Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 05АП-1751/15

г. Владивосток

25 марта 2015 г.

Дело N А51-29112/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 24 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей Л.А. Мокроусовой, К.П. Засорина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство N 05АП-1751/2015

на решение от 21.01.2015

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-29112/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, ИНН 2511013839, дата регистрации 12.11.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тепло-обеспечивающее предприятие" (ОГРН 1092511001538, ИНН 2511064791, дата регистрации 06.05.2009)

о взыскании 2 098 612 рублей 63 копеек,

при участии:

от истца: представитель Тимохова Л.Н. (доверенность N 1 от 12.01.2015, служебное удостоверение N 29);

от ответчика: директор Мельников Д.Б. (выписка из ЕГРЮЛ от 05.02.2015, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление) обратилось с исковыми требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Тепло-обеспечивающее предприятие" (далее - Общество) 2 021 661 рубля 52 копеек неосновательного обогащения за пользование в период с 05.06.2013 по 30.09.2014 зданием - гараж с мастерской водоснабжения, общей площадью 1 083,8 кв.м., расположенным по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Вокзальная, д. 1 (далее - здание).

При рассмотрении дела судом первой инстанции истец в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, увеличил размер исковых требований, изменил основание иска и просил взыскать с ответчика 2 098 612 рублей 63 копейки основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору N 486/13 на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 05.06.2013 (далее - договор аренды от 05.06.2013) за период с 05.06.2013 по 30.09.2014.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2015 в удовлетворении заявленного истцом требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой указало, что стороны при подписании договора аренды согласовали его существенные и иные условия, имущество принято ответчиком без замечаний, в акте приёма-передачи имущества указано, что система электроосвещения находится в рабочем состоянии, отключена. Кроме того, акт от 14.08.2014 подтверждает, что Общество фактически использует спорное здание. В силу изложенных обстоятельств истец просит решение суда первой инстанции отменить, требование - удовлетворить.

В канцелярию суда от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве Общество указало на законность и обоснованность принятого по делу решения, просило оставить его без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу, изложенные в письменных документах.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором подписан договор аренды от 05.06.2013, в соответствии с п. 1.1 которого истец обязался предоставить ответчику во временное возмездное пользование здание - гараж с мастерской водоснабжения, общей площадью 1 083,8 кв.м., лит. А, А1 по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Вокзальная, д. 1, для использования под административное помещение, гараж, склад; краткая характеристика объекта: находится в отдельно стоящем здании, коммунальные услуги в наличии.

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 05.06.2013 срок аренды установлен с 05.06.2013 по 05.06.2028.

В силу положений пункта 2.1.1 договора аренды от 05.06.2013 арендодатель обязуется передать арендатору объект по передаточному акту, в котором указываются основные характеристики арендуемого имущества, его техническое состояние на момент передачи.

05.06.2013 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания, из которого следует, что система отопления в помещениях N N 22-29 на 1 этаже, NN 13-20 на 2 этаже лит. А1 в нерабочем состоянии, система водоснабжения в нерабочем состоянии, система канализации в нерабочем состоянии, система электроосвещения в рабочем состоянии, отключена.

14.08.2014 истцом составлен акт осмотра имущества, переданного ответчику по договору аренды от 05.06.2013, в котором установлено, что помещения 1 этажа используются для хранения автомобильной и специальной техники, ее технического обслуживания и ремонта, помещения 2 этажа не используются, система электроснабжения отключена, система теплоснабжения видимых повреждений не имеет, системы водоснабжения и водоотведения находятся в рабочем состоянии.

В связи с тем, что ответчик пользуется имуществом, переданным по договору аренды от 05.06.2013, но не вносит арендную плату за пользование данным имуществом, истец обратился с уточненными исковыми требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При передаче имущества по договору аренды от 05.06.2013 сторонами в акте от 05.06.2013 было установлено то обстоятельство, что электрическая энергия в арендуемых по договору аренды от 05.06.2013 помещениях отключена.

При этом, несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу с требованиями устранить недостатки переданного в аренду помещения и подключить объект к электроснабжению, объект к электроснабжению подключен не был. Это обстоятельство подтверждено, в том числе, актом истца от 14.08.2014.

Кроме того, ответчик обращался к ОАО "Дальневосточная энергетическая компания", предпринимая самостоятельные меры к устранению недостатков переданного по договору аренды от 05.06.2013 помещения, однако в соответствии с постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А51-33101/2013 в обязании ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" начать осуществлять поставку электрической энергии на объект, переданный по договору аренды от 05.06.2013, отказано, в том числе, по основанию наличия задолженности по оплате поставленной электроэнергии предыдущего пользователя.

При этом из имеющихся в материалах дела ответов ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" следует, что здание отключено от сети энергоснабжения, поскольку данная организация в своих ответах прямо указывает, что поставка электроэнергии будет возобновлена после оплаты задолженности.

В этой связи арбитражный суд первой инстанции сделал законный и обоснованный вывод о том, что истец в нарушение требований статьи 611 ГК РФ, п.п. 1.1, 2.1.1. договора аренды от 05.06.2013 предоставил ответчику помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды от 05.06.2013 и назначению помещений для использования под административное помещение, гараж, склад, в связи с чем ответчик в течение спорного периода начисления задолженности не мог использовать переданные по данному договору помещения по назначению.

При этом, как следует из постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А51-33101/2013, договор аренды от 05.06.2013 является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Вместе с тем, арбитражный суд первой инстанции правильно указал, что разъяснения пункта 14 Постановления N 73 применимы в том случае, когда помещение было принято стороной без замечаний и договор аренды исполнялся сторонами, тогда как в спорных правоотношениях сторонами был подписан акт о наличии недостатков в арендуемых по договору аренды от 05.06.2013 помещениях, ответчик неоднократно требовал устранить установленные в акте замечания, препятствующие пользованию арендуемыми помещениями, обращался с исковыми требованиями об устранении недостатков в арендуемых помещениях в арбитражный суд. Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, между сторонами в течение всего периода с даты подписания договора имеются существенные разногласия.

Согласно положениям статей 611, 612, 614 ГК РФ арендатор вправе не вносить арендную плату за период, в течение которого арендатор не имел возможности осуществлять пользование арендованным имуществом по назначению в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества.

Поскольку договор аренды от 05.06.2013 не был заключен, истец передал помещения по договору аренды от 05.06.2013 в пользование ответчику с недостатками, препятствующими пользованию ответчиком помещений по назначению, принимая во внимание отсутствие у ответчика возможности использовать переданные по договору аренды от 05.06.2013 помещения по целевому назначению, с учетом отсутствия электроэнергии в арендуемых по спорному договору помещениях, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании суммы долга по внесению арендной платы на основании заключенного сторонами договора от 05.06.2013.

Апелляционная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ответчика платы за фактическое использование здания по нормам статей 1102, 1105 ГК РФ.

В подтверждение обстоятельства фактического пользования ответчиком спорными помещениями истец представил в материалы дела акт от 14.08.2014.

Вместе с тем, арбитражный судом первой инстанции верно установил, что данный акт не может являться достаточным и достоверным доказательством указанного обстоятельства, поскольку этот акт был составлен истцом в одностороннем порядке, без участия, приглашения, уведомления ответчика при условии того, что ответчик неоднократно обращался в адрес истца с претензиями о невозможности фактического использования помещения по назначению в виду имеющихся препятствий.

Из акта также следует, что электрическая энергия не подключена в спорных помещениях.

По смыслу положений статьи 1102 ГК РФ истец должен доказательств факт и размер неосновательного обогащения.

Вместе с тем, из содержания названного акта невозможно установить сумму, подлежащую взысканию в качестве неосновательного обогащения, поскольку указанный акт не подтверждает то обстоятельство, что ответчик пользовался конкретными спорными помещениями определенной площади, обстоятельства такого фактического пользования ответчиком конкретными помещениями не подтверждено доказательствами, из представленного акта невозможно установить площадь помещений, которыми пользовался ответчик.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом требования является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что договор и акт приёма-передачи имущества были подписаны ответчиком без возражений, опровергаются содержанием акта от 05.06.2013 и имеющейся между сторонами перепиской, а также подтверждением ресурсоснабжающей организацией факта отключения здания от электричества за долги предыдущего пользователя.

Довод истца о том, что акт от 14.08.2014 подтверждает факт использования здания ответчиком, получил должную правовую оценку суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.01.2015 по делу N А51-29112/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Л.А. Мокроусова К.П. Засорин