Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 10АП-757/15

г. Москва

14 апреля 2015 г.

Дело N А41-48290/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Леоновой И.В.,

при участии в заседании:

от заявителя Общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" - Лебедев А.Ю. представитель по доверенности от 01 октября 2014 года,

от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Горелова И.А. представитель по доверенности от 10 марта 2015 года N 55-Д,

от третьего лица Общество с ограниченной ответственностью "Центр торговой недвижимости" - Лебедев А.Ю. представитель по доверенности от 06 ноября 2014 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2015 года по делу N А41-48290/14, принятое судьей Бирюковой Е.В., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа, третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "Центр торговой недвижимости",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (далее - ООО "Инвестпроект") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее также Заинтересованное лицо, регистрирующий орган), в котором просило:

- признать незаконным и отменить решение об отказе N 10/95/2013-52 в государственной регистрации сделки - соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, вынесенного 29 января 2014 года, Государственным регистратором Московской области С.Е. Мартемьяновым, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: М.О., г. Химки, ул. Победы, д. 11.;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Московской области, зарегистрировать дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года N 1, о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года МО/001С.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Центр торговой недвижимости" (далее - ООО "ЦТН").

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2015 года заявленные требования ООО "Инвестпроект" удовлетворены (л.д. 91 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, управление обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

Представитель ООО "Инвестпроект" и ООО "ЦТН" возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ООО "Центра торговой недвижимости" являлось собственником здания столовой, назначение: нежилое, общей площадью 1856,30 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Победы, д.11.

10 августа 2006 года между ООО "ЦТН" и ООО "К-Север" был заключен договор аренды нежилого помещения N МО/001С от 10 августа 2006 года.

Впоследствии ООО "ЦТН", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "К-Север", именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года N 1 к договору аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С, согласно которому стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N МО/001С от 10 августа 2006 года N МО/001С с 31 декабря 2007 года (л.д.12 т.1).

Впоследствии на основании договора купли продажи от 31 августа 2007 года N 7-ПН арендованное ООО "К-Север" имущество перешло от ООО "ЦТН" в собственность ООО "Инвестроект" (л.д.30-33 т.1).

31 марта 2011 года на основании вышеуказанного договора купли-продажи за ООО "Инвестпроект" было зарегистрировано право собственности на здание столовой, назначение: нежилое, общей площадью 1856,30 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Победы, д.11 (свидетельство о государственной регистрации права от 31 марта 2011 года 50-АБ N 877042 л.д.45 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "К-Север" прекратило свою деятельность 12 августа 2009 года в связи ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 12 т. 2).

ООО "Инвестпроект" 09 декабря 2013 года обратилось в Управление Росреестра по Московской области Химкинский отдел с заявлением о регистрации сделки - соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: М.О., г. Химки, ул. Победы, д. 11, с приложением следующих документов: заявление о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом, государственной регистрации законного владельца, доверенность от 18 февраля 2011 года, письмо от 09 декабря 2013 года N 269-К, выписка из решения от 08 августа 2013 года N 143, решение от 22 мая 2007 года N 1, протокол ООО "К-Север" от 12 июля 2006 года, дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года N 1 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/0 01С.

Дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года N 1 заявителем было представлено в одном экземпляре.

Письмом от 29 января 2014 года N 10/095/2013-52 управление отказало в удовлетворении заявления ООО "Инвестпроект" о регистрации соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Полагая, что отказ управления является незаконным, ООО "Инвестпроект" обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации соглашения от 31 декабря 2007 года N 1 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С в отношении спорного объекта недвижимого имущества, явилось то обстоятельство, что указанное соглашение заключено между ООО "Центр торговой недвижимости" и ООО "К-Север", а согласно сведения ЕГРП запись в отношении ООО "Центр торговой недвижимости" о праве собственности на данный объект прекращена, следовательно, соглашение заключено ненадлежащим лицом. Кроме того, Управление Росреестра по Московской области указало на то, что дополнительное соглашение от 31 декабря 2007 года N 1 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С представлено в одном экземпляре.

Между тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "ЦТН", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "К-Север", именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили дополнительное соглашение от 11 декабря 2007 года N 1 к договору аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С, согласно которому стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N МО/001С от 10 августа 2006 года N МО/001С - 31 декабря 2007 года.

Впоследствии на основании договора купли продажи от 31 августа 2007 года N 7-ПН арендованное ООО "К-Север" имущество перешло от ООО "ЦТН" в собственность ООО "Инвестпроект".

31 марта 2011 года на основании вышеуказанного договора купли-продажи за ООО "Инвестпроект" было зарегистрировано право собственности на здание столовой, назначение: нежилое, общей площадью 1856,30 кв.м., по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Победы, д.11 (свидетельство о государственной регистрации права от 31 марта 2011 года 50-АБ N 877042 л.д.45 т.1).

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На основании данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сторон сохраняются. К вновь вступающему в правоотношение лицу переходит вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Так как выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь вступающее лицо (нового собственника-арендодателя) переводятся также обязанности выбывающего.

Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно пункту 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Кроме того, в пункте 23 указанного Информационного письма Президиум ВАС РФ также указал, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.

Учитывая данные обстоятельства, ООО "Инвестпроект", как новый собственник спорного имущества, к которому перешли все права и обязанности предыдущего собственника спорного помещения, вправе обратиться в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о прекращении обременения в виде аренды, предоставив соглашение от 31 декабря 2007 года N 1 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С в отношении спорного объекта недвижимого имущества, подписанное между предыдущим собственником ООО "Центр торговой недвижимости" и Арендатором ООО "К-Север".

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "К-Север" прекратило свою деятельность 12 августа 2009 года в связи ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 12 т. 2).

В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Таким образом, обязательства ООО "К-Север" по договору аренды нежилого помещения от 10 августа 2006 года N МО/001С прекратились в связи с ликвидацией арендатора, на основании ст. 419 ГК РФ, следовательно, спорный договор аренды, является расторгнутым на основании п. 3 ст. 453 ГК РФ.

Поскольку в данном случае документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды, были представлены в Управление Росреестра по Московской области в полном объеме, отказ регистрирующего органа, является неправомерным.

Ссылка регистрационного органа в сообщении об отказе государственной регистрации на то, что спорное дополнительное соглашении о расторжении договора аренды представлено в одном экземпляре, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации соглашения.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ООО "Инвестпроект" пояснил, что заявитель два раза обращался к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и два раза представлял оригиналы указанного соглашения. Однако данные документы не были возвращены обществу, в расписке отметки в получении документов на руки, не имеется.

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи согласно требованиям статей 65, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие недостоверных сведений в документах, представленных на государственную регистрацию Управлением Росреестра не доказано.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ООО "Инвестпроект" требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2015 года по делу N А41-48290/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

М.В. Игнахина Е.Е. Шевченко