Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 18АП-2577/15

г. Челябинск

03 апреля 2015 г.

Дело N А07-21486/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Муллагалиева Марса Наильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу N А07-21486/2014 (судья Воронкова Е.Г.).

Индивидуальный предприниматель Муллагалиев Марс Наильевич (далее - предприниматель Муллагалиев М.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Махиянову Ралису Мударисовичу (далее - предприниматель Махиянов Р.М., ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 67/1-11 от 10.10.2011, применении последствий недействительности сделки путем возврата истцу ответчиком переданного по договору N 67/1-11 от 10.10.2011 недвижимого имущества (коровник на 200 голов, 1986 г., площадью 1655,6 в.м., лит. В, кадастровый номер 02:40:07901:340; телятник, 1982 г., площадью 723,8 кв.м, лит. А, кадастровый номер 02:40:07901:341 с инженерными коммуникациями и технологическим оборудованием, необходимым для использования имущества по назначению), взыскании с ответчика 1 404 797 руб. 76 коп. неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 75-77).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 (резолютивная часть оглашена 13.01.2015) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился предприниматель Муллагалиев М.Н. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные им исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и норм процессуального права.

Апеллянт со ссылками на нормы ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей до 01.09.2013, ст.ст. 131, 168 ГК РФ считает необоснованными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации договора купли-продажи недействительным в силу отсутствия на момент подписания договора зарегистрированного права собственности продавца на имущество.

По тем же основаниям апеллянт считает неправомерными выводы суда первой инстанции о том, что ответчик правомерно использовал имущество и в этой связи отсутствует неосновательное обогащение. Полагает, что суд на основании пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) должен был применить к спорным правоотношениям нормы ст. 491 ГК РФ и взыскать неосновательное обогащение в пользу истца.

Апеллянтом с апелляционной жалобой представлена копия постановления о передаче сообщения о преступлении по подследственности от 25.12.2014.

На основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в приобщении указанного дополнительного доказательства к материалам дела судом апелляционной инстанции отказано (протокольное определение 01.04.2015).

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, истец просит рассмотреть дело без его участия.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем Муллагалиевым М.Н. (продавец) и предпринимателем Махияновым Р.М. (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N 67/1-11 от 10.10.2011 (л.д. 11-12).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя молочно-товарную ферму по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский район, д. Тамьян-Таймас, состоящую из: телятника, коровника на 200 голов, конюшни, водонапорной башни со скважиной и водяным насосом и склада-ангара АВМ-1,5, а покупатель обязуется принять имущество в собственность и уплатить денежную сумму.

В силу п. 1.2 договора имущество передаётся с инженерными коммуникациями и технологическим оборудованием, существующим на момент осмотра.

Согласно п. 2.1 договора цена продажи недвижимого имущества составляет 1 000 000 руб., которые покупатель уплачивает продавцу в течение одного месяца после подписания договора.

По акту приема-передачи от 10.10.2011 вышеуказанное недвижимое имущество передано истцом ответчику и принято последним без замечаний и претензий.

Из пункта 1.4 договора, а также представленных истцом в материалы дела доказательств (л.д. 18-48) следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом договора купли-продажи, приобретено истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2009 N 6, договора купли-продажи недвижимого имущества N 7 от 29.06.2009, заключенных по результатам открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), - СПК "Тамьян" Миякинского района.

Согласно техническим паспортам на нежилые здания по состоянию на 09.10.2012 площадь телятника и коровника на 200 голов составляет 555,8 кв.м и 1 655,6 кв.м соответственно (л.д. 85, 97).

Из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 01.12.2014 N N 01/021/2014-29050 и 01/021/2014-29053 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на нежилые здания площадью 555,8 кв.м и 1 655,6 кв.м по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский район, д. Тамьян-Таймас, ул. М. Гафури, д. 2б, отсутствуют (л.д. 82-83).

Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации права собственности истца (продавца) на переданное по договору купли-продажи N 67/1-11 от 10.10.2011 недвижимое имущество, и полагая, что в силу этого у продавца не было полномочий на распоряжение недвижимым имуществом, предприниматель Муллагалиев М.Н. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями. Истец также просил в силу ничтожности сделки взыскать с ответчика плату за бездоговорное пользование недвижимым имуществом.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора недействительным по мотиву отсутствия государственной регистрации права собственности истца на момент продажи объектов, поскольку данное обстоятельство не влияет на заключенность и действительность договора, и стороны договора не лишены права после заключения договора обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю. Суд также указал на отсутствие у истца права оспаривать сделку по тем основаниям, о котором она знала при совершении сделки, заключенной сторонами в своем воле и в своем интересе.

Отказывая во взыскании платы за бездоговорное пользование недвижимым имуществом, суд пришел к выводу, что поскольку договор является заключенным и действующим, ответчик правомерно использовал принадлежащее ему имущество.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ правом формулирования предмета и основания иска обладает истец.

Как следует из заявленных исковых требований предприниматель в качестве основания недействительности договора купли-продажи ссылается на отсутствие у него на момент оформления договора купли-продажи недвижимого имущества N 67/1-11 от 10.10.2011 зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом данного договора, в силу чего истец был лишен права распоряжения ими.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктами 1, 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества N 67/1-11 от 10.10.2011, а также представленных истцом в материалы дела доказательств (л.д. 18-48) следует, что недвижимое имущество, являющееся объектом договора купли-продажи, было приобретено истцом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2009 N 6, договора купли-продажи недвижимого имущества N 7 от 29.06.2009, заключенных по результатам открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), - СПК "Тамьян" Миякинского района.

Из уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 01.12.2014 N N 01/021/2014-29050 и 01/021/2014-29053 следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на нежилые здания площадью составляет 555,8 кв.м и 1 655,6 кв.м соответственно по адресу: Республика Башкортостан, Миякинский район, д. Тамьян-Таймас, ул. М. Гафури, д. 2б, не зарегистрированы (л.д. 82-83).

Вместе с тем с учетом положений п. 1 ст. 432, ст. 433, п. 1 ст. 549 и п. 1 ст. 551 ГК РФ законодатель не связывает момент вступления в силу договора купли-продажи недвижимого имущества, и как следствие - возникновение связанных с ним правовых последствий с необходимостью его государственной регистрации. Государственная регистрация права имеет значение для определения момента возникновения соответствующего вещного права приобретателя на недвижимое имущество и, следовательно, возникновение у данного лица сопутствующих этому праву правомочий в отношении имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 1 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость не влечет недействительность (ничтожность) договора N 67/1-11 от 10.10.2011.

Ссылки истца на нормы ст. 131 и 165 ГК РФ как основание заявленных требований отклоняются. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ, закон устанавливает правовые последствия в виде недействительности заключенной сделки при отсутствии её государственной регистрации только в случае, если такая государственная регистрация требуется законом. В данном случае в силу п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 ГК РФ действительность и заключенность договора купли-продажи недвижимого имущества как сделки не зависит от её государственной регистрации, поскольку государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права собственности.

В силу п.п. 2, 4 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поскольку обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком из оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества возникли своей волей и в своем интересе при том, что истец был осведомлен о факте отсутствия у него государственной регистрации права собственности, предприниматель Муллагалиев М.Н. не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала при заключении сделки.

Ссылки истца на неоплату ответчиком приобретенного им по договору купли-продажи недвижимого имущества не могут быть приняты во внимание, так как указанное обстоятельство не влияет недействительность (ничтожность) договора, и истец не лишен права защищать свои интересы иными, предусмотренными ГК РФ способами.

В силу указанного оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи N 67/1-11 от 10.10.2011 недействительным не имеется.

Согласно п. 60 Постановления N 10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Поскольку оснований для недействительности договора купли-продажи судом не установлено, ответчик является титульным владельцем недвижимого имущества, оснований для взыскания заявленного истцом неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом в силу п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ не имеется.

Доводы апеллянта о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы ст. 491 ГК РФ отклоняются как основанные на неправильном толковании данной нормы, которая применима к регулированию правовых последствий неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в том случае, если договором предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до момента его оплаты.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.01.2015 по делу N А07-21486/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Муллагалиева Марса Наильевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.В. Пивоварова