Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 г. N 11АП-2590/15

г. Самара

15 апреля 2015 г.

Дело N А55-16940/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Захаровой Е.И., судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В., с участием:

от заявителя - представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - Хайруллина Э.А. (доверенность N 14 от 12.01.2015),

от заинтересованного лица - представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Пузанова В.В. (доверенность N 12-30 от 12.01.2015),

от 1-го третьего лица - Журавлев Олег Александрович - не явился, извещен,

от 2-го третьего лица - Ханамирян Эрмине Ониковна - не явилась, извещена,

от 3-го третьего лица - представитель Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещена,

от 4-го третьего лица - представитель Администрации Центрального района города Тольятти - не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13.04.2015 в помещении суда апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 января 2015 года по делу N А55-16940/2014 (судья Харламов А.Ю.), принятое по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица: 1)Журавлев Олег Александрович, г. Самара,

2)Ханамирян Эрмине Ониковна, Самарская область, г. Тольятти,

3)Мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

4)Администрация Центрального района города Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,

о признании незаконным решения от 16.04.2014,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо), содержащееся в сообщении об отказе в государственной регистрации от 16 апреля 2014 года N 09/008/2014-148, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301154:544, с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133, в квартале N 73 по Договору купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130 между заявителем и Журавлевым Олегом Александровичем" (т. 1, л.д. 4-11).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.01.2015 в удовлетворении заявления отказано (т.2, л.д. 52-55).

Не согласившись с выводами суда, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 16.01.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления (т. 2, л.д. 59-61).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу, по основаниям, изложенным в ней.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на неё, просил решение суда от 16.01.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, которые были надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Центрального района г. Тольятти - "арендодатель" и индивидуальным предпринимателем Казаковой М.В. - "арендатор" был заключен договор от 07 августа 2000 года N 120 аренды земельного участка, согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, в соответствии с постановлением Первого заместителя Главы Администрации Центрального района г. Тольятти от 05 апреля 2000 года N 1126, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок в аренду для дальнейшей эксплуатации торгового павильона с последующей заменой на павильон модульного типа сроком на пять лет - с 05 апреля 2000 года по 04 апреля 2005 года, в соответствии с Планом земельного участка, являющегося неотъемлемой его частью (т. 1, л.д. 57, 58).

В подпункте 1.2 пункта 1 данного договора приведены следующие характеристики земельного участка:

-кадастровый номер - 63:09:03:01095:015, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133 в квартале N 73, общая площадь - 16 м2, в том числе, 7 м2 - под торговый павильон, 9 м2 - под санитарное содержание прилегающей территории.

Данный гражданско-правовой договор в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке прошел государственную регистрацию.

В последующем данный земельный участок, кадастровый номер - 63:09:03:01095:015 (0)//0:0000000:0//0065:13:3002:000:0:0), в установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке был поставлен на кадастровый учет, с присвоением нового кадастрового номера - 63:09:0301154:544, что подтверждается имеющимся в деле Кадастровым паспортом земельного участка от 25 ноября 2011 года N 63-00-102/11-317966 (том 1 л.д. 74-76).

Посредством подписания дополнительного соглашения от 20 октября 2005 года стороны, в том числе, пролонгировали срок действия договора от 07 августа 2000 года N 120 "Аренды земельного участка" с 01 января 2005 года по 04 апреля 2010 года (т. 1, л.д. 59).

Между индивидуальным предпринимателем Казаковой М.В. ("арендатор") и индивидуальным предпринимателем Ханамирян Э.О. ("новый арендатор") 20 сентября 2008 года был заключен договор "Перенайма земельного участка", согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, арендатор с согласия арендодателя (в соответствии с Письмом от 12 сентября 2008 года исходящий номер гр-752/5.1-3.1) передает свои права и обязанности арендатора по договору от 07 августа 2000 года N 120 "Аренды земельного участка" новому арендатору (т. 1,л.д. 60).

В подпункте 1.2 пункта 1 данного Договора указаны следующие характеристики земельного участка:

-кадастровый номер - 63:09:03:01095:015, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133 в квартале N 73, общая площадь - 16 м2, целевое назначение - для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона.

Данный гражданско-правовой договор в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ порядке прошел государственную регистрацию (т.1,л.д. 60 оборотная сторона).

Данные о наличии обременения земельного участка с кадастровым номером 63:09:03:01095:015 (0)//0:0000000:0//0065:13:3002:000:0:0) (последующий кадастровый номер - 63:09:0301154:544), в виде аренды в соответствии с договором от 20 сентября 2008 года перенайма земельного участка в установленном законом порядке отражены в ЕГРП, о чем свидетельствует имеющаяся в настоящем деле выписка из ЕГРП от 10 августа 2011 года N 09/0102011-752 (т.1,л.д. 141), а также пункт 4 Кадастрового паспорта земельного участка от 25 ноября 2011 года N 63-00-102/11-317966 (т.1,л.д. 76).

Заключенный между индивидуальным предпринимателем Казаковой М.В. ("арендатор") и индивидуальным предпринимателем Ханамирян Э.О. ("новый арендатор") договор от 20 сентября 2008 года "Перенайма земельного участка" на текущий период возобновлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждено Мэрией городского округа Тольятти в представленном суду отзыве на заявление (т. 2,л.д. 2) и письмом Мэрии городского округа Тольятти от 27 марта 2014 года (т.1,л.д. 161).

В материалах настоящего дела отсутствуют надлежащие доказательства государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) спорного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301154:544, с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133, в квартале N 73, в виде аренды в пользу арендатора индивидуального предпринимателя Ханамирян Э.О. (согласно данным ЕГРП).

Земельный участок, кадастровый номер 63:09:0301154:544, с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133, в квартале N 73, относится к собственности Российской Федерации, свидетельством чего, служит Выписка из ЕГРП от 10 августа 2011 года N 09/0102011-752 (т.1,л.д. 141).

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области("родавец" и Журавлевым Олегом Александровичем ("покупатель") 30 декабря 2013 года на основании Протокола от 26 декабря 2013 года N Л4-И "О результатах аукциона" (т.1,л.д. 96-100) был подписан договор купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130, согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого, продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок площадью - 16,0 м2, с кадастровым номером - 63:09:0301154:544, регистрационный номер федерального имущества - П11630003707, отнесенного к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 73, ул. Мира, у дома N 133, для дальнейшей эксплуатации торгового павильона с последующей заменой на павильон модульного типа, в границах, указанных в Кадастровом паспорте участка (т.1,л.д. 13-15, 69-73).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Журавлев О.А. 05 марта 2014 года посредством подачи заявлений (т.1,л.д. 64, 65) обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вопросу государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, кадастровый номер - 63:09:0301154:544, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 73, ул. Мира, у дома N 133.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области было подготовлено и направлено в адрес Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Журавлева О.А. сообщение от 16 апреля 2014 года N 09/008/2014-148 "Об отказе в государственной регистрации" в соответствии с которым, в осуществлении (проведении) испрашиваемой государственной регистрации было отказано (т.1,л.д. 174-180).

Из содержания указанного Сообщения от 16 апреля 2014 года N 09/008/2014-148 "Об отказе в государственной регистрации" следует, что основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, кадастровый номер - 63:09:0301154:544, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, квартал N 73, ул. Мира, у дома N 133, вызван, в том числе, тем, что в подпункте 3.1 пункта 3 представленного на государственную регистрацию Договора купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130 в противоположность официальным данных ЕГРП (Выписка из ЕГРП (т.1,л.д.141) содержится указание на то, что в отношении земельного участка, указанного в подпункте 1.1 пункта 1 настоящего Договора обременения не зарегистрированы (т.1,л.д. 70).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, правильно применил нормы материального права и при этом обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их приватизации, продажи объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Согласно абзацу "В" пункта 2 Правил организации и проведения торгов по продаже находящегося в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с, законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.

В соответствии с Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области от 12 ноября 2013 года N 805-р начальная цена земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301154:544) устанавливается в размере 51 599 руб. 00 коп. на основании отчета об оценке от 09 сентября 2013 года N 3/0Ц-16/А, подготовленному ООО "Территориальное агентство оценки".

Судом установлено, что на государственную регистрацию был представлен иной отчет об оценке от 09 сентября 2013 года N 7/ОЦ-16/А, выполненный ООО "Территориальное агентство оценки" (т. 1, л.д. 101-135), предметом которого является не право собственности, а право аренды соответствующего земельного участка. При этом документы, подтверждающие проведение оценки земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130, на государственную регистрацию представлены не были.

Действительно, отчет об оценке не входит в перечень правоустанавливающих документов, определенный диспозицией статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В свою очередь, поскольку в силу статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок проведения государственной регистрации включает в себя проведение правовой экспертизы документов, в том числе, проверку законности сделки, а проведение оценки в данном случае прямо предусмотрено указанными выше нормами действующего законодательства, отчет об оценке относится к иным документам необходимым для государственной регистрации, предоставление которых предусмотрено статьей 18 данного нормативного правового акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о правомерности довода заинтересованного лица о том, что определение цены имущества, отчуждаемого из государственной собственности в данном конкретном случае, с учетом представленного на государственную регистрацию иного Отчета об оценке от 09 сентября 2013 года N 7/ОЦ-16/А, выполненного ООО "Территориальное агентство оценки", относительно объекта оценки - право аренды (величина арендной платы) (а не права собственности) на недвижимое имущество (т.1,л.д.101-135), является предметом правовой экспертизы, осуществляемой специалистами Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, а отсутствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно счел, что такие обстоятельства, как:

-наличие в ЕГРП сведений об обременении земельного участка, кадастровый номер - 63:09:03:01095:015 (0)//0:0000000:0//0065:13:3002:000:0:0) (последующий кадастровый номер - 63:09:0301154:544), в виде аренды в соответствии с договором от 20 сентября 2008 года "Перенайма земельного участка", что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 10 августа 2011 года N 09/0102011-752 (т. 1, л.д. 141) и пунктом 4 Кадастрового паспорта земельного участка от 25 ноября 2011 года N 63-00-102/11-317966 (т. 1, л.д. 76);

-указание в подпункте 3.1 пункта 3 представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130 не соответствующих официальным данным ЕГРП сведений о том, что в отношении земельного участка, указанного в подпункте 1.1 пункта 1 данного Договора обременения не зарегистрированы (т. 1, л.д. 70), являются основаниями, предусмотренными законодателем, в том числе, в абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для отказа в осуществлении испрашиваемой заявителем государственной регистрации.

Как было установлено судом первой инстанции, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило суду надлежащие доказательства государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) спорного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301154:544, с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133, в квартале N 73, в виде аренды в пользу арендатора - индивидуального предпринимателя Ханамирян Э.О. (согласно данным ЕГРП).

Суд первой инстанции правомерно счел, что факт оформления и направления Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в адрес арендатора по договору от 20 сентября 2008 года перенайма земельного участка - индивидуального предпринимателя Ханамирян Э.О. письменного уведомления о 24 мая 2011 года (т.2,л.д.18-21) об отказе от данного гражданско-правового договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Уведомления (т. 2, л.д. 21), является лишь основанием для последующего обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в целях государственной регистрации прекращения обременения (ограничения), в виде аренды спорного земельного участка.

Данный вывод подтверждается позицией Арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в постановлении от 02 июля 2014 года по делу N А55-20393/2013.

Кроме того, в своем постановлении от 08 октября 2013 года по делу N А55-29892/2012 Арбитражный суд Поволжского округа указал на то, что основанием для исключения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества будет являться заявление одной из сторон договора аренды.

По результатам рассмотрения настоящего дела суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило в материалы настоящего дела надлежащих доказательств подтверждающих правомерность и обоснованность заявленных в рамках данного дела требований, напротив, заинтересованное лицо во исполнение требований части 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом обосновало соответствие оспариваемого Решения, оформленного Сообщением от 16 апреля 2014 года N 09/008/2014-148 "Об отказе в государственной регистрации", положениям Закона, в связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Судом первой инстанции также правомерно отмечено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в установленном Законом порядке вправе обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вопросу государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) спорного земельного участка, в виде аренды, после чего, вновь поставить перед заинтересованным лицом вопрос о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301154:544, с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира у дома N 133, в квартале N 73, по Договору купли-продажи от 30 декабря 2013 года N 09-10-А-13-805-р/130, подписанного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и Журавлевым Олегом Александровичем.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, проверены судом апелляционной инстанции в полном объёме, однако не могут быть приняты, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Сведений, опровергающих изложенные в решении суда выводы, заявителем жалобы не представлено. Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Таким образом, обжалуемое судебное решение от 16.01.2015 является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы, однако взысканию не подлежат с связи с освобождением заявителя жалобы от её уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 января 2015 года по делу N А55-16940/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.И. Захарова

Судьи

А.А. Юдкин Е.Г. Попова