Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2016 г. N 15АП-16285/16

город Ростов-на-Дону

16 декабря 2016 г.

дело N А32-12735/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-12735/2016 (судья Николаев А.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Надежда" к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о признании права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Надежда" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (далее - ответчик) о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии и признании права собственности на нее с учетом реконструкции.

Исковые требования мотивированы тем, что истцом была проведена реконструкция квартиры в связи с ее ветхим состоянием, в результате площадь строения была измена (увеличена). Реконструкция произведена в отсутствие разрешения, вместе с тем соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к зданиям данного типа, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Произведенные строительно-монтажные работы не нарушают законные права и интересы третьих лиц.

В отзыве на иск ответчик доводам иска возражал - л.д. 73.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, удовлетворить иск.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

в материалах дела имеется согласие собственников квартир N 1 и N2 на перепланировку и реконструкцию квартиры N 3, что не было принято судом во внимание,

согласно справке ГУП КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" филиал по г. Лабинску от 15.07.2016 N 1176 на момент акта обследования домовладения от 26.08.1966 был произведен замер веранды лит.А (общей площадью 4,4 кв.м по наружном обмеру), площадь которой не была включена в экспликацию и в общую площадь квартиры N 3. Данный факт подтверждает технический паспорт домовладения, расположенного по адресу:

г. Лабинск, ул. Ленина, 152 от 28.09.2001, из которого следует, что веранда лит.а является частью квартиры N 3. Данное доказательство не было исследовано судом первой инстанции, что повлекло за собой вынесение незаконного решения. Этот факт подтверждает технически паспорт на квартиру от 26.08.1966 N 3,

согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в общую площадь жилого дома должны быть включены все помещения, в том числе и вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии со ст. 51 п. 17 подп. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства. Ранее веранда являлась не отапливаемой и использовалась в квартире N 3 как прихожая. После реконструкции, перепланировки квартиры N3 веранда была обложена кирпичом в меньших размерах (веранда была размером 2,6 м х 1,7 м, после реконструкции 2,0 м х 1,7 м) и в ней размещается санитарно-техническое оборудование, в связи с чем, изменилась общая площадь квартиры. В настоящее время, в состав квартиры N 3 входит: кухня площадью 5,6 кв.м, жилая комната площадью 15,1 кв.м, жилая комната площадью 15,1 кв.м, ванная комната площадью 2,7 кв.м (бывшая деревянная веранда, которая ранее являлась не отапливаемой и не входила в общую площадь квартиры N 3). Произведенный капитальный ремонт квартиры N3, в том числе перепланировка и реконструкция, проведены в границах существующего объекта недвижимости и не являются самовольной постройкой.

реконструкция проводилась в границах существующей веранды, соответственно размер земельного участка не уменьшился. Суд не установил, чьи права и интересы нарушены вследствие произведенной реконструкции квартиры N 3,

суд проигнорировал, что жилой дом являлся ветхим зданием 1948 года постройки, состояние квартиры N 3 создавали угрозу для жизни людей как проживающих в квартире, так и других собственников помещений,

суд не исследовал акт строительно-технической экспертизы N 07-16, согласно которому объемно-планировочные и конструктивные решения квартиры N 3 соответствуют строительным, санитарным противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к зданиям данного типа и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Произведенные строительно-монтажные работы не нарушают законных прав и интересов третьих лиц.

необоснован вывод суда о том, что обращение в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры N 3 после завершения реконструкции не является должной мерой к легализации спорного объекта, так как иного порядка не имеется.

Истец направил суду ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Определением от 16.11.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А32-12735/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм процессуального права.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске по следующим основаниям.

Согласно данным реестра истец является собственником квартиры N 3 общей площадью 38,6 кв.м, жилой площадью 32,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Лабинск, ул. Ленина, 152, на основании договора купли-продажи квартиры от 19.12.2012, о чем внесена запись в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2012 - л.д. 12 том 1).

По утверждению истца в связи с тем, что квартира N 3 нуждалась в капитальном ремонте, истцом была произведена реконструкция, включающая в себя перепланировку и переустройство указанного жилого помещения.

В результате проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры была выполнена пристройка габаритными размерами 2,0 м. х 1,7 м. для размещения санитарно-технического оборудования, а также произведён демонтаж печи на твердом топливе (акт строительно-технической экспертизы N 07-16, л.д. 33 том 1).

После реконструкции квартира представляет собой кухню площадью 5,6 кв.м, жилую комнату площадью 15,1 кв.м, жилую комнату площадью 17,8 кв.м, ванную комнату площадью 2,7 кв.м.

В результате проведенных строительно-монтажных работ по реконструкции квартиры была увеличена площадь помещений до 41,2 кв.м, жилая площадь составила 32,9 кв.м.

В ноябре 2015 года истец обратился в ГУП "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" для оформления технического паспорта на квартиру N 3.

ГУП "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" было установлено, что фактическая площадь существующего строения больше площади, указанной в документах, на 2,6 кв.м.

01.12.2015 ООО Фирма "Надежда" обратилась в Администрацию Лабинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры N 3, расположенную в жилом доме по адресу: г. Лабинск, ул. Ленина, 152, с целью узаконить произведенную реконструкцию - л.д. 36 том 1.

В связи с тем, что реконструкция квартиры уже была произведена, истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, что подтверждает письмо Администрации Лабинского городского поселения Лабинского района от 04.12.2015 N 4518/02-18 - л.д.37 том 1.

Согласно доводам истца, основанием для обращения в суд явилось отсутствие у истца возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру N 3 общей площадью 41,2 кв.м, жилой площадью 32,9 кв.м, расположенную по адресу: г. Лабинск, ул. Ленина, 152.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, даны следующие разъяснения относительно рассмотрения требований о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Согласно акту строительно-технической экспертизы N 07-16 в ходе строительно-монтажных работ по реконструкции квартиры были произведены следующие изменения: выполнена пристройка, осуществлен демонтаж печи на твердом топливе - л.д. 33 том 1.

Кроме того, истцом проведены внутренние работы, в результате которых квартира состоит из кухни площадью 5,6 м2, вместо 6,3 м2; жилой комнаты площадью 15,1 м2 вместо 14,5 м2; жилой комнаты площадью 17,8 м2 (не изменена), ванной комнаты площадью 2,7 м2 (ранее отсутствовала). Изменена высота в кухне с 3,09 м2 до 2,24 м2.

Истец указал, что при реконструкции квартиры была использована площадь веранды: веранда была обложена кирпичом в меньших размерах, является ванной комнатой и в ней размещается санитарно-техническое оборудование - л.д. 126 т.1.

Таким образом, истцом осуществлена перепланировка жилого помещения и пристройка.

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за лицом, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 по делу N А32-11208/2012).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство после того, как реконструкция была произведена - л.д. 36, 135 том 1.

Письмом от 04.12.2015 администрация информировала истца о том, что при визуальном обследовании земельного участка специалистами сектора архитектуры и градостроительства установлен факт самовольной реконструкции объекта капитального строительства - жилого дома в нарушение градостроительного законодательства. Градостроительный план земельного участка и разрешение на реконструкцию жилого дома для строительства пристройки в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствуют. Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) в отношении самовольно возведенных объектов законодательством не предусмотрена, в связи с чем в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) отказано - л.д. 37 том 1.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец предпринимал своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период строительства, и, соответственно, доказательства, свидетельствующие о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов.

Подлежит отклонению довод истца, согласно которому судом не учтено, что ранее частью квартиры N 3 являлась веранда лит. а, что подтверждается техническим паспортом домовладения, расположенного по адресу:

г. Лабинск, ул. Ленина, 152 от 28.09.2001.

Наличие деревянной веранды, о которой речь идет в справке БТИ (л.д. 127 том 1), не дает оснований для исключения самовольного строительства. Данная веранда, как следует из технического паспорта здания 2001 года, на который ссылается истец, не являлась частью спорной квартиры, ее площадь не была включена в экспликацию, представляла собой некапитальный объект - л.д. 133-134 том 1. Соответственно, веранда отсутствует в описании объекта в договоре купли-продажи квартиры и соответствующем подразделе ЕГРП - л.д. 11, 12 том 1.

Тот факт, что истцом проведена именно реконструкция объекта, подтверждается представленным истцом в дело актом строительно-технической экспертизы - л.д. 33-35 том 1.

Таким образом, суд не усматривает оснований для узаконения пристройки.

Истец также заявил требование о сохранении перепланировки.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Поскольку объект изменился, имеет признаки самовольного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном состоянии, данные требования в рассматриваемом случае неразрывно связаны с требованием о легализации последствий самовольной реконструкции. При этом, как отмечено выше, основания для такой легализации отсутствуют.

Кроме того, Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает административный порядок проведения перепланировки.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (части 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки нежилого помещения регламентированы статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Последствия самовольной перепланировки определены в частях 5 и 6 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. В исключительных случаях, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В материалы дела не представлены доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Истцом не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о невозможности своевременного получения разрешения. Доказательства того, что в процессе перепланировки истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации, необходимой для оформления разрешения, в материалах дела также отсутствуют.

Факт самовольного проведения перепланировки и наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 по делу N А53-29318/2015.

Доводы истца не влекут иную оценку обстоятельств дела, не являются основанием для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу. Нормы материального права применены судом верно.

Между тем судом допущено нарушение норм процессуального права, по этой причине апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.

Поскольку дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2016 по делу N А32-12735/2016 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов