Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2015 г. N 15АП-23767/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2015 г. N Ф08-5901/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

07 мая 2015 г.

дело N А32-8724/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - Левентюка А.В. по доверенности от 26.12.2014, Ивановой А.В. по доверенности от 26.12.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 по делу N А32-8724/2014, принятое судьей Тарасенко А.А.,

по иску администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367/ ИНН 2320037148)

к закрытому акционерному обществу "Аврора" (ОГРН 1022302832661/ ИНН 2319029255),

об освобождении земельного участка и его приведении в первоначальное состояние путем освобождения от одноэтажного строения

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Аврора" (далее - ЗАО "Аврора", ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения общества земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, с видом разрешенного использования- торговый центр; об обязании привести данный земельный участок в первоначальное состояние путем его освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв.м. на основании ст.ст. 209,301,622 ГК РФ (с учетом принятых судом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 52,66 т.1)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи об истребовании из чужого незаконного владения ЗАО "Аврора" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м. отказано. Производство по исковым требованиям администрации г. Сочи об обязании ЗАО "Аврора" привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м. в первоначальное состояние путем освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв.м., прекращено по п.2 ч.1 ст. 150 АПК РФ.

Администрация города Сочи обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что в связи с истечением 01.10.2013 срока действия договора аренды от 18.08.2011 N 4900006934 земельного участка, заключенного сторонами, департаментом в адрес ЗАО "Аврора" было направлено уведомление о том, что срок действия договора продлеваться не будет. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.08.2014 по делу N А32-6914/2014 на орган Росреестра возложена обязанность совершить действия по государственной регистрации прекращения (обременения) права, возникшего из указанного договора аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2014 по делу N А32-42355/2013 отказано в удовлетворении заявления ЗАО "Аврора" об обязании администрации принять решение об установлении нового срока аренды спорного земельного участка. 26.02.2014 в адрес ЗАО "Аврора" направлена претензия исх. N3752/02-05-16 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м. Обществу предложено в 15-дневный срок с момента получения претензии освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем объекта. Вывод суда первой инстанции о том, что по настоящему делу заявлены по существу аналогичные заявленным в рамках дела N А32-5299/2012 основания и предмет иска - требование о сносе самовольной постройки неверен. В рамках дела N А32-5299/2012 был заявлен иск о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в настоящем деле требования обоснованы нарушением ст.ст. 622, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. В письменных пояснениях администрация указала, что в настоящее время изменен вид разрешенного использования земельного участка с "торгового центра" на "парк", который не допускает расположение на нем капитальных объектов недвижимости. В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с прекращением договора аренды, общество обязано вернуть (передать) по акту приема-передачи администрации г.Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, освободив его от одноэтажного объекта недвижимости площадью 163,5 кв.м.

ЗАО "Аврора" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 без изменения. Общество указало, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору N 4900006934 от 18.08.2011 во исполнение ранее заключенного договора инвестирования от 02.12.2008 с целью строительства на нем торгового центра ориентировочной площадью 4789 кв.м. Данный договор до настоящего времени является действующим и администрация настаивает на исполнении инвестором (ЗАО "Аврора") договорных обязательств, что подтверждается письмом администрации г.Сочи от 12.02.2014. Обществом истцу направлены два варианта дополнительных соглашений, при положительном рассмотрении которых будет урегулирован вопрос о предоставлении земельного участка в аренду и реализации инвестиционного проекта путем реконструкции торгового центра.

В судебном заседании представители администрации апелляционную жалобу поддержали в полном объеме, просили отменить решение суда, принять новый судебный акт, обязав ответчика возвратить администрации города Сочи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, площадью 1728 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, ул. Навагинская, освободив его от одноэтажного объекта недвижимости общей площадью 163,5 кв.м.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из постановления главы города Сочи от 29.09.2005 N 2863 "О предоставлении ЗАО "Аврора" земельного участка для строительства кафе "Крошка-Картошка" по ул.Навагинской в Центральном районе" следует, что в соответствии с постановлением главы г.Сочи от 17.11.2004 N 2423 "О предварительном согласовании ЗАО "Аврора" места размещения кафе "Крошка-Картошка" по ул.Навагинской в Центральном районе сформирован земельный участок и поставлен на кадастровый учет за номером 23:49:02 04 015:0029.

12.10.2005 между администрацией г.Сочи (арендодатель) и ЗАО "Аврора" заключен договор N 4900002657, согласно п. 1.1, 1.3 которого арендатору передан земельный участок площадью 900 кв.м. для строительства кафе "Крошка-картошка" сроком по 01.10.2008 г. Договор зарегистрирован 21.12.2005.

Согласно постановлению главы города Сочи от 29.04.2008 N 501 и дополнительному соглашению N 1 от 30.06.2008 к договору аренды N 4900002657 от 12.10.2005, изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 015:0029 на "торговый центр".

Постановлением главы города Сочи от 09.10.2008 N 1100 установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 015:0029 до 01.10.2013.

14.10.2008 между сторонами заключен договор N 4900004834 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 015:0029 сроком действия до 01.10.2013.

Постановлением администрации города Сочи от 21.07.2010 N 930 ЗАО "Аврора" предоставлены в аренду сроком на 3 года земельные участки: с кадастровым номером 23:49:0000000:351 площадью 188 кв.м. по ул.Островского в Центральном районе г.Сочи; с кадастровым номером 23:49:0000000:354 площадью 640 кв.м. по ул.Навагинская в Центральном районе г.Сочи. Между сторонами заключены договоры аренды от 20.09.2010 N 4900006019 и от 20.09.2010 N 4900006019, по условиям которых земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351 и 23:49:0000000:354 с видом разрешенного использования - торговый центр - переданы арендатору во владение и пользование сроком до 21.07.2013. Договоры зарегистрированы 04.10.2010 г.

Согласно постановлению администрации г.Сочи от 13.05.2011 N 859 и кадастровому паспорту от 03.06.2011 N 2343/12/11-211313 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, площадью 1728 кв.м. образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0000000:351, 23:49:0000000:354, 23:49:0204015:29.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Навагинская, принадлежит на праве муниципальной собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.05.2012 N 50/135/2012-262.

По договору аренды от 18.11.2011 N 4900006934, заключенному между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Аврора" (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, площадью 1728 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, по ул.Навагинской с видом разрешенного использования - "торговый центр" передан арендатору во временное владение и пользование. Срок действия договора установлен п. 2.1 с момента государственной регистрации договора по 01.10.2013. Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 13.05.2011 (п.2.3). Согласно п. 1.2 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору. Пунктом 1.3 договора установлен запрет на возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации. Пунктами 5.2.23, 8.5 договора предусмотрена обязанность арендатора при прекращении срока действия договора или его расторжении передать арендодателю земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального, освободив его в срок не более трех дней. Арендатор не вправе использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке (п. 5.3.4).

Срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок (п.8.4 договора). Договор зарегистрирован 13.09.2011.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По истечении срока действия договора департамент имущественных отношений администрации г.Сочи направил в адрес ЗАО "Аврора" уведомление от 19.08.2013 N 16048-16/02-05-17 об отсутствии намерения на продление арендных отношений по договору N 4900006934.

Актом осмотра земельного участка от 25.02.2014 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728,0 кв.м., по ул.Навагинской расположена одноэтажная постройка общей площадью ориентировочно 140,0 кв.м., документы на постройку не представлены.

26.02.2014 ценным письмом департаментом направлена претензия с требованием об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Навагинская, в течение 15 дней и приведении его в первоначальное положение, путем демонтажа находящегося на нем объекта.

В пункте 34 совместного Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Правовых оснований для применения к правоотношениям сторон норм ст. 301 ГК РФ не имеется.

В пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка (п. 4 части 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату прекращения договора аренды).

Условием реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок является надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору (статья 621 Гражданского кодекса).

Из представленных в дело доказательств следует, что земельный участок был передан обществу в 2005 году для строительства кафе, срок аренды установлен до 01.10.2008, впоследствии в 2008 году изменено разрешенное использование земельного участка - под торговый центр, срок аренды установлен до 01.10.2013.

Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Навагинская, ЗАО "Аврора" возведен объект самовольного строительства - торговый центр литер А общей площадью 163,5 кв.м., что установлено в рамках дела N А32-5299/2012, судебными актами по которому в признании права собственности на указанную самовольную постройку ЗАО "Аврора" отказано, с учетом разъяснений, изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. По делу N А32-5299/2012 отказано также во встречном иске администрации г.Сочи о сносе самовольного возведенного объекта на основании ст. 222 ГК РФ, в связи с истечением срока исковой давности для предъявления такого требования. Судами установлено, что самовольная постройка возведена ответчиком в 2008 году, при этом ЗАО "Аврора" не предпринимало никаких мер к осуществлению строительства в установленном порядке с предварительным получением необходимых разрешений и согласований до начала возведения строения. Истец не доказал, что до начала строительства он в установленном порядке обращался в администрацию с приложением полного пакета документов, предусмотренного частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В рамках дела N А32-42355/2013 ЗАО "Аврора" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения департамента от 22.10.2013, выраженного в письме N 20386/0205-16 и обязании администрацию и директора департамента выдать обществу постановление администрации города Сочи об установлении нового срока аренды земельного участка, площадью 1728 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:772, относящегося к категории - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - торговый центр, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, на основании которого заключить с обществом договор аренды земельного участка на новый срок, обеспечивающий, после окончания установленного частью 14.1 статьи 14 Федерального закона N 310-ФЗ от 01.12.2007 "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.07.2014 запрета на строительство в г. Сочи объектов капитального строительства, реализацию прав общества на застройку арендуемого земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Суд установив, что обществом возведена самовольная постройка, пришел к выводу о том, что продолжение строительства самовольной постройки являлось бы нарушением требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для предоставления обществу земельного участка для продолжения строительства не имеется.

Суд апелляционной инстанции оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в дело доказательства, установил, что в течение периода аренды (с 2005 по 2013 г.г.) спорный земельный участок надлежащим образом (в соответствии с его разрешенным использованием) ответчиком не освоен, подготовительные, проектные и изыскательские работы не осуществлены, самовольная постройка не легализована и в установленном законом порядке гражданский оборот не введена, поэтому оснований считать ответчика исправным арендатором не имеется.

При отсутствии достоверных и достаточных доказательств достижения цели договора в период его действия, использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления, воли арендодателя на заключение договора аренды на новый срок, а также возврата арендованного имущества в установленном договором порядке, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы о наличии оснований для прекращения производства по требованиям администрации г. Сочи об обязании ЗАО "Аврора" о приведении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:772 площадью 1728 кв.м. в первоначальное состояние путем освобождения от одноэтажного объекта общей площадью 163,5 кв.м., по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняются как основанные на неверном толковании норм процессуального права.

По делу N А32-5299/2012 отказано во встречном иске администрации г.Сочи к ЗАО"Аврора" о сносе самовольного возведенного объекта в связи с истечением срока исковой давности для предъявления такого требования.

В рамках указанного дела администрацией был избран способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателя земельного участка, в виде возложения обязанности по освобождению земельного участка от строений, возведенных на земельном участке, не отведенном для этих целей, который может быть применен по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 222, 304 Гражданского кодекса РФ. При этом, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11 марта 1998 года N 8-П, определения от 25 марта 2004 года N 85-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О и от 29 сентября 2011 года N 1071-О-О). Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК Российской Федерации (определения от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 17 января 2012 года N 147-О-О и др.).

Настоящий спор возник из обязательственных отношений, в данном случае ответчик владеет и пользуется земельным участком на основании договора аренды, действие которого прекращено, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ).

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", согласно которому под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

Таким образом, основания иска администрации заявленные в деле N А32-5299/2012 о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке не отведенном для этих целей (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в настоящем деле о возвращении земельного участка, в связи с прекращением договора аренды, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) не тождественны.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 по делу N А32-8724/2014 отменить.

Обязать закрытое акционерное общество "Аврора" (ОГРН 1022302832661/ ИНН 2319029255) возвратить администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367/ ИНН 2320037148) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:772, площадью 1728 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, ул. Навагинская, освободив его от одноэтажного объекта недвижимости общей площадью 163,5 кв.м.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Аврора" (ОГРН 1022302832661/ ИНН 2319029255) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов