Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2015 г. N 15АП-21719/14

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2015 г.

дело N А32-11868/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-11868/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции,

по иску Администрации города Сочи

к жилищно-строительному кооперативу "Элитар"; обществу с ограниченной ответственностью "Громитус"

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Элитар" (далее - кооператив) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 за период с 05.11.2009 по 30.03.2013 в размере 28 407 130, 08 руб., расторжении договора аренды от 27.04.2006 N 4900770188.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части внесения арендной платы.

Решением суда от 16.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 19 685 870,73 руб., расторг договор аренды от 27.04.2006 N 04-24/188С (N 4900770188) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 площадью 49 947 кв.м. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Суд установил обоснованность требований истца о взыскании задолженности по арендной плате, в связи с чем пришел к выводу о наличии у истца права требовать расторжения договора аренды. С учетом соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд удовлетворил требование о расторжении договора и взыскал долг с ответчика. Частичное удовлетворение иска о взыскании задолженности мотивировано некорректностью произведенного истцом расчета.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, не участвовавшее в рассмотрении дела общество с ограниченной ответственностью "Громитус" (далее - общество) обратилось с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судебный акт затрагивает права и интересы ООО "Громитус", действующего арендатора спорного земельного участка. Непривлечение общества к участию в деле является основанием для отмены решения по настоящему делу, поскольку жилищно-строительный кооператив "Элитар" передал права и обязанности по договору аренды ООО "Громитус" согласно договору о передаче ЖСК "Элитар" прав и обязанностей ООО "Громитус", что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на договоре, а также выпиской из ЕГРП от 21.01.2014 г. N 50/013/2014-288. Администрацией города Сочи не представлена выписка из ЕГРП на спорный земельный участок в обоснование правомерности предъявления требований к ЖСК "Элитар". Отсутствие указанной выписки в материалах дела и неистребование выписки судом послужили основанием для принятия судом незаконного решения, поскольку арендатором земельного участка является ООО "Громитус".

Определением от 22.01.2015 г. Пятнадцатый арбитражный апелляционного суд перешел к рассмотрению дела N А32-11868/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции. Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Громитус". Апелляционный суд пришел к выводу о том, что права общества с ограниченной ответственностью "Громитус" напрямую затронуты решением суда первой инстанции, поскольку прекращен договор аренды, стороной которого является общество, то есть обжалуемый судебный акт принят о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Представитель истца в судебном заседании 19.02.2015 заявил ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, увеличив заявленную ко взысканию сумму до 225 050 956,03 руб., поддержал доводы иска. Представил уточненный расчет, указал, что увеличивает сумму иска ввиду увеличения периода взыскания по 31.12.2014 и применения иной ставки арендной платы (1,5%), соответствующей пп. г) п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. За 2014 год истец рассчитывает плату по ставке 2%, полагая, что в связи с исключением с 30.12.2013 земель курортов из числа особо охраняемых природных территорий, спорный участок надлежит считать участком, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством.

Указал, что требования заявляет к ответчикам солидарно, поскольку усматривает в действиях по передаче прав аренды злоупотребление правом и намерение уйти от ответственности за неоплату арендной платы. Указал, что полагает свою позицию соответствующей Постановлению Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Полагает сделку по уступке права аренды притворной, поскольку ответчики не уведомили арендодателя о состоявшейся уступке, новый арендатор также имеет задолженность. Кроме того, администрация указывает, что 14.10.2014 администрацией подано заявление о признании кооператива банкротом, ввиду чего взыскание с кооператива маловероятно.

Поскольку апелляционный суд рассматривает дело по правилам суда первой инстанции, оснований для отклонения данного ходатайства, заявленного в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает.

Таким образом, предметом рассмотрения суда являются требования администрации о солидарном взыскании с кооператива и общества задолженности по арендной плате в размере 225 050 956,03 руб. за период с 05.11.2009 по 31.12.2014 и о расторжении договора аренды от 27.04.2006 N 4900770188 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009.

Кооперативом и обществом посредством системы "Мой арбитр" направлены суду письменные пояснения по делу, доводы которых сводятся к следующему. В период с 05.09.2011 по 03.05.2012 лицом, обязанным вносить арендную плату являлся кооператив. С 04.05.2012 арендатором участка является общество. Задолженность кооператива по оплате арендной платы обществу не передавалась. Расчет долга осуществлен администрацией некорректно без учета недопустимости увеличения более чем на 30 процентов в переходный период. Кооператив полагает досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора несоблюденным, ссылаясь на неполучение письма администрации. Общество отмечает, что применение ставок, установленных Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в рассматриваемом споре не обоснованно, так как органом местного самоуправления утверждены ставки, не превышающие ставки для федеральных земель (0,15%), следовательно, основания для неприменения муниципального нормативного акта отсутствуют. Обществом также приводятся возражения против солидарного характера взыскания, мотивированные отсутствием оснований для вывода о злоупотреблении правом при передаче прав аренды и различием фактических обстоятельств настоящего дела и дела, по которому вынесено Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13. Общество поддерживает довод кооператива о несоблюдении порядка досудебного урегулирования спора, дополнительно отмечая, что претензия в адрес кооператива направлена администратором после смены арендатора, то есть в адрес ненадлежащего лица. Также обществом представлен контррасчет исковых требований и заявлено о применении срока исковой давности.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения ТУ Росимущества в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) от 22.03.2006 N 04-04/1123С между территориальным управлением и ОАО "Агрофирма "Кудепста" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования был заключен договор аренды от 27.04.2006 N 04-24/188С о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:0009 категории "земли поселений" площадью 49947 кв.м на срок до 27.04.2055. Участок предоставлен для целей жилищного строительства.

Данный договор зарегистрирован в территориальном органе Росреестра 06.06.2006 (л.д.16 оборот).

Договором от 07.07.2006 N 5 права и обязанности по договору аренды переданы Жилищно-строительному кооперативу "Гранит". Данный договор зарегистрирован в территориальном органе Росреестра 28.07.2006 (л.д.16 оборот).

12.03.2007 договором N 5/5 права и обязанности переданы ЖСК "Элитар", договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке 24.04.2007.

В связи с уточнением границ кадастрового деления в соответствии с приказом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю от 13 августа 2007 года N 475-П кадастровый номер земельного участка 23:49:0408000:0009 изменен на 23:49:0401008:1251, что усматривается из кадастрового паспорта. Площадь участка (49947 кв.м) сохранена. Однако изменения в ЕГРЮЛ в части кадастрового номера участка не вносились.

Между тем, спора о тождестве участка с кадастровыми номерам 23:49:0408000:0009 и 23:49:0401008:1251 у сторон не имеется. Данное тождество подтверждено документально.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.04.2012 г. арендатором спорного участка стало ООО "Громитус". Договор зарегистрирован 04.05.2012 г.

В связи с государственной регистрацией 05.11.2009 права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок, договор аренды передан в сопровождение в администрацию г.Сочи (ст. 617 ГК РФ), договору присвоен номер N 4900770188.

За период пользования земельным участком образовалась задолженность по внесению арендной платы ответчиками.

29.10.2012 в адрес кооператива администрацией направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженностью и добровольно расторгнуть договор аренды (л.д.36). В адрес общества претензия не направлялась в связи с отсутствием у администрации сведений об уступе права аренды.

Уклонение ответчиков от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

Как установлено судом, в спорный период субъектами спорных правоотношений являлись муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и кооператив "Элитар" (арендатор) с 05.11.2009 по 03.05.2012; муниципальное образование г. Сочи (арендодатель) и общество "Громитус" (арендатор) в период с 04.05.2012 по 31.12.2014.

По своей правовой природе спорные правоотношения представляют собой правоотношения аренды земельного участка, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакциях, действующих в период спорных правоотношений сторон.

Факт использования кооперативом и обществом спорного земельного участка в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2014 года ответчиками не оспаривается.

При определении размера спорной задолженности по оплате арендной платы апелляционный суд установил следующее.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставка годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При подаче иска истец производил расчет задолженности исходя из указанной ставки, однако после перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции уточнил иск, полагая корректным начисление арендной платы по савке 1,5 %, установленной подпунктом "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.

Суд апелляционной инстанции отклоняет соответствующие доводы администрации как основанные на неверном понимании норм материального права.

Согласно Постановлению от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в частности разъяснил, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, необоснованным является установление ставок более высоких, нежели установленные Правилами предельные ставки. Муниципальное образование, не изменившее нормативный акт в сторону повышения ставок, не вправе ссылаться на необходимость применения более высокой ставки Правил, утвержденных Постановлением N 582.

Установленная Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года ставка в размере 0,15% не превышает ставку арендной платы, установленную подпунктом "г" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением N 582, для земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, ввиду чего ее применение в спорных правоотношениях сторон не противоречит вышеприведенным нормам материального права.

Несостоятелен и довод администрации о том, что в 2014 году подлежит применению ставка арендной платы в размере 2%, закрепленная в пп. "д" п. 3 Правил, утвержденных Постановлением N 582 для случаев, когда право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Мотивируя применение данной ставки администрация указывает, что с 2014 года спорный участок земель курортов перестал относится к особо охраняемым природным территориям в связи с изменением земельного законодательства, то есть претерпел изменение правового статуса.

Однако данные суждения истца, во-первых, не имеют отношения к основанию, указанному в пп. "д" п. 3 Правил, утвержденных Постановлением N 582, поскольку переоформление права аренды в отношении спорного участка в заявленный в иске период по приведенному основанию не происходило, а во-вторых, некорректны как сделанные без учета п. 3 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, правомерны доводы ответчиков о необходимости применения ставки арендной платы за спорный земельный участок в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка.

При определении подлежащей применению при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости (кадастровых стоимостей) являвшегося объектом аренды земельного участка апелляционный суд установил следующее.

В материалах дела имеются сведения о кадастровой стоимости спорного участка в 2010 году (кадастровый паспорт). Данная кадастровая стоимость была определена на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2007 года N 1202-р (далее - распоряжение N 1202-р) и постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58 (далее - постановление Краснодарского края N 58).

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 марта 2008 года N 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 6 июня 1995 года N 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края" (далее - Закон N 7-КЗ), действовавшего на момент принятия распоряжения от 29 декабря 2007 года N 1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов края признается первая публикация их полного текста в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Сообщение о подписании распоряжения N 1202-р было опубликовано в газете "Кубанские новости" от 9 февраля 2008 года N 21 (4160). Текст распоряжения N 1202-р без соответствующих приложений был опубликован в газете "Кубанские новости" от 13 марта 2009 года N 37 (4400). Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения N 1202-р в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона N 7-КЗ в деле отсутствуют.

Поскольку постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является нормативным правовым актом, а в соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения, постольку распоряжение N 1202-р применению не подлежит (данная правовая позиция выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2013 года по делу N А32-46574/2011).

Постановление Краснодарского края от 5 февраля 2010 года N 58, содержащее новые показатели кадастровой стоимости земельных участков (применительно к спорному участку - 903 426 851,37 руб. согласно сведениям публичной кадастровой карты), опубликовано в полном объеме (с приложениями) 8 февраля 2010 года в газете "Кубанские новости" (N 21) и с учетом пункта 6 указанного постановления вступило в силу с 18 февраля 2010 года в течение 10 дней после официального опубликования.

Данный нормативный акт в части кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании статьи 13 ГК РФ по правилам главы 23 АПК РФ, а равно в ином судебном порядке обжалован и признан недействительным не был.

Довод о неприменении данного нормативного акта при рассмотрении настоящего дела на основании абзаца двенадцатого статьи 12 ГК РФ как противоречащего закону (по причине не соответствия принципам и ориентирам установления арендной платы, установленным Постановлением Правительства N 582) при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно при рассмотрении дела апелляционным судом, заявлен не был.

В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1251 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:09) в размере 903 426 851,37 руб. подлежит применению при определении размера арендной платы в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401008:1251 (бывший кадастровый номер 23:49:0408000:09). определенной нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, в деле отсутствуют.

Из дополнительного соглашения N 04-26/20С к спорному договору следует, что по состоянию на 20 декабря 2006 года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 7 972 540 руб. 14 коп. Ответчики данную кадастровую стоимость не оспаривают. Истцом доказательства изменения данной кадастровой стоимости нормативным актом, официально опубликованным в период до 1 января 2011 года, не представлены.

При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 972 540 руб. 14 коп.

При таких обстоятельствах размер арендной платы за являвшийся объектом аренды земельный участок подлежит определению по установленной Постановлением главы города Сочи N 791 от 15 июня 2007 года "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в города Сочи" ставке (0,15%) от кадастровой стоимости земельного участка, составлявшей в период с 5 ноября 2009 года по 31 декабря 2010 года 7 972 540 руб. 14 коп., в период с 1 января 2011 года по 31 декабря 2014 года - 903 426 851,37 руб.

Однако судом дополнительно учитывается, что при переходе к расчету арендной платы с ранее закрепленной пунктом 4.1 договора формулы на процентную ставку от кадастровой стоимости согласно пункту 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, установлен переходный период, в котором изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год.

Исходя из изложенного сумма арендной платы за период с 5 ноября 2009 года по 31.12.2009 составляет 1867,54 руб. (годовая арендная плата от кадастровой стоимости в размере 7 972 540,14 руб. по ставке 0,15% составляет 11 958,81 руб., а за 57 дней 2009 года соответственно 1867,54 руб.).

Сумма арендной платы за 2010 год от кадастровой стоимости в размере 7 972 540,14 руб. по ставке 0,15% составляет 11 958,81 руб.

Исходя из нового размера кадастровой стоимости, в 2011 году сумма арендной платы составляла бы в 2011 году 1 355 140,28 руб., но с учетом запрета на увеличение арендной платы более чем на 30% в сравнении с 2010 годом составила 15 546,45 руб.

Арендное пользование спорным участком кооператив завершил 03.05.2012. За период с 01.01.2012 по 03.05.2012 (124 дня) арендная плата, определенная по вышеуказанным правилам (то есть с учетом допустимого увеличения не более чем на 30% в сравнении с 2011 годом) составила 6 847,23 руб.

Таким образом, общая задолженность кооператива "Элитар" по арендной плате за период с 05.09.2011 по 03.05.2012 составила 36 220,03 руб.

Поскольку по договору произошла смена арендатора, то на общество "Громитус" распространяется ограничение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

Таким образом, стоимость арендного землепользования общества "Громитус" за 242 дней 2012 года составила 13 363,16 руб.

В 2013 году арендная плата не могла превышать более чем на 30% арендную плату 2012 года и соответственно составила 26 273,5 руб.

Поскольку 2014 год уже не относился к переходному периоду, арендная плата подлежала определению от новой кадастровой стоимости (903 426 851,37 руб.) и составляла 1 355 140,28 руб. в год.

При расчете долга истец не применял коэффициенты инфляции, что является правом истца. По указанной причине суд не индексирует арендную плату 2014 года на коэффициенты инфляции (в 2012-2013 гг., как указано выше, арендная плата определялась путем увеличения ранее действующей арендной платы на 30%).

Таким образом, общая задолженность общества "Громитус" за период с 04.05.2012 по 31.12.2014 составила 2 727 652,66 руб.

Доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы в установленном размере ответчиками в материалы дела не представлено. Платежные документы отсутствуют.

О применении исковой давности заявлено обществом. Администрация заявила требования к обществу как соответчику 19.02.2015 г., следовательно, применительно к обязанности общества по оплате арендной платы за период с 04.05.2012 по 31.12.2014 срок исковой давности не пропущен.

Кооператив о применении срока исковой давности не заявил. Кроме того, иск к кооперативу предъявлен 15.04.2013 г., то есть также в пределах сроков исковой давности.

При таких обстоятельствах иск администрации о взыскании долга по арендной плате подлежит частичному удовлетворению.

При этом оснований для солидарного взыскания апелляционный суд не усматривает.

Как видно, соответствующий довод администрация основывает на правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Президиум ВАС РФ указал, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Однако в рамках настоящего дела каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что уступка права аренды была нацелена на избежание договорной ответственности кооператива, носила притворный характер, повлекла предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору, не представлено. Доводы о наличии долга по арендной плате сами по себе недостаточны для таких выводов. Доводы о том, что в 2014 году администрация подала заявление о банкротстве кооператива, также не подтверждают наличие вышеуказанных обстоятельств. Условия договора передачи прав также не создают оснований для солидарной ответственности.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статьям 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, постольку к отношениям аренды применяется общее правило, закрепленное в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Как видно, обращение администрации с досудебной претензией к кооперативу произведено после утраты кооперативом статуса арендатора, в связи с чем по иску о расторжении договора аренды кооператив не является надлежащим ответчиком. Соответственно в удовлетворении данного требования к кооперативу надлежит отказать. Применительно к обществу администрацией досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, ввиду чего требование о расторжении договора, заявленное к обществу "Громитус" подлежит оставлению без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Доводы о неинформированности истца о смене арендатора не меняют порядок применения соответствующей процессуальной нормы. Переход права аренды зарегистрирован в установленном порядке, сведения о чем носят открытый и общедоступный характер. Получение выписки из ЕГРП до рассмотрения спора, связанного с обременением недвижимого имущества, является обычной, разумной и осмотрительной мерой поведения субъекта гражданского оборота.

Оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению с аналогичными требованиями после соблюдения установленного досудебного порядка урегулирования спора.

В силу положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.12.2013 по делу N А32-11868/2013 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи удовлетворить в части.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Элитар" (ИНН 2317046248, ОГРН 1072317000359) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи 36 220,03 (тридцать шесть тысяч двести двадцать) руб. (три) коп. задолженности по арендной плате.

В остальной части требований к жилищно-строительному кооперативу "Элитар" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Громитус" (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367) 2 727 652,66 (два миллиона семьсот двадцать семь тысяч шестьсот пятьдесят два) руб. (шестьдесят шесть) коп. задолженности по арендной плате.

В остальной части требования к обществу с ограниченной ответственностью "Громитус" о взыскании долга отказать.

Требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Громитус" о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Элитар" (ИНН 2317046248, ОГРН 1072317000359) в доход федерального бюджета 32,19 (тридцать два) руб. (девятнадцать) коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Громитус" (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) в доход федерального бюджета 2 424 (две тысячи четыреста двадцать четыре) руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Громитус" (ИНН 2320201126, ОГРН 1122366005409) 24,40 (двадцать четыре) руб. (сорок) коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов