Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2015 г. N 20АП-654/15

г. Тула

1 апреля 2015 г.

Дело N А09-7026/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.04.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Агромашсервис" (с. Супонево Брянского района Брянской области, ОГРН 1023202745367, ИНН 3234037393), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (г. Москва, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Брянской области (г. Брянск) и третьих лиц: правительства Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1023202741187, ИНН 3201002525), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 32500573653) и муниципального образования "Брянский район" в лице администрации Брянского района (г. Брянск), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу правительства Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 15.12.2014 по делу N А09-7026/2014 (судья Матвеева Н.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Агромашсервис" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области (далее - ответчик, учреждение) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3600 кв. м, с кадастровым номером 32:02:0160104:76, расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский район, с. Супонево, пер. Комсомольский, д. 4, в размере 2 238 тыс. рублей (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Брянской области, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, муниципальное образование "Брянский район" в лице администрации Брянского района.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.12.2014 уточненные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, правительство Брянской области подало апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на неправильную оценку обстоятельств, имеющих значение для дела, и принятие доказательства, не являющегося достоверным (заключение эксперта), просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 32:02:0160104:76, площадью 3 816 кв. м, расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский район, с. Супонево, пер. Комсомольский, д. 4.

Постановлением администрации Брянской области от 30.11.2012 N 1112 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Брянской области, которые рекомендованы органам местного самоуправления для использования в целях налогообложения.

В соответствии с указанным постановлением согласно кадастровой выписке, выданной ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Брянской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:02:0160104:76, площадью 3 816 кв. м, расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский район, с. Супонево, пер. Комсомольский, д. 4, составила 3 205 058 рублей 40 копеек.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Поскольку различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка заключается в различных методах оценки (при определении кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, при определении рыночной стоимости - метод индивидуальной оценки), принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости") (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2010, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Независимая лаборатория экспертизы и оценки" Владимирову Алексею Владимировичу. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010.

Согласно заключению эксперта от 10.11.2014 N 40214 ОЦ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:02:0160104:76, площадью 3816 кв. м, расположенного по адресу: Брянская обл., Брянский район, с. Супонево, пер. Комсомольский, д. 4, по состоянию на 01.01.2010 определена в размере 2 238 тыс. рублей.

Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка действительно существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Независимая лаборатория экспертизы и оценки" Владимирова Алексея Владимировича от 10.11.2014 N 40214 ОЦ.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной их рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Независимая лаборатория экспертизы и оценки" Владимирова Алексея Владимировича от 10.11.2014 N 40214 ОЦ в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, отклоняется судом.

В обоснование своей позиции правительство ссылается на то, что экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны объекты, не сходные по площади земельного участка, назначению и наличию коммуникаций, а именно:

- площадь спорного земельного участка составляет 3816 кв. м, а площади объектов-аналогов 1400 кв. м, 1100 кв. м, 1150 кв. м, 1290 кв. м, 1560 кв. м;

- разрешенное использование спорного земельного участка - "для размещения производственной базы", а назначение объектов-аналогов - "ИЖС";

- в таблице N 2 на странице 3 экспертизы в строке наличие коммуникаций указано "на участке", а в таблице N 3 "характеристики объектов-аналогов" экспертизы в строке "наличие инженерных сетей на земельном участке" указано "нет данных" в отношении объектов-аналогов N 1 и N 2, в отношении объектов-аналогов N 3 - 5 указано "в районе".

Между тем объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом положения пункта 14 ФСО N 1 не содержат императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Если оценщик не смог подобрать подходящие аналоги, то это не является основанием для отказа от применения метода сравнения продаж. Эксперт (оценщик) должен применить сравнительный подход к оценке в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 1.

В данном случае выбор объектов-аналогов осуществлен оценщиком посредством анализа рынка недвижимости, выявления ценообразующих факторов, составления предварительного перечня аналогов (сопоставимых объектов), отбора конечного перечня объектов аналогов на основе анализа ценообразующих факторов. Заключение эксперта содержит общий перечень сопоставимых объектов, из которого сформирован перечень объектов-аналогов, использованных для оценки. В оспариваемом заключении по каждому объекту-аналогу собрана и определена достаточная и достоверная информация: рыночная стоимость объектов-аналогов, площадь, категория земель, экономические характеристики, условия финансирования сделки и продажи, улучшения земельного участка, местоположение, рельеф, конфигурация, транспортная доступность, наличие инфраструктуры и др.

Согласно заключению эксперта каждый сопоставимый аналог сравнивался с оцениваемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

При этом экспертом учтены различия в площади участков, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

Позиция эксперта относительно корректировки на разрешенное использование земельного участка изложена на странице 15 заключения. При этом эксперт исходил из того, что в районе расположения объекта оценки не было выявлено земельных участков коммерческого назначения, однако в достаточном количестве имеются участки, предназначенные под ИЖС. В связи с этим, исходя из имеющихся предложений, экспертом рассчитана корректировка на назначение объекта как отношение стоимости земли коммерческого назначения и ИЖС в местах со схожим местоположением.

Наличие инженерных коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная качественная характеристика объекта оценки, имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, и, следовательно, данная информация согласно требованиям пункта 8 ФСО N 3 должна быть приведена в отчете об оценке и учтена оценщиком при оценке объектов оценки сравнительным методом.

Обоснование введения корректировки на наличие или отсутствие коммуникаций на оцениваемом земельном участке изложено на страницах 16 - 17 экспертного заключения.

Проанализировав возражения на экспертное заключение от 10.11.2014 N 40214 ОЦ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В рассматриваемом случае правительством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

Не соглашаясь с заключением эксперта, правительство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

Кроме того, считая, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или противоречия в его выводах, правительством ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в нарушение части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судах обеих инстанций не заявлено.

В соответствии с закрепленным в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом состязательности арбитражного процесса, заявителем жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено суду достаточных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертизы, и подтверждающих необоснованность правовой позиции истца в соответствующей части.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 15.12.2014 по делу N А09-7026/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина