Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2015 г. N 08АП-13839/14 (ключевые темы: жилищное строительство - согласование места размещения объекта - договор аренды земельного участка - предоставление земельных участков - продажа права на заключение договоров аренды)

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2015 г. N 08АП-13839/14

город Омск

29 марта 2015 г.

Дело N А75-4634/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2015 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Семёновой Т.П., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ткачевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13839/2014) общества с ограниченной ответственностью Строительная Фирма "Новострой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15 октября 2014 года по делу N А75-4634/2014 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску Администрации Сургутского района (ОГРН 1028600615207) к обществу с ограниченной ответственностью "АНК-КОНСАЛТИНГ" (ОГРН 1028600581900) и обществу с ограниченной ответственностью Строительная Фирма "Новострой" (ОГРН 1078602005206) о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района - представитель Любимов А.С. (паспорт, по доверенности);

от Службы государственной охраны объектов культурного наследия ХМАО-Югры - представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" - представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от ООО Строительная Фирма "Новострой" - адвокат Жилин А.В. (удостоверение адвоката, доверенность); представитель Климова О.И. (паспорт, по доверенности);

от Администрации Сургутского района - представитель Любимов А.С. (паспорт, по доверенности);

установил:

администрация Сургутского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АНК-КОНСАЛТИНГ" (далее - ответчик 1, ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ") и обществу с ограниченной ответственностью Строительная Фирма "Новострой" (далее - ответчик 2, ООО СФ "Новострой") о признании договора аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 недействительным в силу его ничтожности, о признании недействительным договора уступки прав аренды земельного участка от 28.03.2012 в силу его ничтожности, а также о применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания возвратить земельный участок площадью 0,4196 га с кадастровым номером 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Сургутски район, гп. Барсово, ул. Обская.

Исковые требования со ссылкой на статьи 22, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 168, 425, 433, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы нарушением порядка заключения договора аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726, что влечет недействительность договора уступки прав аренды земельного участка от 28.03.2012.

Определением суда от 23.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (далее - ДИиЗО АСР), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО-Югре).

Определением суда от 09.09.2014 судебное разбирательство по делу отложено на 08.10.2014 на 14 час. 00 мин., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Госкультурохрана Югры).

Решением от 15.10.2014 по делу N А75-4634/2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования администрации удовлетворил частично, признав недействительным договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 между Администрацией Сургутского района и ООО "АНК-Консалтинг", применив последствия недействительности сделки. Обязал ООО СФ "Новострой" в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу передать по акту приема-передачи Администрации Сургутского района земельный участок, относящийся к категории земель "населенных пунктов", с кадастровым номером 86:03:051604:133, общей площадью 0,4169 га, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область), Сургутский район, городское поселение Барсово, пгт. Барсово, ул. Обская.

В удовлетворении остальной части иска отказал.

С ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб. 00 коп.

С ООО СФ "Новострой" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СФ "Новострой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО СФ "Новострой" приводит следующие доводы:

- наличие заключения о возможности предоставить ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" земельный участок для окончания строительства, постановления администрации от 24.01.2012 N 164 "О предоставлении земельного участка в аренду" свидетельствуют об отсутствии оснований для изъятия земельного участка у ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ";

- учитывая, что земельный участок фактически был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов, то для заключения оспариваемого договора обязательного проведения торгов не требуется;

- злоупотребление правом при заключении спорного договора выражено в недобросовестном поведении администрации (статья 10 ГК РФ);

- ссылаясь на положения статьи 30.2 ЗК РФ, считает, что спорный договор полностью соответствует законодательству и является реализацией исключительных прав застройщика;

- суд первой инстанции при принятии решения не учел положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Определением от 04.02.2015 апелляционная жалоба ООО СФ "Новострой" принята к производству и назначена к рассмотрению на 16.03.2015.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ", Управления Росреестра по ХМАО-Югре, Госкультурохрана Югры, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не заявивших ходатайств об его отложении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО СФ "Новострой" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании, открытом 16.03.2015, в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.03.2015. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва в судебном заседании, ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ", Управление Росреестра по ХМАО-Югре, Госкультурохрана Югры, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

От ООО СФ "Новострой" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письменных пояснений, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

От ДИиЗО АСР заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва. Отзыв приобщен к материалам дела

Представители ООО СФ "Новострой" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Настаивают на применении положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" с точки зрения позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4.1 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Считают, что спорный договор заключен в полном соответствии с положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, пунктом 4.1.3. договора аренды N 94 от 28.07.2008, согласно которому ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" имело преимущественное право на заключение договора на новый срок. Полагают, что спорный договор является действующим в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку договор N 94 от 28.07.2008 не содержит условий о его прекращении после истечения срока и, кроме того, ни одна сторона не заявила о прекращении отношений после окончания этого договора. Указывают на то, что положения пункта 15 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не регулируют сложившихся отношений, поскольку спорный земельный участок был сформирован и предоставлен после 30.12.2007.

Представители ДИиЗО АСР и администрации просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, начатом 18.03.2015, был объявлен перерыв до 23.03.2015. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Представители сторон поддержали ранее изложенные позиции.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведённых в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений против проверки решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено в части удовлетворения иска администрации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные пояснения к ней, отзыв на нее, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке части 5 статьи 268, статьи 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2015 по настоящему делу.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" обратилось в 2007 году с заявлением о формировании земельного участка, расположенного по адресу: Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Сургутский район, пгт. Барсово, ул. Обская на торги.

Постановлением администрации от 10.12.2007 N 2821 утвержден проект границ земельного участка.

Земельный участок площадью 4 169 кв.м. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 86:03:051604:00133 (том 1 л.д. 26 - 28).

Согласно письму от 23.10.2007 N 08-40 Муниципальным унитарным предприятием "Территориально объединенное управление тепловодоснабжения и водоотведения N 1" Муниципального образования Сургутский район согласованы технические условия для проведения торгов (том 2 л.д. 52).

Комитету имущественных и земельных отношений Постановлением администрации от 09.06.2008 N 1190 "О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (том 1 л.д. 44 - 45) поручено осуществить подготовку и проведение торгов по продаже земельного участка.

В соответствии с итоговым протоколом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18.07.2008 N 175, администрацией (арендодатель) и ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.07.2008 N 94 (далее - договор 1, т. 1 л.д. 13 - 19), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,4169 га, с кадастровым номером 86:03:051604:00133, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Сургутский район, гп. Барсово, ПГТ Барсово, ул. Обская, под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (пункт 1.2. договора 1).

Разрешенное использование земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома со следующими параметрами разрешенного строительства: здание 4-х этажное, 7-ми секционное, из пенобетонных блоков с облицовкой, количество квартир - ориентировочно 84 штуки, ориентировочная площадь застройки жилого дома 1 746 кв.м., ориентировочная общая площадь жилого здания 6 984 кв.м., ориентировочный строительный объем жилого здания 17 190 куб.м. (пункт 1.3. договора 1).

В силу пункта 1.4. договора 1 срок аренды земельного участка 3 года, с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договора 1 осуществлена 28.07.2008.

По истечении срока действия договора ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" обратилось к истцу с заявлением от 14.11.2011 N 128 о продлении договора (т. 1 л.д. 39).

На основании Постановления администрации от 24.01.2012 N 164 "О предоставлении земельного участка в аренду" (том 1 л.д. 46) администрацией (арендодатель) и ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 (далее - договор 2), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0,4169 га, кадастровый номер 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Сургутский район, гп. Барсово, пгт Барсово, ул. Обская, в целях использования под строительство многоквартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (пункт 1.1. договора 2).

Согласно пункту 1.3. договора 2 он заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора 2 осуществлена 29.02.2012.

ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" обратилось в ДИиЗО АСР с просьбой о предоставлении согласия на переуступку прав по договору 2 форме ООО СФ "Новострой" (т.1 л.д. 37).

Письмом от 20.03.2012 N 2751 ДИиЗО АСР выразило согласие на передачу прав и обязанностей по договору 2 (т. 1 л.д. 38).

ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" (сторона 1) и ООО СФ "Новострой" (сторона 2) подписан договор уступки прав аренды земельного участка от 28.03.2012 (далее - договор уступки прав, т. 1 л.д. 32), по условиям которого сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 (договор 2), заключенного между администрацией и ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ".

Государственная регистрация договора уступки осуществлена 03.05.2012.

Полагая договор 2 и договор уступки прав недействительными, администрация обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи ООО СФ "Новострой" апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спор касается земельного участка для жилищного строительства.

В силу пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

-проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

-проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

-подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из приведенных норм закона, обстоятельств дела следует, что договор 1 был заключен с соблюдением порядка, предусмотренного указанными номами Земельного кодекса.

ООО СФ "Новострой" как при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе считает, что земельный участок фактически был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов, поэтому для заключения оспариваемого договора-2 обязательного проведения торгов не требуется.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного утверждения общества как несостоятельного и ненашедшего правового подтверждения, исходя из следующего.

Как уже отмечено, в соответствии с п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

К числу указанных в п. 2 ст. 301. ЗК РФ исключений спорный случай не относится.

Данные нормы носят императивный характер.

Материалы землеустроительного дела N 1506 (т. 2 л.д. 82 - 104) документов о предварительном согласовании мест размещения объекта не содержат. Сами по себе действия по определению в результате проведенных кадастровых работ и утверждению (согласованию) границ земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома об этом не свидетельствуют.

Договор-1 аренды заключен на торгах, что соответствует нормативно установленному порядку предоставления земли под жилищное строительство без предварительного выбора места размещения объекта.

Поэтому утверждения заявителя об обратном не соответствуют ни императивным требованиям закона, ни фактическим обстоятельствам заключения договора -1.

Даже если бы обстоятельства дела позволяли сделать вывод о заключении договора-1 на основании решения уполномоченного на распоряжение землей органа с предварительным выбором места размещения объекта, то следовал бы вывод о несоответствии его закону.

В таком предполагаемом случае следовал бы вывод, что заявитель в отношении порядка заключения договора-2 основывает свое требование на нарушении закона при заключении договора-1, что недопустимо.

Выводы суда первой инстанции о заключении договора по итогам торгов без предварительного согласования места размещения объекта соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.

В соответствии с условиями торгов и договора 1, срок его действия установлен на три года с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 4.1.3. договора 1 при надлежащем исполнении своих обязанностей по договору по истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, направив арендодателю письменное заявление, не позднее 30 календарных дней до истечения срока договора.

Исходя из положений пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Условия договора 1 не содержат положений о его автоматической пролонгации.

Наряду с этим, суд учитывает, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на протяжении всего срока действия договора 1, ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" к строительству не приступило, разрешение на строительство не получало.

Не имеет разрешения на строительство и заявитель жалобы на момент рассмотрения настоящей апелляционной жалобы.

Арендные отношения по договору-1 не были продлены по обстоятельствам, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку стороны заключили новый договор аренды (договор-2).

Кроме того, такому основанию продолжения арендных отношений препятствует установленный Земельным кодексом императивный порядок предоставления земли под жилищное строительство, чему подтверждением являются разъясне5няи приведенные в п. 1 разъясненный также в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды":

"1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ)."

Оба договора аренды заключались в период установленного требования о предоставлении земли под жилищное строительство по итогам торгов.

Таким образом п. 2 ст. 621 ГК РФ не был и не мог быть реализованным в настоящем случае.

Апелляционный суд отклоняет также нижеследующие доводы заявителя жалобы.

В обоснование законности заключения договора-2 без проведения торгов заявитель жалобы указывает на рыночный размер арендной платы по спорному договору, определенный по утверждённой методике с применением в расчете кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Данная позиция заявителя является ошибочной, поскольку, такие исключения ( заключение второго договора без торгов) сделаны только для случаев предусмотренных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Между тем, настоящий случай НЕ регулируется частями 1 и 3 статьи 17.1 в силу прямой нормы, содержащейся в части 2 статьи 17.1 Закона о конкуренции, в соответствии с которой, указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

А, как неоднократно отмечено, Земельный кодекс содержит императивные нормы:

1) п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ (земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2) п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ (продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах).

Оценивая доводы заявителя жалобы и обстоятельства, связанные с деятельностью арендатора в отношении спорного земельного участка, апелляционный суд также изучил судебную практику применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08.

Данная позиция состоит в том, что "если арендатор не успел закончить строительство объекта на спорном земельном участке, то он имеет право на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка".

Данная позиция и судебная практика её применения:

1) не касается земельных участков, предоставленных под жилищное строительство и

2) касается случаев, когда арендатор не успел завершить строительство.

В отношении первого мотивы приведены выше.

В отношении второго апелляционный суд принял во внимание, что к строительству ответчик не приступил и разрешения на строительство не имеет и в настоящий момент.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Размещение на спорном в настоящем деле земельном участке вспомогательных конструкций (строительный забор и рельсы для работы строительного крана), согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 не влечет возникновения у общества прав на приобретение земельного участка.

Таким образом, договор 1 прекратил действие с 29.07.2011, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.

В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договора аренды без проведения аукциона, в данном случае не имелось (не следует из материалов дела), возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Данные положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц, поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях (Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10).

При этом оснований для применения положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и разъяснений, содержащихся в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановления N 73), не имеется, поскольку в силу части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указанный в части 1 данной статьи порядок заключения договоров (без проведения аукциона) не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ. Договор 1 аренды земельного участка был заключен на основании статьи 30 ЗК РФ по результатам проведения торгов для осуществления строительства на земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления N 73, в случаях, предусмотренных законом (в том числе статьи 30 - 30.2 ЗК РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведении торгов, будет являться ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Суд первой инстанции, установив, что оспариваемая сделка - договор 2 заключен в нарушение требований без проведения торгов пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 8726 надлежит признать недействительным.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 28.07.2011, ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" приобрело права арендатора спорного земельного участка 28.07.2008.

При этом доказательств того, что в течение срока аренды ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" осуществляло строительство указанного объекта, получив согласование на проведение работ со всеми органами, получило (продлило действие) разрешение на строительство в установленном порядке, зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, в материалы дела не представлено.

Иные имеющиеся в деле доказательства, в том числе положительное заключение негосударственной экспертизы ООО "ЭкспертПрофи" N 64-1-2-0056-13 от 30.09.2013 (т. 3, л.д. 117-128) заявление о выдаче разрешения на строительство от 17.10.2013 (т. 2, л.д. 27-29); акт выбора земельного участка N 36 от 27.03.2014 "под организацию проезда Сургутский район, гп. Барсово, пгт Барсово, ул. Обская " (т. 2, л.д. 114-116); постановление Администрации Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.04.2014 N 1233 "О предварительном согласовании места размещения объектов, утверждении акта выбора и схем расположения земельных участков" (т. 2, л.д. 121), оцененные коллегией с позиции статьи 71 АПК РФ, свидетельствуют о начатой ООО "АНК-КОНСАЛТИНГ" деятельности в отношении спорного объекта лишь во второй половине действия договора -2.

Кроме того, данная деятельность осуществлялась в отсутствие разрешения на строительство.

Ответчик вправе инициировать получение спорного земельного участка в соответствии с установленным порядком.

Доказательств того, что разрешение на строительство получено и на участке имеется объект незавершенного строительства, и наличие, в связи с этим, у заявителя права на использование земельного участка для завершения строительства, материалы дела не содержат.

Заявитель не указывает и не подтверждает, наличие каких объективных причин препятствовало ему осуществить строительство в срок действия договора 1, а также зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение обществом действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора аренды.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом своим правом судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.

Добросовестность участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, в силу положений гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), предполагается.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, по смыслу статьи 10 ГК РФ злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Однако, апелляционный суд не усматривает в данном случае злоупотребления правами со стороны истца. Реализация истцом своего права на судебную защиту в связи с незаконным использованием принадлежащего ему имущества не может расцениваться как злоупотребление правом.

Кроме того, ничтожность сделки, обусловленная несоблюдением закона при её заключении, является объективным фактом и не зависит от того, имелось ли злоупотребление правом кем -либо из ее сторон при заключении и исполнении такой сделки.

По правилу ст. 166 ГК ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Ссылку заявителя жалобы на п. 5 ст. 166 ГУ РФ (заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки) апелляционный суд отклоняет.

Это правило распространяется на сделки, заключенные после 01.09.13 года (нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона - п. 6 ст.3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Наряду с этим, администрацией заявлено требование о применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО СФ "Новострой" возвратить земельный участок площадью 0,4196 га с кадастровым номером 86:03:051604:00133, расположенный по адресу: Сургутский район, гп. Барсово, ул. Обская.

Как отмечено выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку, в связи с признанием договора 2 недействительным, у ООО СФ "Новострой" отсутствуют правовые основания для использования земельного участка, требование истца в данной части правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт в обжалуемой части принят с соответствии с нормами материального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы ООО СФ "Новострой" не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15 октября 2014 года по делу N А75-4634/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Т.П. Семёнова
Н.В. Тетерина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.