Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 02АП-11090/14 (ключевые темы: ставки арендной платы - муниципальная собственность - капитальный ремонт - городская дума - арендная плата)

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2015 г. N 02АП-11090/14

г. Киров

10 апреля 2015 г.

Дело N А28-1338/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Шулятьевой В.А., действующей на основании доверенности от 21.07.2014,

представителей ответчика Глухих И.Г., действующего на основании выписки из ЕГРЮЛ от 26.08.2014, Смагина П.Е., действующего на основании доверенности от 07.04.2015, Шустова Э.Г., действующего на основании доверенности от 07.04.2015,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Спортивно-оздоровительный центр"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 10.11.2014 по делу N А28-1338/2014, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к некоммерческому партнерству "Спортивно-оздоровительный центр" (ИНН: 4345288235, ОГРН: 1104300001706)

о взыскании задолженности,

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к некоммерческому партнерству "Спортивно-оздоровительный центр" (далее - НП "Спортивно-оздоровительный центр", Центр, ответчик, заявитель) о взыскании 1 660 422 рублей 76 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2011 N 6964 за период с 29.08.2012 по 31.10.2013 и 144 921 рубль 35 копеек пеней за период с 01.11.2011 по 31.10.2013.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 10.11.2014 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и признать договор аренды от 12.04.2011 N 6964 ничтожным (недействительным).

В апелляционной жалобе заявитель, ссылаясь на статью 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (Далее - Закон о некоммерческих организациях), решение Комитета по использованию муниципальной собственности N 833 от 11.11.2010, указывает, что договором аренды N 6964 от 12.04.2011 НП "Спортивно оздоровительный центр" для решения социальных задач по организации физкультурно-оздоровительной деятельности предоставлено здание площадью 1014,40 кв.м, находящееся в аварийном состоянии и требующее капитального ремонта. Минимально необходимый и согласованный объем работ капитального ремонта выполнен к 15.12.2011, Центр открылся 26.12.2011. При этом Комиссия по использованию муниципальной собственности (далее - Комиссия) перенесла начало оплаты аренды на 08.06.2011. Заявитель утверждает, что Центр создан для осуществления физкультурно-оздоровительной деятельности, то есть согласно пункту 9 статьи 31.1 Закона о некоммерческих организациях является организацией социальной направленности.

НП "Спортивно-оздоровительный центр" в апелляционной жалобе выражает несогласие по многим пунктам заключенного договора аренды, в том числе сообщает об отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы и неоднократном завышении расчетной (сравнительной) стоимости аренды объектов, об умышленном оформлении договора на неопределенный срок, навязанных условиях, регулирующих зачет стоимости произведенного арендатором капитального ремонта. Указывает, что расчет арендной платы был предоставлен ответчику только после обращения в Департамент 26.12.2012, при этом с Центром не согласовывались способы определения арендной платы, суд установил, что земельный участок используется для размещения и эксплуатации административного здания, хотя здание предоставлено для использования под спортивную и физкультурно-оздоровительную деятельность. Указывает, что изменение вида функционального использования - это обязанность собственника (арендодателя) привести в соответствие с целевым назначением по договору аренды.

В этой связи заявитель считает договор аренды ничтожным как не соответствующий правовым актам, заведомо противным интересам правопорядка и нравственности, мнимым (заключенным без намерения создать соответствующие последствия), а также заключенным лицом, признанным недееспособным. При этом ответчик сообщает, что в настоящее время исследуется факт дееспособности лица, подписавшего договор, приложение N 1 "Характеристика помещения" и приложение N 2 "Акт приема-передачи".

В дополнении к апелляционной жалобе от 30.01.2015 ответчик уточняет заявленные в апелляционной жалобе доводы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет заявленные в ней доводы, ссылается на копию кадастрового паспорта, согласно которому объект является административным зданием, поэтому представленный расчет показателя Пзу исходя из назначения и вида разрешенного использования земельного участка учитывает базовую ставку арендной платы за земельный участок (Са) в размере 2,50%. Считает договор аренды заключенным и действительным.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось на 25.02.2015, 12.03.2015 и 07.04.2015.

На основании распоряжения председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 в рассмотрении апелляционной жалобы произведена замена судьи Бармина Д.Ю. в связи с нахождением в отпуске на судью Чернигину Т.В. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции представители сторон уточняли правовые позиции и фактические обстоятельства по рассматриваемому спору; к судебному заседанию 07.04.2015 стороны направили контррасчеты взыскиваемой задолженности по арендной плате, в том числе Департамент представил расчет арендной платы с применением базовой ставки за земельный участок с коэффициентом 0, 001, а Центр - исходя из указанного коэффициента 0, 001/100 и годовой арендной платы в размере 453649 рублей 60 копеек.

В обоснование заявленных в апелляционной жалобе и дополнении к ней доводов НП "Спортивно-оздоровительный центр" неоднократно представлял суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства, а именно: исследование обеспечения мер пожарной безопасности при эксплуатации здания от 26.01.2015 N 13-01, выполненное ООО Монтажно-внедренческая фирма "Каскад-Комплекс", справка УДМС от 06.06.2011 N 75/37, ежемесячные расходы Центра, распоряжения о проведении проверки исполнения условий договора от 23.06.2011 N 133, от 11.08.2014 N 107, письмо в адрес МБУ "Кировское жилищное управление" (МБУ "КЖУ"), Приложение N 3 к договору, копия статьи в газете "Навигатор" от 01.12.2014, договоры на оказание услуг по ремонту N 7/1, N 202 от 01.09.2011, обращение к прокурору Октябрьского района с листом подписей, определение Президиума ВАС РФ N ВАС-5220/12 от 18.06.2012, экспертное заключение и отчет об оценке N 4300/040311Ц-0334/Ю-01Ф/1057, счет на оплату оценки размера арендной платы от 10.03.2011, акт осмотра нежилого здания от 30.06.2011 о необходимости ремонта, ответ Департамента от 29.04.2013 N 6244-01-05 о предоставлении копии отчета об оценке; копия благодарственного письма УМВД России по г.Кирову от 07.11.2014, договоры подряда N 227/1 от 13.08.2011, N 239 от 27.09.2011, N 7 от 17.11.2011, N 2 от 14.06.2011, N 42/2011-12 от 25.11.2011, N СОЦ-09 от 05.09.2011, N 38 от 03.08.2011, N 15.07 от 05.09.2011, N 245 от 18.11.2011, N 227 от 12.07.2011; договор N 320 на поставку товара от 27.06.2011, договор поставки N 35 от 8.09.2011, договор N 29 от 18.10.2011, фотоинформация Смагина П.Е. о продаже квартиры; отчет N 30/04/14 об определении рыночной стоимости годового размера арендной платы объекта нежилой недвижимости от 08.05.2014, выполненный ООО "Единая оценочная компания" в папке на 143 листах, папка "Фотоотчет здания Крутикова 2б на 27.03.2015" на 21 листе, письмо в адрес Департамента от 04.03.2015 N 8, письмо в адрес контрольного управления администрации г.Кирова от 04.03.2015 N 7, распоряжение контрольного управления администрации г.Кирова от 19.03.2015 N 25 о проведении проверки использования муниципального имущества.

Рассмотрев вопрос о приобщении к материалам дела перечисленных дополнительных доказательств, приложенных к апелляционной жалобе и дополнениям к ней без заявления соответствующего ходатайства о приобщении, суд апелляционной инстанции не усмотрел правовых оснований для приобщения вышеназванных документов к материалам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

По смыслу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде апелляционной инстанции должно быть представлено обоснование уважительности причин, по которым у сторон не было возможности представления доказательств суду первой инстанции.

В рассматриваемом деле ответчик, представляя дополнительные доказательства в суд апелляционной инстанции, не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам.

Представленные документы имелись у НП "Спортивно-оздоровительный центр" до вынесения судом первой инстанции решения по делу.

При отсутствии уважительных причин, подтверждающих невозможность представить дополнительные доказательства в суд первой инстанции, в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного апелляционный суд не усматривает правовых оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела, возвращает их заявителю с сопроводительным письмом, проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, право муниципальной собственности муниципального образования "Город Киров" на нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Крутикова, д.2 стр. б, общей площадью 1014,40 кв.м (далее - спорное здание, объект) возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.1991 N 3020-1.

12.04.2011 между правопредшественником истца Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности (Арендодатель) и НП "Спортивно-оздоровительный центр" (Арендатор) на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 11.11.2010 N 853 заключен договор аренды спорного здания N 6964 (далее - договор).

В силу пункта 1.2. договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Киров, Октябрьский район, ул. Крутикова, д.2 стр. б, общей площадью 1014,40 кв.м, с целью использования под спортивную и физкультурно-оздоровительную деятельность.

Характеристика помещения определена приложением N 1 к договору, в котором зафиксированы следующие данные: ввод в эксплуатацию здания в 1960 году, износ - 46%.

Согласно пункту 2.2.6 договора Арендатор взял на себя обязанность по внесению арендной платы за арендуемое помещение.

В соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания спорного договора арендная плата с учетом НДС составляла 1 493 812 рублей 86 копеек в год (стоимость годовой арендной платы без НДС для перечисления Арендодателю составляет 1 265 943 рубля 10 копеек).

Порядок внесения арендной платы: ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 годовой суммы.

Арендуемое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи.

В пунктах 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что при изменении органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменении в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество, Арендатор выплачивает арендную плату, пересчитанную Арендодателем в соответствии с изменениями с момента их введения. При этом заключения дополнительного соглашения к договору не требуется. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за один месяц.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пеня в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Начало срока действия договора сторонами определено в пункте 7.1 договора с 10.03.2011, срок окончания не установлен.

Согласно экспертному заключению от 10.03.2011 рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорным имуществом составила 1 230 000 рублей (в том числе НДС) в год.

Фактически размер арендной платы увеличивался с 01.01.2012 на 7,2 %, в 2013 году на 6,6 % согласно постановлениям администрации города Кирова от 26.10.2011 N 3723-П "Об арендной плате за муниципальное имущество" и от 28.01.2013 N 290-П "Об арендной плате за муниципальное имущество", решению Кировской городской Думы от 24.11.2010 N 46/10 "О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденное решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20".

21.11.2011 и 30.01.2013 Арендодатель направил Арендатору уведомления об изменении арендной платы N 904 и N 429.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, увеличенной Арендодателем на основании пункта 3.2 договора, в период с 29.08.2012 по 31.10.2013 послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, отзыва на жалобу, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу статей 6, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражное судопроизводство осуществляется с учетом принципов законности, равноправия и состязательности.

При этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства, заявлять ходатайства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Материалы дела свидетельствуют о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом споре договор аренды заключен на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 11.11.2010 N 853, в соответствии с которым арендная плата должна быть установлена по результатам независимой рыночной оценки.

В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы N 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика N 29/15) (в редакции, действующей в спорный период), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).

Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.

В материалах дела имеется экспертное заключение от 10.03.2011, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорным имуществом составила 1 230 000 рублей (в том числе НДС) в год.

Действительно, при подписании договора аренды показатель А составил 1 230 000 рублей 00 копеек (в т.ч. НДС), что соответствует итогам независимой рыночной оценки (не оспорена) стоимости годового размера арендной платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом.

Учитывая, что данный показатель был известен арендатору при заключении договора аренды, а также принимая во внимание закрепленный в гражданском законодательстве основополагающий принцип свободы договора, апелляционный суд полагает, что довод ответчика относительно завышения размера арендной платы в части показателя А не обоснован и не доказан.

Вместе с тем относительно показателя Пзу, который представляет собой часть арендной платы за помещения (здания, сооружения) и подлежит расчету на основании Методики определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной Решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20, суд апелляционной инстанции, напротив, приходит к выводу об обоснованности заявленного НП "Спортивно-оздоровительный центр" довода о неправильном применении базовой ставки арендной платы за земельный участок (Са) в размере 2,50 %, в то время как подлежит применению 0,001%.

Согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расчет годового размера арендной платы за земельные участки производится по формуле: Аг = Са * Ск * S * Кп * Кд, где:

Аг - годовой размер арендной платы (рублей);

Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно значению базовых ставок арендной платы за земельный участок (далее - базовая ставка арендной платы за земельный участок (Са));

Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр);

S - площадь земельного участка (кв. метров);

Кп - поправочный коэффициент;

Кд - коэффициент-дефлятор.

В пункте 3.5 заключенного между сторонами договора аренды согласовано, что в расчет арендной платы за нежилые помещения (здания) входит плата за пользование земельным участком.

Оценивая применение Департаментом при расчете базовой ставки арендной платы за земельный участок (Са) в размере 2,50 %, суд первой инстанции согласился с правовой позицией истца, а именно: арендуемое здание по адресу: г. Киров, ул. Крутикова, д. 2б расположено на земельном участке с кадастровым номером 43640:001102:13, при этом из кадастрового плана земельного участка от 18.11.2008 следует, что названный земельный участок используется для размещения и эксплуатации административного здания; вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

Однако с указанным выводом апелляционный суд не соглашается на основании следующего.

В пункте 26 статьи 2 Федерального закона "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" определено, что физическая культура это часть культуры, представляющая собой совокупность ценностей, норм и знаний, создаваемых и используемых обществом в целях физического и интеллектуального развития способностей человека, совершенствования его двигательной активности и формирования здорового образа жизни, социальной адаптации путем физического воспитания, физической подготовки и физического развития. При этом, объекты спорта, как составляющей части физической культуры, следует рассматривать объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения (пункт 7 статьи 2 указанного Федерального закона).

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности", утвержденным Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 N 329-ст и введенным в действие 01.01.2008, деятельность в области спорта (по кодам 92.6, 92.62 и 93.04) включает в себя организацию и проведение спортивных мероприятий на открытом воздухе или в закрытом помещении для профессионалов или любителей, при этом мероприятия проводятся организациями, имеющими или не имеющими свои спортивные объекты, в том числе оздоровительными клубами, а также деятельность по предоставлению прочих услуг в области спорта, включая деятельность с целью улучшения физического состояния и обеспечения комфорта, например, деятельность соляриев, салонов для снижения веса и похудения, массажных кабинетов, центров физической культуры и т.п.

Исходя из буквального толкования пункта 1.2. договора Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Киров, ул. Крутикова, д.2 стр. б, общей площадью 1014,40 кв.м, с целью использования под спортивную и физкультурно-оздоровительную деятельность.

Согласно Акту от 14.08.2014 N 107, составленному по результатам проверки специалистом контрольного управления администрации г. Кирова на предмет исполнения условий договора аренды N 6964, в арендуемом здании деятельность осуществляет НП "Спортивно-оздоровительный центр "Гармония", при этом на 1 этаже здания находятся: спортивный и тренажерные залы, раздевалки, санузлы, рабочий кабинет; на 2 этаже расположены залы единоборств, зал для занятия аэробикой, парикмахерская, кабинет маникюра, косметология, массаж, кабинет фитотерапии, прессотерапии.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 43640:001102:13 служит для размещения объекта, в котором ведется деятельность в области спорта. Использование земельного участка согласно кадастровому плану от 18.11.2008 для размещения и эксплуатации административного здания противоречит установленным по делу обстоятельствам и имеющимся материалам дела.

Более того, согласно выписке из протокола N 853 от 11.11.2010 заседания комиссии по использованию муниципальной собственности, представленной Департаментом по запросу апелляционного суда, целевым использованием нежилого здания в г.Кирове по ул.Крутикова 2б обозначено "детский сад", а не административное здание.

Согласно приложению N 1 к Методике N 18/20 значение базовой ставки арендной платы в размере 2,50% устанавливается в отношении объектов, не указанных в подпунктах 2.1 - 2.22 пункта 2 "Земельные участки, предоставленные для размещения и эксплуатации", при этом в пункте 2.11 значатся объекты - здания (сооружения), используемые образовательными учреждениями всех форм собственности, и объекты спорта с указанием на применение базовой ставки 0,001%.

При таких обстоятельствах, при расчете арендной платы по спорному договору Департамент неправомерно применил в формуле базовую ставку арендной платы за земельный участок (Са) - 2,50%.

Соответствующий довод ответчика о необходимости применения базовой ставки 0,001% апелляционный суд признает обоснованным.

В этой связи на запрос суда Департаментом представлен расчет взыскиваемой задолженности по арендной плате с применением базовой ставки за земельный участок с коэффициентом 0, 001, согласно которому размер задолженности за арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2011 N 6964 за период с 29.08.2012 по 31.10.2013 равен 1 203 082 рубля 34 копейки и размер пеней за период с 01.11.2011 по 31.10.2013 составляет 79 390 рублей 42 копейки.

Судом апелляционной инстанции исследован также контррасчет Центра, выполненный исходя из базовой ставки 0, 001/100 и годовой арендной платы в размере 453649 рублей 60 копеек.

Оценив представленные расчеты в порядке статей 65-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает выполненный Департаментом расчет правомерным, арифметически верным, соответствующим действующему в спорный период нормативно-правовому регулированию и условиям договора аренды.

В ответ на аргументы заявителя жалобы о неоднократном завышении арендной платы апелляционный суд также считает необходимым отметить следующее.

В рассматриваемом споре Департаментом соблюден предусмотренный пунктами 3.2, 3.3 договора порядок изменения арендной платы, а именно: в связи с постановлениями администрации города Кирова от 26.10.2011 N 3723-П "Об арендной плате за муниципальное имущество" и от 28.01.2013 N 290-П "Об арендной плате за муниципальное имущество", решением Кировской городской Думы от 24.11.2010 N 46/10 "О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности", утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20 Арендодатель пересчитал арендную плату и письменно уведомил арендатора уведомлениями от 21.11.2011 и 30.01.2013 N 904 и N 429 соответственно.

Правомерность изменения арендной платы в изложенном порядке подтверждает правовая позиция, изложенная в пунктах 19 и 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, а именно: арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Акты, которыми публично-правовое образование установило правила для определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Таким образом, требования Департамента о взыскании задолженности связаны с нарушением арендатором договорного условия о внесении арендных платежей в установленные сроки.

Из содержания статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Акт приема-передачи от 10.03.2011 подтверждает, что арендодатель свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, при этом в акте зафиксировано отсутствие претензий у арендатора в отношении здания и его инженерного оборудования.

Более того, факт пользования ответчиком в спорный период времени спорным зданием НП "Спортивно-оздоровительный центр" признается.

Исследуя доводы апелляционной жалобы, суд второй инстанции полагает, что арендатор принял в аренду здание в состоянии, не пригодном для осуществления спортивной и оздоровительной деятельности, следовательно, произвел необходимые работы капитального характера и претендует на зачет стоимости проведенных работ в счет арендной платы.

В этой связи апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца 2 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В предмет доказывания по спору о зачете стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации и документальное подтверждение факта проведения зачета выполненных работ в счет арендной платы.

Из буквального толкования пункта 6.1 договора раздела 6 "Дополнительные условия" следует, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта помещения (здания) может быть компенсирована за счет арендных платежей в соответствии с порядком, утвержденным Кировской городской Думой.

В отзыве от 27.03.2014 (том 1, л.д. 110-112) Департаментом сообщается, что согласно пунктам 6-7 Порядка выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции объектов недвижимого имущества, переданных в аренду, утвержденного решением Кировской городской Думы от 31.10.2007 N 8/10, вопрос о проведении зачета стоимости выполненных НП "Спортивно-оздоровительный центр" работ решением соответствующей комиссии от 29.11.2012 N 931 отложено до момента погашения задолженности по арендной плате.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что ответчиком документы о проведении зачета поданы в уполномоченную комиссию муниципального образования и находятся в стадии рассмотрения.

Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможность достижения сторонами соглашения о зачете.

Действительно, бесспорность зачитываемых требований и отсутствие возражений сторон относительно как наличия, так и размера требований, не определены Гражданским кодексом Российской Федерации в качестве условий зачета.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2011 N 12990/11, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, данное право может быть реализовано только путем заявления встречного иска, который принимается судом на основании пункта 1 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом споре ответчик предъявляет к зачету в счет арендной платы расходы на проведенный ремонт, в то время как указанные доводы могли быть предметом рассмотрения и оценки только в рамках встречного иска НП "Спортивно-оздоровительный центр" к Департаменту, который до вынесения судебного акта судом первой инстанции предъявлен ответчиком не был.

В этой связи суд апелляционной инстанции обращает внимание заявителя на статью 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В апелляционной жалобе НП "Спортивно оздоровительный центр" просит признать договор аренды N 6964 от 12.04.2011 ничтожным (недействительным) Фактически ответчик заявил в апелляционной жалобе самостоятельный иск, предметом которого является признание договора ничтожным как не соответствующего правовым актам, заведомо противного интересам правопорядка и нравственности, мнимого (заключенного без намерения создать соответствующие последствия), заключенного лицом, признанным недееспособным.

Вместе с тем, указанное требование не подлежит удовлетворению на основании нижеследующих арбитражно-процессуальных норм права.

В силу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

В части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации "Пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции" предусмотрено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В настоящем иске Департаментом заявлено взыскание задолженности по арендной плате. Доказательства внесения арендных платежей за владение и пользование имуществом в исковой период в материалах дела отсутствуют. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность и пени за несвоевременное исполнение денежного обязательства, предусмотренные пунктом 4.1.2 договора аренды.

Вместе с тем, в ходе апелляционного производства при исследовании выполненных Департаментом расчетов, установлена ошибочность применения базовой ставки арендной платы в размере 2,50%, а расчет, выполненный с применением базовой ставки арендной платы 0,001%, признан правомерным.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента подлежат удовлетворению исходя из дополнительно представленного расчета по запросу суда.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Кировской области от 10.11.2014 подлежит изменению по причине неполного выяснения судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится государственная пошлина. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Ответчиком при подаче апелляционной жалобы в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей. Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Кодекса, однако указанные правовые нормы не влекут отказ другой стороне в возмещении понесенных судебных расходов. При таких обстоятельствах с Департамента в пользу НП "Спортивно-оздоровительный центр" подлежат взысканию судебные расходы, исчисленные пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в размере 579 рублей 25 копеек, которые понес ответчик при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Спортивно-оздоровительный центр" удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 10.11.2014 по делу N А28-1338/2014 изменить.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда Кировской области от 10.11.2014 по делу N А28-1338/2014 изложить в следующей редакции:

"Взыскать с некоммерческого партнерства "Спортивно-оздоровительный центр" (ИНН: 4345288235, ОГРН: 1104300001706) в пользу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978) арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2011 N 6964 за период с 29.08.2012 по 31.10.2013 в сумме 1 203 082 рубля 34 копейки и 79 390 рублей 42 копейки пеней за период с 01.11.2011 по 31.10.2013.

Взыскать с некоммерческого партнерства "Спортивно-оздоровительный центр" в доход федерального бюджета 3000 рублей 00 копеек государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с департамента муниципальной собственности администрации города Кирова в пользу некоммерческого партнерства "Спортивно-оздоровительный центр" 579 рублей 25 копеек расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительные листы."

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

И.Ю.Барьяхтар Т.В.Чернигина