Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2015 г. N 09АП-1954/15

г. Москва

06 апреля 2015 г.

Дело N А40-109562/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2015 г.

В полном объеме постановления изготовлено 06.04.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола с/з секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом с/з апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента имущества г. Москвы на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.-28.11.2014 г., принятое судьей Коноваловой Е.В. по делу N А40-109562/2014

по иску ООО "Культурно-выставочный центр "Мода и Стиль" (ОГРН 1047728005071, ИНН 7728308273, 117292, г. Москва, ул. Кедрова, д. 5А)

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1) в лице Филиала по Москве (111397, г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20),

с участием третьих лиц 1- Правительства города Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), 2- Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), 3- гр. Мехдиева Асада Мехди оглы, 4- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г.Москва, ул.Б.Тульская, д.15), 5- ЗАО "Спонк" (115184, г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 12), 6- ООО "Городской консультационный центр" (199004, г. Санкт-Петербург, 5-я линия, д. 56, литер А, пом. 6-Н),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца и гр. Мехдиева А.М.: Карпенко П.В. по дов. от 25.06.2014 г., 21.01.2014 г.;

от ответчика: неявка;

от третьих лиц: от ЗАО "Спонк": единоличный исполнительный орган Киселев Б.Г. по решен. от 31.05.2013 г.;

от остальных: неявка,

УСТАНОВИЛ:

15.07.2014 г. ООО "Культурно-выставочный центр "Мода и Стиль" предъявило иск к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Москве о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости находящегося в собственности Истца земельного участка с кадастровым N 77:06:0003003:1000 общей площадью 4 214 кв.в. по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 5А, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, по основанию установления его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 г., в размере 192 400 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.-28.11.2014 г. (т. 2 л.д. 91-92) иск удовлетворен.

На указанное Решение Правительством Москвы, Департаментом городского имущества г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 2 л.д. 93-98).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Установлено, что ООО "Культурно-выставочный центр "Мода и Стиль" и гр. Мехдиева Асада Мехди оглы являются собственниками (доли 2/3, 1/3 соответственно) земельного участка с кадастровым N 77:06:0003003:1000 общей площадью 4 214кв.в. по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, вл. 5А, на котором расположено принадлежащее им нежилое здание общей площадью 3 415,4кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Кедрова, д. 5А.

Кадастровая стоимость имеет юридическое значение; от ее величины зависит размер земельного налога.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, кадастровая стоимость земельного участка Истца определена равной 349 432 591,62 руб. по состоянию на 01.01.2013 г.

В силу ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заинтересованное лицо вправе обратиться с требованием о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости.

Из положений ст. 24.18. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В отчете об оценке N 14-2014, выполненном привлеченным Заявителем оценщиком ЗАО "Спонк" (т. 1 л.д. 84-150, т. 2 л.д. 1-10), указано, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 192 400 000 руб.

На основании данного отчета Заявитель требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Заявитель должен доказать, что в данной местности при продаже земельных участков, аналогичных тем, что принадлежит Заявителю, взимается покупная цена иная, нежели объявлено в кадастре.

Однако Истец не доказал, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. равна испрашиваемой им в иске величине.

Оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого взял следующие исходные данные:

1- право аренды за земли населенных пунктов площадью 4 600 кв.м. во вл. 2 по ул. Фрязевская (метро Новогиреево) г. Москвы стоит 98 000 000 руб. или 21 435 руб. за 1кв.м.;

2- право аренды за земли населенных пунктов площадью 5 400 кв.м. во вл. 30 по Строгинскому бульвару (метро Строгино) г. Москвы стоит 155 000 000 руб. или 28 704 руб. за 1кв.м.;

3- право собственности за земли населенных пунктов площадью 2 500 кв.м. во вл. 2ас1 по ул. Б. Черемушкинская (метро Академическая) г. Москвы стоит 100 000 000 руб. или 40 000 руб. за 1кв.м.;

4- право собственности за земли населенных пунктов площадью 1 202 кв.м. по Куркинскому ш. (метро Планерная) г. Москвы стоит 30 000 000 руб. или 24 958 руб. за 1кв.м.;

4- право собственности за земли населенных пунктов площадью 1 652 кв.м. по ул. Очаковская (метро Юго-Западная) г. Москвы стоит 44 240 000 руб. или 26 780 руб. за 1кв.м.

Затем по каждому из элементов сравнения оценщик определил характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка, определил по каждому из элементов сравнения корректировку цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

Оценщик посчитал, что стоимость права аренды может быть приведена к стоимости права собственности.

Оценщик указал, что стоимость права собственности лишь на 17,6% выше стоимости права аренды, в связи с чем скорректировал цену права аренды по аналогам N N 1, 2 на +17,6% (т. 1 л.д. 125, 130).

Оценщик указал, что сведения о том, что стоимость права собственности на 17,6% выше стоимости права аренды взяты им из Справочника оценщика недвижимости (под ред. Л.А.Лейфера, Приволжский центр оценки, 2012 г.).

Таким образом, оценщик сослался на публикацию, данных о научной ценности, обоснованности которой с позиции статистической науки не представлено.

В заключении оценщика нет ссылки на признанную статистической наукой методику приведения стоимости права аренды земли к стоимости права собственности на землю.

В приложенном к отчету тексте рекламной публикации по объекту-аналогу N 1 по ул. Фрязевская (т. 2 л.д. 1) указано, что цена предлагаемого к продаже объекта на 75 000 000 руб. "ниже рыночной стоимости".

Однако в заключении оценщика не указано, вследствие каких отличий права на данный земельный участок предлагаются к продаже по цене, на 75 000 000 руб. ниже рыночной стоимости; не установлено, имеются ли аналогичные понижающие стоимость отрицательные характеристики у оцениваемого земельного участка, и не проведена соответствующая выравнивающая корректировка.

Тем самым нарушены Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 254, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. N 568-р.

Кроме того, п. 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменения адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Вместе с тем в отчете оценщика по настоящему делу использована информация о ценах, авторство которой не может быть установлено.

Так, в отчете указано, что источником сведений об объектах-аналогах являются: N 1 - АН Дом Эстейт, указан телефонный номер; N 2 - частное лицо, указан телефонный номер, N 3 - АН Русфинриэлти, указан телефонный номер; N 4 - база данных Росреестра, телефонный номер или интернет-адрес не указаны, N 5 - база данных Росреестра, телефонный номер или интернет-адрес не указаны.

Общедоступной базы данных Росреестра не существует.

Оценщик не смог пояснить суду апелляционной инстанции, каким образом он смог получить доступ к базе данных Росреестра.

Т.о. информация о ценах взята из анонимного источника, личность которого не может быть удостоверена; достоверность сообщенных им сведений не может быть проверена; в силу этого, а также отсутствия индивидуальных признаков объектов-аналогов невозможно проверить, сообщены соответствующие сведения, использованные оценщиком, лицом, лицом, имеющим действительную возможность совершить сделку (обладающим необходимым ресурсом), а не недобросовестным лицом, имеющим намерение посредством содержащего заведомо ложные сведения объявления создать видимость существования на рынке "нужной" цены.

По основаниям, аналогичным вышеизложенным, по делам, рассмотренным Верховным судом РФ (определения от 18.02.2015 г. N 53-АПГ14-16, 04.02.2015 г. N 25-АПГ14-7), отчет об оценке признан ненадлежащим доказательством, не подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости, и в удовлетворении требований о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано.

Определением от 03.03.2015 г. суд апелляционной инстанции указал Истцу на недостатки отчета об оценке и предложил Истцу привести мотивы, позволяющие признать выводы отчета достоверными, а также рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы (ходатайство о проведении экспертизы представить в письменной форме), однако Истец недостатки отчета не опроверг; ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы не заявил.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленного иска и отказе в его удовлетворении в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.-28.11.2014 г. по делу N А40-109562/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова