Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2015 г. N 15АП-5921/15

город Ростов-на-Дону

07 мая 2015 г.

дело N А32-17427/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Маркарян Н.К. по доверенности от 24.11.2014; представитель Купин А.Ю. по доверенности от 02.02.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Славянка" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2015 по делу N А32-17427/2014

по иску ООО УК "Доверие"

к ответчику - ОАО "Славянка"

об обязании передать техническую документацию,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Доверие" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Славянка" об обязании ответчика передать техническую и иную документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные в городе Краснодаре по улице Калинина, 350/8, 350/9, 350/10 (с учетом изменения предмета требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 8 л.д.56, т. 12 л.д. 167).

Решением от 19.02.2015 иск удовлетворен. Суд обязал ответчика передать в течение месяца после вступления решения в законную силу истцу следующую документацию:

- план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Решение мотивировано тем, что собственниками помещений многоквартирных жилых домов, расположенных в г. Краснодаре по ул. им. Калинина, 350/8, 350/9, 350/10, проведены общие собрания, на которых путем заочного голосования приняты решение о выборе в качестве управляющей организации ООО УК "Доверие" и заключении договоров управления с указанной управляющей организацией. Ответчиком не исполнена обязанность по передаче технической и иной документации, необходимой для осуществления управления многоквартирными жилыми домами.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что нормы статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются в данном случае. Жилой комплекс по адресу: г. Краснодар, ул. им. Калинина, 350/8, 350/9, 350/10 находятся в федеральной собственности. Между Министерством обороны Российской Федерации и ОАО "Славянка" заключен государственный контракт N 1 -УЖД от 02.08.2010 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в специализированном жилищном фонде военных городков. Названный государственный контракт не оспорен. Истец незаконно осуществляет деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами, что подтверждено в письме от 25.08.2014 N 7056 начальника учреждения "Специальное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации. Кроме того, судом не дана оценка соблюдению процедуры избрания новой управляющей организации. Спорные многоквартирные жилые дома находятся в федеральной собственности, балансодержателем является Министерство обороны Российской Федерации, которое не было извещено о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования. Протоколы заочного голосования оформлены ненадлежащим образом, бюллетени в дело не представлены, кворум отсутствовал. По мнению заявителя жалобы, данные по голосованию собственников помещений сфальсифицированы. Заявитель также указал на то, что основания для расторжения договоров управления с ОАО "Славянка", предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствуют, до настоящего времени договоры управления не расторгнуты. Собственники помещений в многоквартирных жилых домах имеют задолженность перед ОАО "Славянка" в размере 8499542 рубля.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ОАО "Славянка" не явился. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представитель ООО УК "Доверие" в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных в городе Краснодаре по ул. им. Калинина, 350/8, 350/9, 350/10, проведены общие собрания, на которых путем заочного голосования большинством голосов собственников приняты решения о выборе в качестве управляющей организации ООО УК "Доверие" и заключении договоров управления данными домами с указанной управляющей компанией.

Во исполнение указанных решений между собственниками помещений спорных многоквартирных домов и ООО УК "Доверие" заключены договоры управления многоквартирными жилыми домами.

В связи с отказом ОАО "Славянка" передать техническую и иную документацию, необходимую для осуществления функций управляющей организации, ООО УК "Доверие" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В пункте 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, действующее жилищное законодательство позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.

При таких условиях, довод заявителя жалобы о том, что оснований для расторжения договоров управления многоквартирными жилыми домами с ОАО "Славянка" не имеется, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Решения собственников помещений о выборе в качестве управляющей организации ООО УК "Доверие" в установленном порядке не оспорены, в связи с чем ссылки заявителя жалобы на пороки проведения общего собрания собственников помещений многоквартирных жилых домов и неправильный подсчет голосов не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

Наличие у собственников помещений задолженности перед ОАО "Славянка" также не является таким обстоятельством.

Согласно частям 3 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть 1 статьи 162 Кодекса).

Факт проведения собраний собственников подтвержден представленными в материалы дела протоколами (т. 1 л.д. 40-48), кроме того, в дело представлены бюллетени голосования. Решения общих собраний ответчиком не оспорены в установленном законом порядке, не признаны недействительными и в силу пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что часть общего имущества многоквартирных домов находится в федеральной собственности, балансодержателем домов является Министерство обороны Российской Федерации.

Из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права следует, что право собственности на квартиры в спорных многоквартирных домах зарегистрировано в установленном порядке за конкретными гражданами.

Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца более половины квартир в многоквартирных жилых домах находится в собственности граждан.

Нахождение части квартир в федеральной собственности не может ограничивать право граждан - собственников квартир на выбор способа управления и выбор управляющей организации, предусмотренное статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень технической и иной документации закреплен в пунктах 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 и в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

В соответствии с пунктом 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпунктом "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, при отсутствии необходимой документации закон обязывает прежнюю управляющую компанию восстановить документацию дома и передать вновь выбранной управляющей организации.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения. Относительно состава технической документации, подлежащей передаче на основании обжалуемого решения, между сторонами спор отсутствует.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2015 по делу N А32-17427/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Ковалева Н.В.