреестра по Москве, Администрация городского округа Щербинка в г.Москве в заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 04.09.2008 Комитет по управлению имуществом города Щербинки в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N 76/2008, по которому истцу сроком с 01.09.2008 по 31.08.2057 предоставлен во временное пользование на условиях аренды для строительства административно-делового центра земельный участок площадью 200 кв. м с кадастровым номером 50:61:0020103:17 по адресу: в 80 м по направлению на юг от ориентира нежилое строение, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: г. Щербинка, туп. Бутовский, д. 13. Договор заключен на основании постановления главы городского округа Щербинка Московской области от 09.04.2008 N 239.

Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Московской области.

В п. 1.2 договора установлен срок строительства - с 01.09.2008 по 31.08.2011 (3 года).

По дополнительному соглашению от 01.07.2012, подписанному сторонами договора и ответчиком, в связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации постановления от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" права и обязанности арендодателя по договору аренды от 04.09.2008 N 76/2008 переданы ответчику с изменением номера договора (на N М-11-042709).

В уведомлении от 03.03.2014 N ДГИ-И-3928/14 арендодатель уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке; решение о расторжении договора, оформленное указанным уведомлением, ответчик подтвердил в письме от 18.04.2014 N ДГИ-И-7614/14.

В качестве основания одностороннего расторжения договора в уведомлении указано на то, что административно-деловой центр, для строительства которого истцу предоставлялся земельный участок, в установленный договором срок (3 года) истцом не построен.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Заявляя требования о признании незаконным отказа ответчика от договора аренды, ООО "ТОРГ-СЕРВИС" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении от 03.03.2014 г.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции установил, что Договором аренды от 04.09.2008 N 76/2008 (N М-11-042709) действительно установлен срок строительства административно-делового центра - с 01.09.2008 по 31.08.2011 (3 года), однако, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судом установлено, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности более 90 %.

Из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта от 12.02.2014 N 77/501/14-88507 на объект незавершенного строительства, следует, что степень готовности объекта составляет 90 %, объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 07.03.2014 77-АР 332959 о государственной регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 90 %.

При этом из представленного суду технического плана объекта незавершенного строительства от 21.10.2014 следует, что площадь 2-этажного объекта составляет 172, 4 кв. м, степень готовности по состоянию на дату составления плана - 98 %; согласно техническому описанию от 18.11.2013 по состоянию на указанную дату площадь застройки составляла 106, 1 кв. м, площадь 2-этажного здания - 172, 4 кв. м, строительный объем - 767, 2 куб. м.

Как установлено в абзаце пятом пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Поскольку строительство здания административно-делового центра фактически завершено, что следует из представленных суду фотоматериалов, принимая во внимание степень готовности объекта незавершенного строительства, указанную в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права собственности истца на этот объект, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, что предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) основания для досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали, в связи с чем иск о признании недействительной сделки (досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка) на основании статьи 166 Гражданского кодекса РФ был признан судом обоснованным.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что нарушение истцом срока окончания строительства административно-делового центра обусловлено действиями (бездействием) органов исполнительной власти, выразившихся в том, что Администрация городского округа Щербинка Московской области в письме от 29.12.2010 N 2195 отказала истцу в выдаче ордера на проведение земляных работ на спорном земельном участке, письмами от 02.02.2011 N 143 и от 21.02.2011 N 255 отказала в предоставлении истцу градостроительного плана земельного участка, сославшись на непредставление ряда документов и указав на недостатки в представленных истцом документах, письмом от 05.04.2011 N 624 отказала в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем истец неоднократно оспаривал указанные акты в судебном порядке.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 по делу N А41-34827/11 признан незаконным отказ Администрации в предоставлении истцу градостроительного плана земельного участка; решением Арбитражного суда Московской области от 14.09.2012 по делу N А41-165591/11 признан незаконным отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает виновных действий истца в нарушении сроков освоения спорного земельного участка.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.

Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405-406 Гражданского кодекса РФ.

Пункт 22 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.

В настоящем случае судом первой инстанции по представленным ООО "ТОРГ-СЕРВИС" доказательствам установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое судом не подлежит защите.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "17" ноября 2014 г. по делу N А40-100035/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Т.Я. Сумарокова Е.Е. Кузнецова