Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2015 г. N 09АП-38442/14

г. Москва

16 апреля 2015 г.

Дело N А40-136797/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2015 г.

В полном объеме постановление изготовлено 16.04.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01-08.07.2014 г. по делу N А40-136797/13, принятое судьей Дудкиным В.В.

по иску ООО "Фабрика прачечная-химчистка "АСТРА" (ОГРН 1057749503162, 109029, г. Москва, Автомобильный пр-д, д. 7, стр. 2)

к Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13),

с участием третьих лиц 1 - Департамента городского имущества г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), 2 - ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" (123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 10, башня С, 4эт.), 3 - Управления Росреестра по Москве (115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15), 4 - ФГБУ "ФКП Росреестра" (107078, г. Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от истца и ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка": Ушаков П.П. по дов. от 30.08.2014 г., 12.01.2015 г.;

от ответчика: неявка;

от остальных: неявка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Фабрика прачечная-химчистка "АСТРА" предъявило иск к Правительству Москвы, с учетом принятия судом изменения иска (т. 4 л.д. 4), о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 27.11.2012 г. N 670-ПП кадастровой стоимости находящегося у Истца в собственности земельного участка площадью 2633кв.м. с кадастровым N 77:04:0001008:143 по адресу: г. Москва, пр-д Автомобильный, вл. 7, стр. 2, 3, по основанию установления на 01.01.2013 г. его рыночной стоимости, равной 53 078 775,78 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 01.07.2014 г., изготовленным в полном объеме 08.07.2014 г. (т. 2 л.д. 24-27), иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Правительством Москвы, Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба (т. 4 л.д. 127-133).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требований и треть лицо ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" по требованиям и доводам апелляционной жалобы возражали; остальные неявившиеся участвующие в деле лица надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела применительно к ст.ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, посредством размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 4 л.д. 52).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что земельный участок, о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости которого заявлены требования, находится в собственности Заявителя.

Величина подлежащей уплате налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, кадастровая стоимость земельного участка Заявителя составляет 162 058 622,32 руб. по состоянию на 01.01.2013 г.

В отчете оценщика, привлеченного Заявителем, установлено, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 53 078 775,78 руб. (т. 4 л.д. 67).

На основании данного отчета Заявитель требует пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

Отчетом по результатам судебной оценочной экспертизы установлено, что рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 50 244 000 руб. (т. 5 л.д. 60- оборот).

Суд апелляционной инстанции полагает, что Заявителем не доказано, что рыночная стоимость равна испрашиваемой им величине; отчеты оценщиков, как внесудебный, так и судебный, являются недостоверными.

В п. 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Однако Заявитель ни посредством отчетов об оценке, ни посредством иных документов не доказал, что при продаже объектов недвижимости, аналогичных тем, кадастровая стоимость которого оспаривается, согласовывается покупная цена иная, нежели оспариваемая кадастровая стоимость.

Во внесудебном и судебном отчетах вывод об итоговой величине рыночной стоимости сделан на основании сравнительного подхода (т. 1 л.д. 74).

Однако сведения, использованные во внесудебном и судебном отчетах при данном методе исследования, не могут быть признаны достоверными.

В отчетах сравнены цены, за которые предлагаются к продаже права аренды на земельные участки (т. 4 л.д. 61, т. 5 л.д. 56, 56- оборот), а затем выполнены корректировка (т. 4 л.д. 62, т. 5 л.д. 57- оборот).

Во внесудебном отчете оценщик указал, что стоимость права аренды может быть приведена к стоимости права собственности, и что в г. Москве стоимость права собственности на 20% выше стоимости права аренды (т. 4 л.д. 59-60); соответственно, цена приобретения в аренду объектов-аналогов N N 2, 4, 5, 6 увеличена на 20% и получена цена продажи тех же участков в собственность (т. 4 л.д. 62).

Вывод о том, что стоимость права собственности на 20% выше стоимости права аренды во внесудебном отчете мотивирован тем (т. 4 л.д. 59-60), что формирование стоимости прав аренды земельных участков формировалось в соответствии с порядком выкупа земли, в соответствии с которым стоимость выкупа земельных участков составляла 20% от кадастровой стоимости земельного участка для г. Москвы.

Данный вывод оценщика является недостоверным и не может быть положен в основу отчета о рыночной стоимости.

Норма п. 1 ст. 2 ФЗ N 137-ФЗ от 10.10.2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса РФ", установившая право выкупить находящийся в публичной собственности земельный участок по цене, ниже рыночной (20 % кадастровой стоимости), носила временный, ограниченный по субъектам и льготный по цене характер; каким образом данный исключительный порядок мог определить стоимость всего рынка земли или сформировать зависимость стоимости прав собственности и прав аренды земли, не мотивировано.

Данная льгота действовала с ограничением по сроку (льготная продажа осуществлялась только до 01.07.2012 г.); с ограничением по кругу лиц, т.е. она распространялась не на все случаи продажи земельных участков из публичной собственности, а на определенный закрытый перечень; ею могли воспользоваться 1- собственники строений, отчужденных из публичной собственности, или 2- собственники строений, построенных вместо разрушенных или снесенных, ранее отчужденных из публичной собственности, или 3- собственники строений, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Но, даже если бы правовая норма, установившая данную льготу, распространялась на случаи выкупа и после 01.07.2012 г., то и в таком случае из указанной правовой нормы никак нельзя было бы вывести экономическую формулу (установить экономическую зависимость) стоимости права собственности на землю от стоимости права аренды на земельный участок, тем более за земельный участок населенного пункта (не используемого для сельхозпроизводства), являющегося непотребляемым ресурсом.

Из нормы, обязывающей публичного собственника в строго определенных случаях продать земельный участок по цене 20% от кадастровой стоимости, логически никак не следует вывод о том, что рыночная цена права собственности на все земельные участки на 20% выше рыночной цены права аренды.

Можно предположить вероятность посредством экономической или статистической науки обнаружить методику приведения стоимости права аренды земельного участка к стоимости права собственности.

Например, можно допустить, что по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако оценщик на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав не сослался.

Оценщик, по сути, сам вывел некую формулу, данных о научной ценности, обоснованности которой с позиции науки не представлено.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену, как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные права аренды, например, из тех договоров аренды, которые подпадают под действие нормы п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), устанавливающей, что заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием в случае его существенного нарушения (неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором, или, при отсутствии такого срока в договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства).

В судебном отчете оценщик также указал, что стоимость права аренды может быть приведена к стоимости права собственности, и что стоимость права аренды объектов-аналогов, для ее приведения к стоимости права собственности, следует увеличить в 1,2 раз; соответственно, определено, что поскольку за объект-аналог N 1 при приобретении его в аренду запрашивается цена 1 188 333 руб. за 1 кв.м., то же участок при его продаже будет стоить 1 426 000 руб. за 1 кв.м.; поскольку за объект-аналог N 2 при приобретении его в аренду запрашивается цена 1 119 444 руб. за 1 кв.м., то же участок при его продаже будет стоить 1 343 333 руб. за 1кв.м. (т. 4 л.д. 59-60)

Вывод о том, что стоимость права собственности в 1,2 раза выше стоимости права долгосрочной аренды в судебном отчете мотивирован (т. 5 л.д. 58) тем, что на такое соотношение указано в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД N 8, 2011)/ ред. к.т.н. Яксевич Е.Е. - М., 2011, - 60с.

Однако сам по себе факт изложения в устной или письменной форме и обнародования (опубликования) каких-либо фактов, умозаключений не означает, что они отражают действительность, существующие в ней объективные законы, закономерности, зависимости.

Относительно публикации, на которую сослался оценщик, не представлено данных о ее научной ценности, обоснованности с позиции науки (статистической, экономической, др.).

Судом исследован данный справочник, составленный кандидатом технических наук (т. 5 л.д. 83-144).

В нем в подразделе 1.3. на 2-х стр. указано (т. 5 л.д. 93-94), что на основании сборника "Недвижимость и цены", газеты "Из рук в руки" и сайтов в сети Интернет автор установил следующее соотношение стоимости прав долгосрочной аренды на 49 лет/ стоимости права собственности" для земельных участков:

N п/п	город, месторасположение города	функциональное назначение	площадь земельного участка, кв.м.	стоимость права аренды/ стоимость права собственности
1	Астрахань
	середина	торгово-сервисное	13 000- 25 000	0,525
	Белгород
	середине	торговое	2 000- 6 000	0,784
	Волгоград
	середина	офисное	540- 1 450	0,808
	Киров
	середина	производственное	6 400- 10 600	0,899
	Москва
	окраина	торговое	4 400- 9 800	0,539
	середина	жилое	3 000- 4 000	0,314
	середина	производственное	1 800- 2 000	0,922
	окраина		8 000- 21 000	0,954
	Московская обл.
	39-45 км от МКАД	складское	10 000- 35 000	0,572
	4-5 км от МКАД	торговое	700- 1 500	0,242
	30-40 км от МКАД	торгово-офисное	1 100- 3 000	0,703
	8-9 км от МКАД	производственное	6 000- 9 000	0,946
	Ярославль
	окраина	производственное	5 000- 9 000	0,967

Кроме вышеуказанных данных, в работе по данной тематике ничего дополнительного не содержится.

В работе нет аргументации, нет отражения хода исследования, не указано, какого содержания были те исходные данные, взятые автором из сборника "Недвижимость и цены", из газеты "Из рук в руки" и с сайтов в сети Интернет, по каким критериям отобраны, в каком количестве подобраны, за какой период времени, а также не указано, с помощью каких методов автор указанные данные обработал, которые позволили ему прийти к вышеуказанным выводам.

Соответственно, обоснованность и достоверность сделанных в данной работе выводов невозможно проверить на базе общепринятых научных и практических данных.

Использовать выводы данного справочника без проверки их обоснованности и достоверности суд полагает невозможным, т.к. в отношении его автора не представлено сведений о том, что им установлена закономерность и построена ее математическая модель, признанная официальной наукой, описывающая зависимость величин стоимости прав аренды и собственности на земельный участок и позволяющая на основании одной величины определить другую.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Истец, ссылающийся на то, что его имущество имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре, данное обстоятельство не доказал.

В то же время, в связи с изменением обстоятельств, в настоящее время тот факт, что решением суда по настоящему делу удовлетворены необоснованные требования о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости, - прав и законных интересов Заявителей апелляционной жалобы или каких-либо иных лиц не нарушает.

После принятия решения суда первой инстанции, но до его вступления в законную силу Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 687-ПП утверждены иные результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы, а именно: по состоянию на 01.01.2014 г.

По смыслу ст. 66 ЗемК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010).

С учетом предусмотренного п. 3 ст. 66 ЗемК РФ порядка определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленное вступившим в законную силу решением суда несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости, не означает аннулирование ранее внесенной записи о кадастровой стоимости объекта недвижимости. При установлении судом рыночной стоимости земельного участка, достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются, внесение в кадастр сведений о рыночной стоимости земельного участка не подменяет ранее содержащейся в нем информации о кадастровой стоимости этого участка и не делает ее недостоверной.

Следовательно, если в ходе судопроизводства органом исполнительной власти утверждены иные результаты государственной кадастровой оценки земель, определение рыночной стоимости на прежнюю дату кадастровой оценки утрачивает правовое значение, т.к. возникновению, изменению, прекращению его прав и обязанностей не приведет.

Ст. 24.20. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ) в ранее действовавшее законодательство внесены изменения, предусматривающие, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Ст. 3. ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ предусмотрено, что вышеуказанные положения ст. 24.2. ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных судом на день вступления в силу ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ.

ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ вступил в силу 22.07.2014 г.

Следовательно, в случае, если решение суда о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости было принято до 22.07.2014 г., то сведения о кадастровой стоимости, установленной таким решением, на период, предшествующий дате вступления данного решения в законную силу, не распространяются.

Поскольку решение Арбитражного суда г. Москвы от 01-08.07.2014 г. по настоящему делу N А40-136797/13 о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. принято до вступления в силу ФЗ от 21.07.2014 г. N 225-ФЗ, и поскольку до того, как оно вступило в законную силу, утверждены иные результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2014 г., то определение рыночной стоимости на прежнюю дату кадастровой оценки утратило правовое значение; состоявшееся решение к возникновению, изменению, прекращению его прав и обязанностей не приведет; соответственно, чьих-либо прав и законных интересов не нарушает.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.-08.07.2014 г. по делу N А40-113265/2014 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова