Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 г. N 15АП-5387/15

город Ростов-на-Дону

13 мая 2015 г.

дело N А53-32058/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манджиевым П.С.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гриднева Алексея Игоревича - Мозгового Игоря Юрьевича по доверенности от 31.10.2014 N 61АА3254877,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Соловьевой Натальи Юрьевны по доверенности от 31.12.2014 N 283,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2015 по делу N А53-32058/2014, принятое судьей Пипник Т.Д., по заявлению индивидуального предпринимателя Гриднева Алексея Игоревича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьего лица Поволоцкой Ольги Михайловны, о признании незаконным отказа в регистрации прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гриднев Алексей Игоревич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, выраженного в сообщении от 31.10.2014 N 01/623/2014-53 и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию изменения записи в ЕГРП от 10.09.2013 N 61-61-01/467/2013-149 в связи с дополнительным соглашением от 11.05.2014 к договору ипотеки объекта недвижимости от 05.09.2013.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2015 отказ в совершении регистрационных действий признан незаконным, суд обязал Управление Росреестра осуществить регистрацию дополнительного соглашения от 11.05.2014 к договору ипотеки от 05.09.2014 в отношении квартиры с кадастровым номером 61:44:0073901:305. Судебный акт мотивирован тем, что заинтересованным лицом не приведено оснований, по которым представленное дополнительное соглашение квалифицировано в качестве нового договора и не принято во внимание волеизъявление сторон сделки.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указало на реальный характер сделки по предоставлению денежного займа, положения закона о последующей ипотеке, очередности удовлетворения требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Из указанных норм Управление Росреестра делает вывод о том, что в целях регистрации сделки увеличение суммы долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, представляет собой новое обязательство по уплате долга в сумме, на которую увеличена цена договора, в связи с чем требуется регистрация последующей ипотеки по правилам, отличным от регистрации первичной ипотеки.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель не согласился с доводами Управления Росреестра, просил решение суда оставить без изменения. Как указывает предприниматель, сторонами сделки изменено только одно условие - сумма займа, тогда как остальные условия договора, в частности размер процентов за пользование денежными средствами, срок возврата займа, размер неустойки (пени) остались прежними и регулируются по соглашению сторон в соответствии с первоначально заключенным договором. Таким образом, признавая дополнительное соглашение новой сделкой, Управление фактически изменяет условия договора, по которым стороны пришли к обоюдному соглашению, понуждает уплатить больший размер госпошлины за совершение регистрационных действий, а также отказывает в подтверждении законности обеспечения дополнительно предоставленных заемщику денежных средств в сумме 250 000 рублей залогом квартиры.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель индивидуального предпринимателя с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как видно из материалов дела, 05.09.2013 между заявителем (заимодавцем) и Поволоцкой О.М. (заемщиком) заключен договор займа на сумму 350 000 рублей.

В обеспечение обязательств заемщика стороны установили залог, заключив 05.09.2013 соглашение об ипотеке квартиры с кадастровым номером 61:44:0073901:305, которое зарегистрировано 10.09.2013 (запись N 61-61-01/467/2013-149).

Сторонами договора 11.05.2014 заключено соглашение об изменении пункта 1 договора займа, которым увеличена сумма займа до 600 000 рублей и определена цель предоставления заемных средств - капитальный ремонт или неотделимые улучшения заложенного имущества.

Также 11.05.2014 стороны подписали дополнительное соглашение к договору ипотеки от 05.09.2013, которым изменен пункт 3.2.1 договора - указана сумма займа - 600 000 рублей, определена цель предоставления заемных средств - капитальный ремонт или неотделимые улучшения заложенного имущества.

Соглашение об изменении договора ипотеки сдано на регистрацию в Управление Росреестра 17.09.2014, а 31.10.2014 получен отказ в регистрации (N 01/623/2014-53), мотивированный ссылкой на то, что имеет место не изменение договора залога, а последующий залог, который может быть зарегистрирован на основании самостоятельного договора ипотеки.

Считая отказ в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Как следует из материалов дела, заключенное между заявителем и Поволоцкой О.М. соглашение об ипотеке от 05.09.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке установлено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Закон об ипотеке не содержит императивного правила о необходимости заключения последующей ипотеки исключительно, как самостоятельной сделки путем составления отдельного договора.

Изменение и дополнение условий договора об ипотеке возможны на основании соглашения между сторонами договора, составленного в той же форме, что и основной договор. Данное соглашение, которое может иметь вид как дополнительного соглашения к договору, так и новой редакции договора подлежит обязательной государственной регистрации.

В рассматриваемом случае стороны заключили 11.05.2014 дополнительное соглашение к договору ипотеки от 05.09.2013, которым изменен пункт 3.2.1 договора - указана сумма займа - 600 000 рублей, определена цель предоставления заемных средств - капитальный ремонт или неотделимые улучшения заложенного имущества. Дополнительное соглашение не является новым договором ипотеки, а лишь дополняет (изменяет) условия ранее зарегистрированного договора ипотеки.

Положения Закона об ипотеке не содержат каких-либо ограничений на установление ипотеки в обеспечение обязательств, вытекающих из нескольких кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, в зависимости от того, были ли включены обеспечиваемые обязательства в договор ипотеки изначально или нет.

В силу положений пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 8 Закона об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, согласно которым юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1), правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (пункт 2 статьи 17), стороны имеют право по соглашению дополнять или изменять условия договора (статья 452).

Более того, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 8 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров.

При этом, в рамках настоящего спора рассматривается фактически одно обязательство при изменении его условий в части размера суммы займа и уточнения цели его предоставления.

В силу пункта 5 статьи 46 Закона об ипотеке правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

Как усматривается из дополнительного соглашения заявитель и Паволоцкая О.М. такие условия не определяли.

На основании изложенного, апелляционная коллегия считает, что договор ипотеки от 05.09.2013 с учетом дополнительного соглашения от 11.05.2014 по форме и содержанию соответствует законодательству, содержит все установленные законом условия, в связи с чем оснований, предусмотренных абз. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" у регистрирующего органа не имелось.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильного применения норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2015 по делу N А53-32058/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко