Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2015 г. N 15АП-23849/14

город Ростов-на-Дону

30 марта 2015 г.

дело N А32-12450/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии: от истца - Кондратенко Ю.В. по доверенности от 05.02.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СПС"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 по делу N А32-12450/2014, принятое судьей Корейво Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СПС" (ОГРН 1022303186190/ ИНН 2321012033),

к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (ОГРН 1082360000470/ ИНН 2360000313),

о признании права собственности на объект самовольной реконструкции

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СПС" (далее - ООО "СПС", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района (далее - администрация, ответчик) о признании права собственности на нежилое здание Бизнес-центра, общей площадью 993,3 мI, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102049:96 по адресу: Краснодарский край, г. Тимашевск, ул. Ленинградская, 148/ул. Подвойского, 97 (с учетом принятых судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Исковые требования основаны на ст. 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы возможностью признания права собственности на самовольно реконструированный объект в границах собственного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 в иске отказано. Суд установил, что истец не предпринимал надлежащие меры к получению разрешения до начала реконструкции, отсутствует наличие причинно-следственной связи между протечками кровли и вынужденной необходимостью ее реконструкции, а не ремонта, следовательно, в установленном порядке вопрос о легализации объекта реконструкции разрешен не был.

ООО "СПС" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что общество является собственником земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов для размещения бизнес центров и складов, общей площадью 2441 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Ленинградская, дом N 148/ул. Подвойского, дом N 97, кадастровый номер 23:50:0102049:96, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 443847 выданном 27.12.2011 г. На указанном земельном участке расположено нежилое здание "Бизнес-центра" назначение - нежилое, общая площадь 680,5 кв.м., инвентарный номер-1745, литер Б, этажность 2, подземная этажность 0, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Тихорецкий район, г. Тихорецк, ул. Ленинградская, дом N 148/ ул. Подвойского, дом N 97, кадастровый номер 23:50:0102049:0:8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N443850 от 27.12.2011 г. В результате осуществленной истцом реконструкции площадь строения изменилась и составила 993,3 кв.м. (в соответствии с техническим паспортом от 29 апреля 2014 года, выданным ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ").

В силу абз.2 ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка обязан использовать земельный участок в соответствии с его назначением и той или иной категорией использования. Согласно ч. 1 ст. 318 ГК право собственности на новую вещь приобретается лицом, если вещь изготовлена или создана с соблюдением требований закона. Отсутствие правоустанавливающих документов на возведенные объекты недвижимости и невозможность осуществить государственную регистрацию права собственности на них послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

В обоснование соблюдения норм возведения строения, ООО "СПС" представило в суде первой инстанции проектную документацию и положительное заключение ООО "Краснодарская межрегиональная негосударственная экспертиза". С целью установления факта соответствия (несоответствия) самовольно возведенного объекта по ходатайству истца проведена также и судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению комиссии, проводившей судебную экспертизу, реконструированный объект полностью соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, соответствует требованиям пожарной безопасности, выполняет санитарно-эпидемиологические требования, на основании этого возможна дальнейшая нормальная эксплуатация строения по назначению в нормативном режиме.

Более того, истец предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на конструкцию. А именно, 26.02.2014 г. заявитель, обратился в администрацию Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района с заявлением о подготовке разрешительной документации на реконструкцию "Бизнес-Центра" по адресу: г.Тихорецк, ул. Ленинградской д. 148, с предоставлением всех необходимых документов, регламентируемых ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Все документы, в соответствии с требованием законодательства, были собраны в полном объеме до начала проведения работ по реконструкции. 07.03.2014 г. администрация Тихорецкого района уведомила ООО "СПС" об отказе выдаче разрешения на реконструкцию здания "Бизнес-центра", при этом порекомендовала решить существующий вопрос в судебном порядке, путем признания права собственности на самовольную постройку.

Устройство "Кафе-Бара", на 3-м этаже над эксплуатируемой кровли здания "Бизнес-центра", расположенного по адресу г. Тихорецк, ул. Ленинградская д. 148/ Подвойского, 97 с надстройкой помещений из легких конструкций на третьем этаже, для размещения кафе, предназначено для эксплуатации в соответствии с его целевым назначением. Строительство осуществлено с соблюдением всех технических регламентов и в соответствии с проектной документацией, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-гигиеническим нормами правилам. Реконструкция произведена хоз. способом за счет средств общества. Ввод объекта в эксплуатацию не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

К моменту обращения заявителя за разрешением на реконструкцию, работы, на проведение которых требовалось бы такое разрешение, не проводились.

В связи с погодными условиями (обильные снегопады), для исключения обрушения конструкции, заявителем были проведены работы по установлению некапитального навеса. Согласно заключению ООО "Тихорецкпроект" N 169 от 07.11.2012 г. о реконструкции существующего здания, устройство крытого некапитального навеса над эксплуатируемой кровлей нежилого здания "Бизнес-центра" не ухудшает несущей способности существующей конструкции. Также заявителем представлены акты выполненных строительных работ от 24 и 27 февраля 2014 года, согласно которым можно сделать вывод о том, что, устройство некапитального навеса было выполнено 27.02.2014 г., тогда же общество и обратилось в уполномоченный орган за получением разрешения на реконструкцию. Более того, заявитель обратился 18 июня 2014 года за получением разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта. Письмом от 23 июня 2014 года N 73/30 администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района было отказано в выдаче такого разрешения.

Обстоятельства по делу подтверждают наличие у заявителя права на обращение в суд с иском (часть 1 статьи 4 АПК РФ), так как до окончания реконструкции он предпринимал действия для получения разрешения на реконструкцию, однако утратил возможность его получения в связи с окончанием реконструкции, в связи с чем, возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке отсутствует. Однако при указанных обстоятельствах, отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель ООО "СПС" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "СПС" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2441 м2 с кадастровым номером 23:50:0102049:96 по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Ленинградская, 148/ул. Подвойского, 97, с разрешенным видом использования - для размещения бизнес-центров и склада, что подтверждается свидетельством от государственной регистрации права от 27.12.2011 (запись государственной регистрации N 23-23-14/347/2009-096 от 30 июля 2009 года, л.д.12 т.1).

В границах указанного земельного участка истцом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 23533113-121 от 23.07.2010, зарегистрировано право собственности на нежилое двухэтажное здание бизнес-центра, литер Б, общей площадью 680,5 м2, этажность 2, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Ленинградская, 148/ул. Подвойского, 97, (запись государственной регистрации N 23-23-14/069/2010-463 от 21 сентября 2010 года, л.д.11 т.1).

По заданию истца ООО "Тихорецкпроект" изготовило проект устройства кафе-бара на эксплуатируемой кровле, путем надстройки помещений из легких конструкций. Согласно заключению указанной проектной организации от 8 апреля 2013 года N 90, проектное решение не затрагивает конструктивные и иные характеристики безопасности и надежности несущих конструкций нежилого здания.

Между истцом (заказчиком) и ООО "Стройкомплект" (подрядчиком) подписан договор подряда N 11 от 18 июня 2013 года, по условиям которого подрядчик обязался изготовить и произвести монтаж металлического каркаса некапитального навеса на здании бизнес-центра. В соответствии с договором подряда N 145 от 1 ноября 2013 года, подписанным между истцом и ООО "Технологии комфорта", последнее приняло на себя подряд на устройство кровли на здании бизнес-центра.

В январе 2014 года, при обследовании нежилого здания обнаружены протечки кровли вследствие выпадения обильных осадков, что зафиксировано в актах от 18 и 19 января 2014 года.

По указанной причине истец приступил к реконструкции кровли и обратился к ответчику с заявлением от 26 февраля 2014 года за получением разрешения на реконструкцию (л.д.14 т.2).

В письме от 7 марта 2014 года N 2099 ответчик отказал истцу в выдаче такого разрешения, указав, что на момент рассмотрения заявления, работы по реконструкции фактически ведутся.

По завершении реконструкции истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и получил отказ (письмо от 23 июня 2014 года N 7330).

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец не принял надлежащих меры к получению разрешения до начала реконструкции.

Между тем суд не учел, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан, сохранением возведенной постройки.

Как предусмотрено п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (правовая позиция изложена в п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Из содержания статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" усматривается, что разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм, правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Представленными в материалы дела доказательствами (техническим заключением ООО "Тихорецкпроект" N 407-13-ТЗ по результатам натурного обследования строительных конструкций здания Бизнес-центра (л.д.34, 36-77 т.3); актами освидетельствования скрытых работ (л.д.78-89 т.3); актом проверки качества выполненных работ по огнезащите материалов, изделий и конструкций от 12.03.2013, составленным ООО "Пжэстройсервис" (л.д.35 т.1); проектной документацией устройства кафе-бара на эксплуатируемой кровле здания "Бизнес-центра" на земельном участке по адресу: г.Тихорецк, ул.Ленинградская,148 -Подвойского, 97" (л.д.27-74 т.2, л.д. 94-165 т.3, л.д.154 т.4, л.д.46-147 т.6, т.7, т.8); положительным заключением негосударственной экспертизы от 17.02.2014 N 2-1-1-0018-14 ООО "Краснодарская межрегиональная негосударственная экспертиза" проектной документации устройства кафе-бара на эксплуатируемой кровле здания "Бизнес-центра" (л.д.90-117 т.1); градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102049:96 (л.д.16 -26 т.1, л.д.35-44 т.6), письмами МУП Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района "Водоканал" от 11.03.2015 N 01-03-263, филиала ОАО "НЭСК-Электросети" "Тихорецксеть" от 11.03.2015 N 51.НС-03/1/09/112, ОАО "Тихорецкгаз" от 11.03.2015 N 302 о соответствии реконструированного объекта нормативам, предусмотренным проектной документацией, а также заключением судебной экспертизы от 31.07.2014, выполненным ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" (л.д.69- 108 т.5)) подтверждается соответствие реконструированного объекта строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам.

Учитывая, что самовольно реконструированное строение расположено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, нарушение прав и законных интересов иных лиц, сохранением объекта в реконструированном виде не доказано, общество предпринимало меры к получению разрешительной документации, суд апелляционной инстанции полагает, что за ООО "СПС" может быть признано право собственности на самовольную постройку, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10, определении Верховного суда Российской Федерации от 30.10.2014 по делу N 309-ЭС14-1436, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04 февраля 2015 г. по делу N А32-37495/2013).

В соответствии с ч.4 ст. 110 АПК РФ, по заявлению истца, все судебные расходы по делу относятся на "СПС".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2014 по делу N А32-12450/2014 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "СПС" (ОГРН 1022303186190/ ИНН 2321012033) на нежилое здание Бизнес-центра, общей площадью 993,3 мI, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Тимашевск, ул. Ленинградская, 148/ул. Подвойского, 97.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко