Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2015 г. N 07АП-755/15

г. Томск

31 марта 2015 г.

Дело N А03-20663/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Кайгородовой М.Ю.

Судей:

Стасюк Т.Е.

Сухотиной В.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лупак Т.Н. с применением средств аудиозаписи,

с участием помощника прокурора Федько П.С., представившего удостоверения, на основании поручения от 24 февраля 2015 года N 08-1666-2014;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу от Администрации Тальменского района Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 03 декабря 2014 года по делу N А03-20663/2014 (судья Ю.И. Павлова)

по иску заместителя прокурора Алтайского края в защиту прав публичного образования - муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края к Администрации Тальменского района Алтайского края (ИНН 2277002668 ОГРН 1022202733321), р.п. Тальменка Алтайского края, и индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Шишигину Василию Ивановичу (ИНН 227710228603 ОГРН 311220803900013) о признании недействительным договора аренды земельного участка в части

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края в защиту публичных интересов - муниципального образования Тальменский район Алтайского края в лице Администрации Тальменского района Алтайского края к Администрации Тальменского района Алтайского края, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Шишигину Василию Ивановичу, о признании недействительными абзаца 3 пункта 4.3 и пункта 6.3 договора аренды земельного участка N 446 от 14.05.2013, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03 декабря 2014 года по делу N А03-20663/2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация Тальменского района Алтайского края (далее - Администрация) обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит принятый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель приводит следующие доводы: арендуемый земельный участок не принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Тальменский район; Администрация распоряжалась спорным земельным участком в силу указания пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации"; Администрация предоставляла земельный участок не как представитель муниципального образования Тальменский район; суд не установил наличия нарушения прав и законных интересов конкретного круга лиц в результате заключения оспариваемого договора аренды земельных участков; вывод суда, что оспариваемый договор носит характер типового, не соответствует содержанию договора, в нем не указано, что он типовой, данный вывод не обоснован иными доказательствами; оспариваемый договор заключен на основании постановления Администрации района, требований о признании незаконным данного постановления Администрации истцом не заявлено.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В суде апелляционной инстанции представитель прокуратуры просил принятый судебный акт оставить без изменения.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд апелляционной инстанции полагает, что решение арбитражного суда законно и обоснованно.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка N 446 от 14.05.2013, заключенному между Администрацией Тальменского района Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шишигиным Василием Ивановичем (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1737000 кв.м с кадастровым номером 22:47:000000:14.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (абзац 3 пункта 4.3 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора; неиспользования арендатором земельного участка более одного года, за исключением времени, необходимого для освоения участка; смерти арендатора - физического лица и отсутствия правопреемника, либо ликвидации арендатора - юридического лица; в случае однократного нарушения арендатором установленного настоящим договором срока внесения арендной платы; использования земельного участка не по целевому назначению; загрязнения земельного участка химическими веществами, производственными отходами, сточными водами и т.п. ; захламления земельного участка.

Договор заключен на срок с 15.03.2013 по 15.03.2062 и зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует выписка от 22.07.2014.

Полагая, что условия абзаца 3 пункта 4.3 и пункта 6.3 договора не соответствуют требованиям действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку условия абзаца 3 пункта 4.3 договора аренды земельного участка N 446 от 14.05.2013, предусматривающие обязательство арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды, противоречат приведенным выше нормам права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое условие является недействительным.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке.

Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из спорного договора аренды в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, так как закон (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

Земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.

Кроме того, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

При изложенных обстоятельствах пункт 6.3 договора аренды земельного участка N 446 от 14.05.2013 правомерно признан судом первой инстанции недействительным.

Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы материального права, суд первой инстанции правомерно указал также на то, что признание недействительными абзаца 3 пункта 4.3 и пункта 6.3 договора не влечет недействительность самого договора аренды земельного участка N 446 от 14.05.2013.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не установил наличия нарушения прав и законных интересов конкретного круга лиц в результате заключения оспариваемого договора аренды земельных участков, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (статья 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оспариваемый договор аренды по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя. Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды содержит условия, противоречащие законодательству.

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, указанные прокурором как противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земли, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 03 декабря 2014 года по делу А03-20663/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации Тальменского района Алтайского края - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

М.Ю. Кайгородова

Судьи

Т.Е. Стасюк В.М. Сухотина