Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2015 г. N 09АП-9793/15

г. Москва

22 апреля 2015 г.

Дело N А40-176870/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Захарова С.Л.,

судей:	Москвиной Л.А., Цымбаренко И.Б.,
при ведении протокола	помощником судьи Артюковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.02.2015

по делу N А40-176870/14 судьи Михайловой Е.В. (133-1069)

по заявлению ОАО "Столичные аптеки"

(ОГРН 1147746237297, Москва, пр-д Черепановых, дом 6, стр. 1)

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Департамент имущества г.Москвы

о признании незаконным отказа

при участии:

от заявителя:	Фарафонтов А.В. по дов. от 09.02.2015 N 262;
от ответчика:	Ходаковский А.В. по дов. от 30.12.2014 N 26020/2014;
от третьего лица:	Медушевская Т.В. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-868/14;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы удовлетворено заявление ОАО "Столичные аптеки" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, изложенного в сообщении N 12/046/2014-583,587 от 19.09.2014.

На Управление Росреестра по Москве судом первой инстанции возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание - общей площадью 986,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, д. 23 и нежилое здание - общей площадью 498,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, Зеленоград, корп.426А, стр.4 за ОАО "Столичные аптеки".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление Росреестра по Москве подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование этого указывается, что отказ в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества является правомерным. Также Управление Росреестра по Москве указывает, что вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые здания не представил правоустанавливающие документы, на земельные участки, занятые данными объектами недвижимости, ссылаясь при этом на ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель заявителя в судебном заседании и представленном отзыве на апелляционную жалобу поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица - Департамента имущества г.Москвы в судебном заседании поддержал правовую позицию Управления Росреестра по Москве.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.08.2014 ОАО "Столичные аптеки" представило в Управление Росреестра по Москве заявления о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: нежилые здания расположенные по адресам: г.Москва, ул. Генерала Белова, д.23; г.Москва, Зеленоград, корп. 426А, стр.4.

Нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, д.23, площадью 986,1 кв.м, передано в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Аптека N 419 "Авеллана" по контракту на право хозяйственного ведения нежилого фонда от 08.10.2004 г. N 0-609, заключенному с Департаментом имущества г.Москвы, для использования под аптеку.

Нежилое здание, расположенное по адресу: Зеленоград, корп. 426А, стр.4, площадью 498,5 кв.м, передано в хозяйственное ведение ГУП города Москвы "Аптека N 320 "Диана" по контракту на право хозяйственного ведения нежилого фонда от 08.10.2004 г. N 0-609, заключенному с Департаментом имущества г.Москвы, для использования под аптеку.

В соответствии с Распоряжением Правительства N 2693-РП от 31.12.2004 "О реорганизации государственных унитарных предприятий города Москвы: аптечных предприятий и предприятий оптовой торговли лекарственными средствами" ГУП "АптекаN 419 "Авеллана" и ГУП "Аптека N 320 "Диана" реорганизованы путём слияния в ГУП "Столичные аптеки" (копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица серия 77N 005035978 от 01.12.2005)

07.03.2014 ГУП "Столичные аптеки" преобразовано в ОАО "Столичные аптеки". На основании Распоряжения городского имущества г. Москвы N 11228 от 21.11.2013 "О приватизации ГУП "Столичные аптеки" утвержден порядок приватизации на имущественный комплекс ГУП "Столичные аптеки" и Передаточный акт имущественного комплекса, в состав которого, вошли объекты недвижимого имущества, в том числе и нежилые здания расположенные по адресу: г.Москва, ул. Генерала Белова, д.23 и г.Москва, Зеленоград, корп. 426А, стр.4.

Согласно письмам N 12/046/2014-583,587 от 19.09.2014 в государственной регистрации права собственности ОАО "Столичные аптеки" на недвижимое имущество: нежилые здания расположенные по адресам: г.Москва, ул. Генерала Белова, д.23; г.Москва, Зеленоград, корп. 426А, стр.4, отказано со ссылкой на п.7 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса РФ", поскольку приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Автор апелляционной жалобы указывает, что вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые здания не представил правоустанавливающие документы, на земельные участки, занятые данными объектами недвижимости.

Вместе с тем данные доводы автора апелляционной жалобы несостоятельны.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества, на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзацы 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, не является в силу ст. 20 Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

В силу п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации в полномочия регистрирующего органа входит проверка законности сделки.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, установив, что все необходимые документы для проведения государственной регистрации представлены заявителем в регистрирующий орган, в связи с чем, основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренные абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, отсутствовали, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Ссылка ответчика на ст. 25.5 Закона о государственной регистрации (введенную в действие Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ и вступившей в законную силу 07.03.2012 года), согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды, несостоятельна, поскольку продавец отчуждаемого объекта недвижимости не являлся правообладателем земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости.

Между тем, в соответствии с ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Таким образом, распоряжение объектом недвижимости, исходя из принципа единства, производится вместе с земельным участком в пределах границ занятого отчуждаемым строением и необходимым для его использования.

Указанное условие свидетельствует об отсутствии необходимости представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок, поскольку новый собственник имущества приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования.

При этом новый правообладатель недвижимого имущества не лишен права впоследствии оформить земельный участок, находящийся под приобретенным объектом и необходимый для его использования на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации

Более того, для устранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации прав на спорный объект недвижимого имущества, ОАО Столичные аптеки" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с запросом заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договора аренды земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты недвижимости, в связи с реорганизацией в ОАО "Столичные аптеки", изменением стороны по договору аренды, и продлением срока действия договора.

Но письмами исх. N Р-5-1401б/14(0)-1 от 27.05.2014; исх. N 33-5-12953/14(0)-1 от 22.05.2014 Департамент имущества отказал в запросе заявителя по следующим обстоятельствам.

По вопросу предоставления государственной услуги "выдача дополнительного оглашения о внесении изменений в договор аренды в отношении земельного участка в городе Москве" в отношении изменения договора аренды от 20.02.1996 N М-05-004391 земельного участка с адресными ориентирами г. Москва, ул. Генерала Белова, вл.23 (кадастровый N 77:05:0011005:1) Департамент имущества предоставил ответ, что ОАО "Столичные аптеки" не являются правообладателями здания расположенного на земельном участке, а в отношении изменений в договор аренды от 18.05.1998 N М-10-011415 земельного участка с адресными ориентирами г. Москва, Зеленоград корпус 426А (кадастровый N 77:10:0002002:163) получен ответ от Департамента имущества, что на данный земельный участок зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП "Столичные теки".

Таким образом, внести изменение в договор аренды от 20.02.1996 N М-05-004391 земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Генерала Белова, вл. 23 и в договор аренды от 18.05.1998 N М-10-011415 земельного участка по адресу: г. Москва, Зеленоград корпус 426А не предоставляется возможным.

В связи с этим, переоформление договоров аренды земельных участков, и представление их в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не представляется возможным.

Также, письмом исх. N 196 от 06.05.2014 ОАО "Столичные аптеки" обращалось в департамент имущества с разъяснением вопросов об оформлении земельно-правовых отношений в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости и просьбой заключить с ним договора аренды в отношении всех земельных участков, занятых нежилыми зданиями, перешедшими с учетом правопреемства.

Письмом исх. N ДГИ-1-59443/14-1 от 06.06.2014 Департамент имущества отказал в данной просьбе на основании п. 2.4.1.1. Административного регламента и п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется лицом, являющимся правообладателем зданий, строений, сооружений, а государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поэтому заявителю необходимо переоформить переход права собственности на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.02.2015 по делу N А40-176870/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л.Захаров

Судьи

И.Б. Цымбаренко Л.А. Москвина