Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2015 г. N 14АП-386/15

г. Вологда

02 апреля 2015 г.

Дело N А05-8034/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 апреля 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от мэрии города Архангельска представителя Буракова В.М. по доверенности от 24.07.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, открытого акционерного общества "Северянка" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2014 года по делу N А05-8034/2014 (судья Болотов Б.В.),

установил:

мэрия города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь Ленина, дом 5; ИНН 2901065991, ОГРН 1022900509521; далее - Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/496 на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, от 02.04.2014 N 6.

К участию в деле привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; ИНН 2901131228, ОГРН 1042900050566; далее - Управление); Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия); федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (место нахождения: 107078, город Москва, Орликов переулок, дом 10, строение 1; ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757; далее - Кадастровая палата), Правительство Архангельской области (место нахождения: 163000, город Архангельск, Троицкий проспект, дом 49; ИНН 2901010199, ОГРН 1022900539980; далее - Правительство); открытое акционерное общество "Северянка" (место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 46; ИНН 2901002864, ОГРН 1022900545491; далее - Общество); оценщик общества с ограниченной ответственностью "Проф-оценка" Аншуков Д.В., эксперт некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциация российских магистров оценки" Шерстнев А.И.

Решением от 19.12.2014 суд признал недействительным решение Комиссии от 02.04.2014 N 6, обязал устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Мэрии.

Управление и Общество с решением суда не согласились, в апелляционных жалобах просили его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований Мэрии.

Доводы Управления сводятся к следующему. Решение суда содержит информацию о том, что постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012 N 595-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области" (далее - Постановление N 595-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области по состоянию на 05.06.2012. Согласно указанному постановлению земельный участок с кадастровым номером 29:22:040713:27 имел кадастровую стоимость в размере 5 760 906 руб. 70 коп. Результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013. Изначально Постановлением N 595-пп утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 347 569 руб. 30 коп., которая оспорена Мэрией в комиссии по основанию недостоверности использованных сведений. По результатам оспаривания кадастровая стоимость составила 5 760 906 руб. 70 коп. В Постановление N 595-гш внесены изменения постановлением Архангельской области от 20.08.2013 N 382-пп. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 5 760 906 руб. 70 коп. содержится в Постановлении N 595-пп в редакции Постановления от 20.08.2013 N 382-пп. Оспоренные результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013. Судом не дана подробная оценка тому, что в полномочия Комиссии не входит анализ и оценка доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости. Судом не анализировались (за исключением выбора объектов-аналогов по отчету от 16.01.2014) ни отчет от 16.01.2014, ни экспертное заключение от 27.02.2014 на указанный отчет, представленные в Комиссию. Назначенная по заявлению Мэрии и Общества судебная экспертиза не содержала анализ и оценку указанных документов. Отчет от 16.01.2014 и экспертное заключение от 27.02.2014 являются такими же доказательствами по делу, как и экспертное заключение Обухова Е.Ф. N 32, подготовленное в ходе судебной экспертизы. Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, не может приниматься судом как достоверное доказательство ввиду наличия существенных недостатков, влияющих на величину рыночной стоимости. В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), в рамках сравнительного подхода объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбор объектов-аналогов экспертом "под коммерческую застройку" противоречит указанному нормативно-правовому акту. В соответствии с пунктами 20, 22 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или подхода. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Из пояснений эксперта Обухова Е.Ф в судебном заседании следует, что для оцениваемого объекта (спорного земельного участка) сложно найти объекты-аналоги с учетом специфики вида деятельности и даты оценки. Экспертом нарушен пункт 22 ФСО N 1. Представленные мэрией акты обследования от 09.06.2011 и от 25.05.2012 не могут быть признаны достоверным доказательством, так как составлены заинтересованным лицом не в рамках исполнения муниципальных функций. По мнению суда, Управление не представило доказательства того, что взятые экспертом Обуховым Е.Ф. объекты-аналоги не предназначены для коммерческого использования. В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, а именно информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Судом проигнорированы замечания Управления, касающиеся составления экспертного заключения, а не отчета об оценке, и суд считает их не относящимися к существу спора. С учетом этого, обязанность по доказыванию того факта, что объекты-аналоги предназначены для коммерческого использования в соответствии с пунктами 4, 10 ФСО N 3, возлагается на эксперта, а не на Управление. Используемые источники информации при этом не содержат такой информации (за исключением объекта-аналога N 2). Информация эксперта не подтверждена, экспертом нарушен принцип обоснованности. В судебном заседании эксперт сообщил, что при расчете рыночной стоимости (5 354 160 руб.) в рамках судебной экспертизы опирался на сведения о кадастровой стоимости, которые содержались в кадастровом паспорте земельного участка (5 760 906 руб. 70 коп.), что является недопустимым при определении рыночной стоимости объекта и позволяет сделать предположение о предвзятости эксперта при проведении экспертизы. Экспертное заключение, составленное Обуховым Е.Ф., не может приниматься судом как достоверное доказательство. Судом не учтено, что Комиссия не может нести соответствующие судебные расходы. Суд необоснованно указал, что, если сравниваемые объекты-аналоги отягощены залогом или долгосрочной арендой, это повлечет за собой увеличение рыночной стоимости объекта оценки. Указанное обстоятельство не доказано. Судом ограничены права заинтересованных лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, так как не решен вопрос о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. В нарушение части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вынесенное решение в части возложения на комиссию обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов мэрии ставит под сомнение возможность его исполнения, так как не содержит правовые нормы, на основании которых на Комиссию возложена такая обязанность, и не раскрывает каким образом оно должно быть исполнено.

Доводы Общества сводятся к несогласию с выводами эксперта в заключении судебной экспертизы. Корректировки на площадь (масштаб) произведены на основании устаревших данных исследования, относящегося совершенно к другой категории недвижимости. Эксперт Обухов Е.Ф. необоснованно посчитал возможным использование источника для внесения корректировки на площадь для объекта относящегося совершенно к другой категории недвижимости, совершив тем самым грубую методологическую ошибку. В данном случае эксперт Обухов Е.Ф. самостоятельно отказался проводить исследования влияния площади на стоимость земельных участков в городе Архангельске, посчитав вероятно, что рынок продажи подобных участков в Архангельской области на дату оценки весьма ограничен. Приняв во внимание подобное допущение, на дату проведения экспертизы существовали более новые и объективные исследования, посвященных влиянию площади на стоимость в сегменте коммерческой застройки земельных участков, предложенные в открытых и специализированных источниках. Эксперт мог использовать сборник рыночных корректировок "СРК-2014" от 2014 года, выполненный Научно-практическим центром профессиональной оценки, под редакцией Яскевича Е.Е. Наиболее точным образом данная поправка рассчитывается построением модели, отражающей зависимость стоимости единицы сравнения от площади участка. Уравнение регрессии согласно данному исследованию представляет собой логарифмическую функцию и имеет вид: У ~ 13504 1п(х)+163882 и показывает высокую тесноту связи факторов в построенной модели. Согласно рекомендациям сборника, данное уравнение может использоваться для практического расчета корректировок на масштаб. В случае применения данной модели расчета, относительные коэффициентные поправки на площадь для объектов-аналогов отличаются от поправок предложенным экспертом. Таким образом, примененное экспертом Обуховым Е.Ф. исследование Власова А.Д., проведенное для целей кадастровой оценки для совершенно другого типа недвижимости, в другом регионе и на другую дату ощутимо сказалось на точности выполненного расчета, что в итоге привело к существенному завышению полученного результата оценки. В таблице расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж допущена ошибка. Анализируемая информация не подчиняется закону нормального распределения, все полученные результаты не попадают в доверительный интервал. Изменчивость вариационного ряда высокая, информация неоднородна. Подтверждением вышеуказанных нарушений служат положения Федеральных стандартов и стандартов оценки саморегулируемой организации, в которой состоит эксперт Обухов Е.Ф., а в частности СТО АРМО 1.01-2008. Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Проведенная Обществом проверка расчетов эксперта Обухова Е.Ф., указывает на грубое нарушение, которое сказывается на точности произведенного расчета и ведет к завышению полученного итогового результата, а именно необоснованное применение в расчетах объекта-аналога N 1, имеющего расхождение по площади с объектом исследования более чем в 6 раз. Необоснован расчет корректировки на разрешенное использование земельного участка. Данная корректировка введена экспертом Обуховым Е.Ф. некорректно. Объект оценки и объекты-аналоги отличаются по виду разрешенного использования. Экспертом не делается различий между видами разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов - все они отнесены к одному виду. Использованные экспертом объекты-аналоги N 1, 2, 3, 4 предназначены для размещения объектов смешанного общественно-делового назначения - предположительная группа разрешенного использования - строительство торговых и административных зданий - 5 и 7 группы. В соответствии с Постановлением N 595-пп средние значения показателей кадастровой стоимости по муниципальному району, городскому округу - Архангельск, по видам использования составляют разную стоимость. Земельные участки, относящиеся к 17 группе фактически на 80 % дешевле своих аналогов предназначенных под так называемую "коммерческую застройку". Ссылка суда на односторонние акты от 09.06.2011 и от 25.05.2012, не является доказательством обратного, а тем более обоснованием использования экспертом Обуховым Е.Ф. при расчете корректировки на разрешенное использование земельного участка объектов-аналогов с другим видом разрешенного использования. В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о наличии замечаний и (или) недостатков отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, составленного оценщиком Аншуковым Д.В. и подтвержденного экспертным заключением эксперта Шерстнева А.И., которым установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.06.2012 в размере 1 825 000 руб. Суд не учел представленные в материалы дела пояснения к отчету от 16.01.2014 N 394-14рс в части применения корректировки на вид разрешенного использования земельного участка. Оценщиком Аншуковым Д.В. произведен расчет повышающей корректировки на вид разрешенного использования с учетом коэффициента 1,29. Учитывая выявленные существенные недостатки в экспертном заключении N 32 эксперта Обухова Е.Ф., Общество заявило суду ходатайство о проведении повторной экспертизы, которое отклонено судом необоснованно.

Определением от 23.01.2015 апелляционная жалоба Управления принята к производству, судебное заседание назначено на 03.03.2015. Определением от 03.03.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено в связи с поступлением в суд жалобы Общества. Судебное заседание по рассмотрению двух апелляционных жалоб назначено на 26.03.2015.

Представитель Мэрии в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против изложенных в жалобах доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Правительство в отзыве на жалобы пояснило, что не наделено полномочиями по проверке соответствия предоставляемых в рамках дела отчетов и экспертных заключений действующему законодательству, а также об оценке объективности определения рыночной стоимости объектов недвижимости, просило рассмотреть жалобу без участия его представителя.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Мэрии, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах и отзыве на них, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Как установил суд первой инстанции, Постановлением N 595-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области по состоянию на 05.06.2012.

Согласно Постановлению N 595-пп, установлена в отношении земельного участка площадью 1510 кв.м, кадастровый номер 29:22:040713:27, расположенного по адресу: город Архангельск, проспект Троицкий, дом 190, кадастровая стоимость в размере 5 760 906 руб. 70 коп.

Земельный участок является муниципальной собственностью. Предоставлен Обществу в аренду по договору.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:040713:27 внесены в государственный кадастр недвижимости 19.09.2013 по решения Кадастровой палаты от 19.09.2013 N 29/13-51774.

Обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке.

Определив на основании отчета от 16.01.2014 N 394-14рс, выполненного оценщиком Анщуковым Д.В., и подтвержденного экспертным заключением эксперта Шерстнева А.И., что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 05.06.2012 составила 1 825 000 руб., Общество 17.03.2014 обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением Комиссии от 02.04.2014 N 6 с 01.01.2013 кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 1 825 000 руб.

Не согласившись с вышеназванным решением Комиссии, считая его недействительным, нарушающим права Мэрии, заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил требования.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 ЗК РФ).

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, а решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В соответствии со статьей 24.20 Закона N 135-ФЗ в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.18 Закона N 135-ФЗ в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В соответствии с пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок) в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены ФСО N 3.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Пункт 6 ФСО N 3 предусматривает, что отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Как установлено статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям названного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.

Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке (пункт 4 ФСО N 5).

ФСО N 5 установлены виды экспертизы отчетов об оценке и дано определение положительного и отрицательного экспертного заключения.

В соответствии со статей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае суд первой инстанции, оценив представленные в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Обществом документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.01.2014 N 394-14рс, экспертное заключение от 27.02.2014 по результатам проверки отчета от 16.01.2014 N 394-14рс, с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки пришел к выводу о необходимости назначения по делу по ходатайству Мэрии и Общества судебной экспертизы по проверки определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 05.06.2012.

Доводы подателей жалоб относительно отсутствия у суда правовых оснований для назначения по делу судебной экспертизы при наличии отчета и положительного экспертного заключения по данному отчету не принимаются во внимание.

Как видно из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в дел, предложенная Обществом рыночная стоимость земельного участка (1 825 000 руб.), подтвержденная вышеназванными отчетом и экспертным заключением, значительно отличалась от его кадастровой стоимости (5 760 906 руб. 70 коп.), а именно на 68 %.

При этом Мэрия (собственник), уведомленная Комиссией о поступлении и рассмотрении заявления Общества (арендатор) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, незамедлительно сообщила ей о своем несогласии со сведениями, представленными Обществом в отношении рыночной стоимости земельного участка, о наличии спора между правообладателями земельного участка, а именно Мэрией (собственник) и Обществом (арендатор), по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, который должен рассматриваться в силу статьи 64 ЗК РФ в судебном порядке.

Таким образом, собственник земельного участка фактически известил Комиссию о необходимости при рассмотрении заявления арендатора земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости либо отклонения заявления, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости значительно отличается от его кадастровой стоимости (более чем на тридцать процентов), либо необходимости проверки представленного заявителем (арендатором) положительного экспертного заключения на предмет соответствия требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержания и оформления отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В данном случае из протокола заседания Комиссии видно, что при рассмотрении заявления Общества также рассматривались возражения Мэрии. В протоколе указано, что Порядок не предусматривает оснований для оставления заявления без рассмотрения в связи с наличием спора между субъектами права. Оформление и содержание отчета об оценке N 394-14рс соответствует требованиям статьи 11 Закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки. В протоколе констатирован факт представления Обществом положительного заключения от 27.02.2014 на названный отчет.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 20 Порядка Комиссия в данном случае с учетом наличия возражений собственника земельного участка не проверила положительное экспертное заключение на предмет соответствия его требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Сведений о выполнении данных действий ни в протоколе, ни в решении Комиссии не указано. Комиссия признала достаточными представленные Обществом документы.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Как установлено статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Применительно к настоящему делу следует, что Комиссия удовлетворила заявление Общества на основании тех документов, которые при наличии по ним возражений со стороны собственника земельного участка, не имели для нее доказательственного значения в части определения размера фактической рыночной стоимости земельного участка. При установлении данных обстоятельств Комиссия в силу пункта 20 Порядка и статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ отклоняет такое заявление.

Поэтому все доводы подателей жалоб относительно отсутствия у Комиссии соответствующих полномочий и оснований для отклонения заявления Общества с учетом конкретных обстоятельств являются ошибочными, не основанными на нормах права.

Более того, при проведении проверки доводов Мэрии в суде первой инстанции установлен факт значительного расхождения в сторону уменьшения заявленной на Комиссии арендатором рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы, рыночная стоимость спорного земельного участка на 05.06.2012 составила 5 354 160 руб., что почти в три раза превышает заявленную Обществом на заседании Комиссии рыночную стоимость земельного участка.

Как правомерно указал суд первой инстанции, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд обоснованно назначил по делу заявленную Мэрией и Обществом экспертизу. Нарушений норм АПК РФ в данном случае не установлено.

Доводы подателей жалоб относительно несогласия с выводами эксперта, содержащимися в заключении судебной экспертизы, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, суд первой инстанции дал подробную оценку заключению судебной экспертизы, выводам эксперта, как отдельно, так и в совокупности с иными доказательствами, представленными лицами, участвующими в деле. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, также был допрошен в судебном заседании суда первой инстанции.

Суд первой инстанции мотивированно не принял представленные Обществом отчеты и заключения.

Апелляционный суд считает, что выводы суда основаны исключительно на оценке имеющихся в деле доказательств, как в отдельности, так и в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств, установленным при рассмотрении настоящего дела.

Фактически все доводы подателей жалоб в этой части направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Доводы подателей жалоб о том, что Мэрией выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку имеется спор о величине стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, такой спор должен решаться между заявителем и Обществом самостоятельно, также были заявлены и проверены в суде первой инстанции.

Как правомерно указал суд первой инстанции со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 N 13839/13, право заинтересованных лиц на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии прямо предусмотрено статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ. В данном случае Мэрия является собственником спорного земельного участка, следовательно, имеет право на обращение в суд с настоящим требованием.

Ссылка Общества на неправомерный отказ суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы не принимается во внимание.

В данном случае суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Апелляционный суд не усматривает нарушений судом первой инстанции норм АПК РФ при рассмотрении данного ходатайства.

Кроме того, как правомерно указал суд первой инстанции, в рамках настоящего дела оспаривается решение Комиссии. При этом требований об установлении действительной рыночной стоимости земельного участка не заявлено.

Поскольку в ходе рассмотрения дела суд установил, что Комиссия приняла решение, которое не отвечает требованиям закона, а именно статье 24.18 Закона N 135-ФЗ и пункту 20 Порядка, основано на документах, не подтверждающих реальную рыночную стоимость земельного участка, данное решение обоснованно признано недействительным.

Доводы подателей жалоб о том, что в силу специального статуса Комиссии ее решения и действия не могут быть признаны недействительными, на нее не могут судебным актом быть возложены обязательства, в том числе по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов Мэрии, она не может выступать заинтересованным лицом в настоящем деле, апелляционный суд оценивает как необоснованные.

В данном случае Мэрия обратилась в суд ни с исковым заявлением и ни с требованиями о признании прав, а с заявлением об оспаривании ненормативного акта в порядке норм главы 24 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием, в том числе, образований, не имеющих статуса юридического лица.

В силу статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ к полномочиям Комиссии отнесено рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия наделена правом принимать решения, которые могут быть оспорены в суде.

Поскольку данная Комиссия не является самостоятельным государственным органом или организацией, то в рамках рассматриваемого спора об оспаривании решения комиссии к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.02.2014 N 13839/13 разъяснил, что при оспаривании принятых решений комиссии в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, помимо комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости участвует соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд правомерно привлек к участию в деле Комиссию, которая приняла решение, признанное судом недействительным.

Ссылка подателей жалоб на неисполнимость решения суда в части возложения на Комиссию обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Мэрии, не принимается во внимание. В данном случае судом рассмотрено требование о признании недействительным решения Комиссии по заявлению Общества, по которому с учетом решения суда по настоящему делу соответствующего решения не принято.

Таким образом, правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 декабря 2014 года по делу N А05-8034/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, открытого акционерного общества "Северянка" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина