Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 13АП-3068/15

г. Санкт-Петербург

03 апреля 2015 г.

Дело N А56-76941/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Кашиной Т.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3068/2015) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2014 по делу N А56-76941/2013 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по заявлению Комитета по управлению городским имуществом

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу,

3-е лицо: Открытое акционерное общество "ДИЕТА-18"

о признании незаконным отказа, обязании

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации договора аренды от 27.05.2013 N 20-А070934 и прекращении аренды в отношении нежилых помещений 17-н, 18-н, 20-н, 48-н, 49-н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., дом 44, литер Б, выраженного в сообщении от 07.09.2013 N 42/038/2013-26, N 42/038/2013-27, N 42/038/2013-28, N 42/038/2013-29, также об обязании Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды от 27.05.2013 N 20-А070934 и прекращение аренды в отношении названных объектов недвижимости (в связи с расторжением договора аренды от 27.11.1999 N 20-А070934).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "ДИЕТА-18" (далее - Общество).

Решением от 11.12.2014 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с удовлетворением требований.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого решения апелляционный суд не установил оснований для его отмены.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Суд первой инстанции указал, что положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Поскольку представленный на регистрацию договор аренды подписан сторонами без проведения торгов в порядке оформления на новый срок арендных отношений, ранее возникших на основании прежнего договора аренды, который также был заключен без проведения торгов, то есть не в соответствии с требованиями части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, оснований для применения положений части 9 этой же статьи не имеется, следовательно, Управление Росреестра правомерно отказало в государственной регистрации сделки, нарушающей требования статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Разъяснения, приведенные в пунктах 1 - 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", касаются возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, заключенного до вступления в силу Закона N 135-ФЗ, и права добросовестного арендатора по такому договору требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора по новому договору, заключенному на торгах. В названных пунктах постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 не дано толкования, из которого можно сделать вывод, что с добросовестным арендатором по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, можно заключить договор аренды на новый срок.

Как установил суд первой инстанции, прежний договор аренды был заключен сторонами без проведения торгов и до вступления в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, соответственно, договор аренды на новый срок не мог быть заключен с Обществом без проведения конкурса или аукциона.

Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Управление Росреестра, установив, что на регистрацию представлены документы, несоответствующие требованиям законодательства, на основании абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения требования Комитета о признании оспариваемого отказа Управления Росреестра незаконным.

Поскольку нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, основания для отмены обжалуемого решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 декабря 2014 года по делу N А56-76941/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина О.Р. Старовойтова