Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2015 г. N 09АП-6359/15

город Москва

14 апреля 2015 г.

Дело N А40-48585/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2015.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Кораблевой М.С., Александровой Г.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 23.12.2014 по делу N А40-48585/2014,

принятое судьей Денискиной Е.Г.

по иску ООО "Багамон" (ОГРН 1057747460352)

к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507),

Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Москве (ОГРН 1027700485757)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Оценочная компания "ВЕТА",

ОАО "Городской кадастр"

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка, и внесении в ГКН соответствующих изменений

при участии в судебном заседании:

от истца Акмаев А.С. по дов. от 20.02.2014

от ответчиков:

Правительства Москвы Белова А.А. по дов. от 01.09.2014

ДГИМ Белова А.А. по дов. от 30.12.2014

остальных лиц представители не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "Багамон" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнения иска) Правительству Москвы, Департаменту городского имущества города Москвы, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала по Москве в т.ч. о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N 77:07:0013005:11681 общей площадью 757кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Раменки,д.3 стр.1, и установлении кадастровой стоимости данного объекта равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013, в размере 23 850 000 руб., а также обязании внести соответствующие изменения в ГКН.

Решением суда от 23.12.2014 исковые требования в указанной части удовлетворены.

На указанное решение Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой заявители просят решение суда отменить в указанной части, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителей поддержал требования и доводы жалобы, представитель Истца заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы; неявившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы с учетом правил п. п. 4 - 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.

Установлено, что Истец является собственником здания общей площадью 301,1кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Раменки,д.3 стр.1.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым N 77:07:0013005:11681 общей площадью 757кв.м. по адресу: г.Москва, ул.Раменки,д.3 стр.1.

Указанный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013005:1.

Величина арендной платы/неосновательного обогащения за земельный участок зависит от величины его кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 N 751-ПП, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка N77:07:0013005:1 равен 59 211,66 руб.; Истец указывает, что исходя из указанного удельного показателя кадастровой стоимости в ГКН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости земельного участка N77:07:0013005:11681 равной 44 823 226,62 руб. по состоянию на 01.01.2013.

В силу ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" заинтересованное лицо вправе обратиться с требованием о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости.

Из положений ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В отчете об оценке 02-03/14/1000, выполненном привлеченным Заявителем оценщиком ООО "Оценочная компания "ВЕТА" (л.д.7878-151 том 2), указано, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 23 850 000 руб.

На основании данного отчета Заявитель требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Следовательно, Заявитель должен доказать, что в данной местности при продаже земельных участков, аналогичных тем, что принадлежит Заявителю, взимается покупная цена иная, нежели объявлено в кадастре.

Однако Истец не доказал, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. равна испрашиваемой им в иске величине.

Оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого взял следующие исходные данные:

1. право собственности за земельный участок площадью 8236кв.м. по ул. Ивовая,8 г. Москвы стоит 145 000 000 руб.;

2. право аренды за земельный участок площадью 5000 кв.м. по ул.Свободы г. Москвы стоит 100 000 000 руб.;

2. право аренды за земельный участок площадью 6000кв.м. ул.Дмитровское шоссе г. Москвы стоит 120 000 000 руб.;

4. право аренды за земельный участок площадью 2000 кв.м. по ул. Плещеева,28С5 (метро Бибирево) г. Москвы стоит 27 693 000 руб.

Затем по каждому из элементов сравнения оценщик определил характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка, определил по каждому из элементов сравнения корректировку цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

Оценщик посчитал, что стоимость права аренды может быть приведена к стоимости права собственности.

Оценщик указал, что стоимость права собственности лишь на 1,16% выше стоимости права аренды, в связи с чем скорректировал цену права аренды по аналогам N N 2,3,4 на +1,16% (л.д.110 том 2).

Оценщик указал, что сведения о том, что стоимость права собственности на 1,16% выше стоимости права аренды взяты им из Справочника корректировок для оценки стоимости) земельных участков ООО "РусБизнесПрйсИнформ" (Нижний Новгород, 2012), Справочник рассветных данных для оценки консалтинга СРД N 11 (2011) (под ред. кандидата технический наук Е.Е. Яскевича ООО "НФПО", Москва, 2011).

Таким образом, оценщик сослался на публикацию, данных о научной ценности, обоснованности которой с позиции статистической науки не представлено.

В заключении оценщика нет ссылки на признанную статистической наукой методику приведения стоимости права аренды земли к стоимости права собственности на землю.

Тем самым нарушены Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 N254, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 N568-р.

Кроме того, п. 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменения адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Вместе с тем в отчете оценщика по настоящему делу использована информация о ценах, авторство которой не может быть установлено.

Так, в отчете указано, что источником сведений об объектах-аналогах являются: N 1,2 - частное лицо, указан телефонный номер; N3 телефонный номер или интернет-адрес не указаны, N 4 - указан телефонный номер.

Т.о. информация о ценах взята из анонимного источника, личность которого не может быть удостоверена; достоверность сообщенных им сведений не может быть проверена; в силу этого, а также отсутствия индивидуальных признаков объектов-аналогов невозможно проверить, сообщены соответствующие сведения, использованные оценщиком, лицом, имеющим действительную возможность совершить сделку (обладающим необходимым ресурсом), а не недобросовестным лицом, имеющим намерение посредством содержащего заведомо ложные сведения объявления создать видимость существования на рынке "нужной" цены.

Помимо отчета об оценке, Истцом представлено положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ.

Но в нем не содержится какого-либо обоснования по тем вышеизложенным мотивам о недостоверности фактических обстоятельств, на которых основывается отчет об оценке, и немотивированности примененного в отчете метода приведения величины ставки арендной платы к величине выкупной стоимости объекта оценки.

По основаниям, аналогичным вышеизложенным, по делам, рассмотренным Верховным судом РФ (определения от 18.02.2015 N 53-АПГ14-16, 04.02.2015 г. N 25-АПГ14-7), отчет об оценке признан ненадлежащим доказательством, не подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости, и в удовлетворении требований о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности заявленного иска и отказе в его удовлетворении в полном объеме.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2014 года по делу N А40-48585/2014 отменить в удовлетворенной части.

В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

Решение суда в отказанной части оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

М.С. Кораблева Г.С. Александрова