Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2015 г. N 15АП-265/15

город Ростов-на-Дону

26 марта 2015 г.

дело N А32-25846/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-25846/2014 судья Данько М.М,) по иску индивидуального предпринимателя Эксизова Фотия Ивановича к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю" при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, ООО "Газпром трансгаз Нижний Новгород", об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной,

установил:

индивидуальный предприниматель Эксизов Фотий Иванович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ответчик, орган кадастрового учета) с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 275 (девять тысяч двести семьдесят пять) кв. м с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения производственной базы, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Тельмана, 133, равной рыночной стоимости в размере 13 500 000 (тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация).

Решением арбитражного суда от 18.11.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 9 275 (девять тысяч двести семьдесят пять) кв. м с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения производственной базы, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул.Тельмана, 133, равная его рыночной стоимости в размере 13 500 000 (тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей, определенной на 01.01.2011. Суд обязал орган кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью 9 275 (девять тысяч двести семьдесят пять) кв. м с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 категории земель: земли населенных пунктов, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Тельмана, 133 в размере его рыночной стоимости 13 500 000 (тринадцать миллионов пятьсот тысяч) руб. с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами. Отчет об оценке осуществлен исполнителем с использованием сравнительного подхода, корректировки в отчёте не применены, не раскрыты надлежащим образом сведения об аналогах, рыночная стоимость аналогичного земельного участка, смежного со спорным (Геленджик, ул. Тельмана, 135), определена решением суда по делу N А32-15989/2014 в размере 55 370 000 руб. Администрация полагает, что суд должен был назначить экспертизу для устранения сомнений в объективности отчёта.

В отзыве на жалобу предприниматель доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 11.02.2015 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Газпром трансгаз Нижний Новгород" - цедента по договору N 4000001421 от 18.06.2007 и договору N2014-223 безвозмездной передачи прав и обязанностей 15.04.2014.

Суд предложил истцу представить пояснения по доводу апелляционной жалобы о расхождении в стоимости спорного земельного участка и аналогичного земельного участка (Геленджик, ул. Тельмана, 135) с учётом определения решением суда по делу N А32-15989/2014 стоимости расположенного рядом участка в размере 55 370 000 руб.; представить актуальные выписки из ЕГРП в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 и принадлежащих истцу объектов.

Суд предложил администрации муниципального образования город-курорт Геленджик представить пояснения о причинах, по которым в суд первой инстанции не было заявлено ходатайство о проведении по делу экспертизы.

Суд предложил ООО "Газпром трансгаз Нижний Новгород" представить пояснения по существу спора.

Во исполнение определения суда предприниматель представил суду пояснения и документы.

Для целей раскрытия представленных в дело доказательств перед участвующими в деле лицами рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.03.2015.

К судебному заседанию 25.03.2015 от предпринимателя поступили оригиналы документов, в том числе выписок из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, а также доказательства направления документов участвующим в деле лицам.

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

От заявителя апелляционной жалобы также поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заявителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из дела и установлено судом, предприниматель Эксизов Фотий Иванович арендует земельный участок площадью 9275 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения производственной базы, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Тельмана, 133 на основании договора N 4000001421 от 18.06.2007 и договора N 2014-223 безвозмездной передачи прав и обязанностей от 15.04.2014 - л.д. 8, 57 том 1.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке из государственного кадастра недвижимости от 08.05.2014 N 2343/12/14-389418, выданной ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 составляет 110 255 171, 25 копеек - л.д. 74 том 1.

Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, чем нарушаются права истца как владельца земельного участка и плательщика арендных платежей, истец обратились в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пунктам 2, 4, 5, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка в суде. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, пункт 3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Истец в подтверждение разницы величины кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной, представил отчет об оценке N 9823/14 от 16.06.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 составила 13 500 000 (тринадцать миллионов пятьсот тысяч) руб.- л.д. 13-90 том 1.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о недостатках отчета.

В отчете оценщика содержится указание на применяемые стандарты и правила оценочной деятельности, дано обоснование выбранного подхода, обоснован отказ от использования затратного и доходного подходов.

Оценщиком использован сравнительный подход. Земельный участок по своим характеристикам является объектом уникальным, поэтому очевидна невозможность подбора такого же точно участка для осуществления оценки. В качестве аналогов для сравнения использовались объекты, расположенные, в том числе на той же улице, что и оцениваемый объект - улице Тельмана в городе-курорте Геленджик. Все земельные участки, избранные оценщиком в качестве аналогов, относятся к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования оцениваемого участка - для размещения производственной базы является сопоставимым с разрешенным использованием указанных оценщиком аналогов. Оценщиком применены корректировка на местоположение земельного участка, на характеристики участка, на прочие условия (наличие коммуникаций, улучшений). Источники информации оценщиком раскрыты.

Таким образом, оценщиком обоснована и осуществлена корректировка с учетом отличий подобранных аналогов, использована информация с указанием информационных источников, учтены рыночные цены на аналогичные объекты.

Довод о том, что рыночная стоимость аналогичного земельного участка, смежного со спорным (Геленджик, ул. Тельмана, 135) определена решением суда по делу N А32-15989/2014 в размере 55 370 000 руб. не может быть принят во внимание.

Истцом представлен ответ Аналитического центра оценки и консалтинга от 20.02.2015, подготовившего ранее отчёт об оценке N 9823/14, согласно которому земельные участки по адресу г. Геленджик, ул. Тельмана, 135 кадастровый номер 23:40:0410031:37, площадью 5613 кв.м и участок по адресу г. Геленджик, ул. Тельмана, 133 кадастровый номер 23:40:0410031:032, имеют различия, практически все в пользу участка по Тельмана, 135, участки не граничат. Сравнение характеристик приведено в таблице по таким параметрам, как месторасположение участка, площадь, категория земель, разрешенное использование, права на участок, подъездные пути, наличие строений на участке и дополнительных улучшений, наличие парковки, коммуникаций.

Так, согласно ответу оценщика, на спорном земельном участке расположены производственные объекты, участок расположен в зоне производственных баз, подъезд - улица с грунтовой размытой дорогой и крайне редким движением, отсутствует прилегающая парковка, электроэнергия имеется, при этом вода и канализация отсутствуют даже на улице. Размещены здания 70-х годов постройки (не эксплуатируются), тогда как на участке по ул. Тельмана, 135 размещено здание с крупными сетевыми магазинами, фасад участка по Тельмана, 135 расположен на ул.Кирова - одной из двух главных магистралей города, подъезд - улица с асфальтовым покрытием и очень интенсивным потоком людей и транспорта, Имеются все центральные коммуникации, в окружении множество магазинов, многоквартирные дома, ИЖС, АЗС и рынок.

Установление кадастровой стоимости другого участка в рамках иного дела не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела и не может быть принято во внимание, поскольку не очевидны иные характеристики смежного участка по сравнению с оцениваемым, расположение на одной улице не означает тождество и аналогичность земельных участков.

В подтверждение достоверности Отчета представлено положительное экспертное заключение НП СРО "Деловой союз оценщиков" от 25.06.2014 N 1188/06/2014, которым подтверждено соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства - л.д. 91-104 том 1.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объективных доказательств, подтверждающих неверно избранную оценщиком методику исследования, недостоверности отчета об оценке, администрацией не представлено. Основания для назначения экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

Таким образом, учитывая, что последняя государственная кадастровая оценка земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края была проведена по состоянию на 01.01.2011, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной на указанную дату.

Отчет об оценке понятен, получено положительное заключение на основании статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Отчет об оценке и экспертное заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержат достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимого и схожих земельных участков, являются допустимыми доказательствами по делу.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены о рассмотрении настоящего спора в суде, доказательства недостоверности указанных Отчета и заключения эксперта в материалы дела не представили, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поэтому подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о недоказанности позиции истца по делу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанные Отчет об оценке и экспертное заключение в качестве допустимых доказательств по настоящему делу.

В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего истцу, над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.

Истец надлежащим образом легитимирован для заявленного иска.

Во-первых, истец является арендатором вышеназванного земельного участка. Договор аренды заключен сторонами в 2007 году, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает регулируемую арендную плату за пользование земельными участками публичной собственности.

Титул арендатора подтвержден выпиской из ЕГРП от 20.02.2015.

Согласно толкованию, данному в п.16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Во-вторых, истец является собственником объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке: здания проходной,54,5 кв.м, здания склада, 342, 5 кв.м, здания административно-бытового корпуса 1 792, 2 кв.м. Право собственности подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о регистрации права (л.д.107-109 том 1)и выписками из ЕГРП от 20.02.2015, представленными апелляционному суду.

Наличие на земельном участке объектов недвижимости отражено в Отчете об оценке - л.д. 23 том 1.

Положения ст. 36 ЗК РФ (ранее действовавшей редакции), ст. 39.20 ЗК РФ в целях реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости устанавливают исключительное право собственника здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельным участком.

Согласно ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу положений статьи 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить только законно установленные налоги и сборы, поэтому не может быть принят довод о значении кадастровой стоимости для исчисления арендной платы и снижении арендной платы в результате изменения кадастровой стоимости.

Таким образом, истец как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410031:0032 и собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции

По смыслу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Установив значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков над рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость подлежит установлению в соответствии с рыночной стоимостью и удовлетворил исковые требования.

Иск был подан в арбитражный суд до 06.08.2014 - даты вступления в силу Федерального закона от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами", определение об оставлении заявления без движения было вынесено 23.07.2014, следовательно, заявление верно рассмотрено судом первой инстанции по существу.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Государственная пошлина заявителем апелляционной жалобы уплачена не была, при этом согласно подпункту 1.1 пункта 1 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Заявитель жалобы является третьим лицом.

В связи с этим, учитывая, что апелляционная жалоба рассмотрена по существу, с администрации в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 по делу N А32-25846/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования город - курорт Геленджик в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина