Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 г. N 02АП-2463/15

г. Киров

13 мая 2015 г.

Дело N А28-13078/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Бармина Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Шулятьева В.А., по доверенности от 21.07.2014,

от ответчика - Шишкина И.А., предприниматель,

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978, г. Киров, ул. Воровского, д.39)

к индивидуальному предпринимателю Шишкиной Ирине Александровне. (ИНН 434500733606, ОГРН 304434536605171, г. Киров),

о взыскании арендной платы и пени, расторжении договора аренды от 10.11.2005 N 5481, обязании освободить и передать нежилое помещение по акту приема-передачи,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд Кировской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишкиной Ирине Александровне (далее - ИП Шишкина И.А., предприниматель, ответчик, заявитель) о расторжении договора аренды нежилой площади от 10.11.2005 N 5481, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилой площади от 10.11.2005 N 5481 за период с февраля 2014 года по сентябрь 2014 года (далее - спорный период) в сумме 36 958 рублей 98 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.10.2013 по 30.09.2014 в сумме 1533 рублей 55 копеек и обязании ответчика освободить и передать нежилую площадь размером 18,40 кв.метра, расположенную по адресу: г. Киров, ул. Стахановская, д. 31, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 19.11.2014 (л.д.1-3) иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.01.2015 по делу N А28-13078/2014 исковые требования Департамента удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Шишкина И.А. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части изъятия помещения.

Не оспаривая наличие, основания возникновения и размер взысканной задолженности, заявитель обязуется оплатить имеющуюся задолженность, просит не забирать помещение.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не предоставил.

Определением от 20.04.2015 Второй арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А28-13078/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходил из того, что, согласно части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Установив, что ко дню принятия решения суд первой инстанции не располагал сведениями о надлежащем уведомлении ИП Шишкиной И.А. о принятии заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, руководствуясь пунктом 2 части 4 статьи 270, частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

10.11.2005 между администрацией города муниципального образования "город Киров", в лице исполняющего обязанности начальника Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ИП Шишкиной И.А. (арендатор) заключен договор N 5481 аренды нежилой площади (далее - договор аренды).

В дальнейшем Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова переименовано в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова, о чем 03.10.2012 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, его предметом является аренда нежилой площади, которая предоставлена решением городской ПДК (протокол от 08.09.2005 N 647).

Пунктом 1.2 договора аренды сторонами согласовано, что нежилая площадь (характеристика - приложение N 1), расположенная по адресу: г. Киров, ул. Стахановская, д. 31, общей площадью 18,4 кв. метров, относящаяся к муниципальной собственности, используется под телемастерскую.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды, начало срока его действия - с 08.09.2005.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы с учетом НДС составляет 2760 рублей 00 копеек в год.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы (пункт 3.2 договора аренды).

Согласно положениям пункта 3.4 договора аренды, арендодатель письменно за один месяц уведомляет арендатора об изменении арендной платы. При изменении арендной платы доплата по разнице производится Арендатором со дня изменения арендной платы в сроки, предусмотренные пунктом 3.2.

В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды, в расчет арендной платы на нежилые помещения не входит плата за пользование земельным участком, за техническое и коммунальное обслуживание, а также за страхование площади и государственную регистрацию договора.

Пунктом 4.1.2 договора аренды сторонами согласовано, что за нарушение пункта 2.2.6 договора, который обязывает арендатора вносить арендную плату в установленные договором сроки, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Обязанность арендатора по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 08.09.2005.

14.02.2013 стороны заключили к договору аренды дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы с учетом НДС составляет 62 980 рублей 68 копеек в год.

15.08.2014 Департамент направил в адрес ИП Шишкиной И.А, письмо N 44-4600, которым сообщил о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, а также потребовал в течение 10 дней погасить имеющуюся задолженность. В случае неуплаты суммы долга предупредил о расторжении договора. Также направил соглашение о расторжении договора. Указанное письмо получено ИП Шишкиной И.А 22.08.2014, что ей не оспаривается.

Указывая, что требования, изложенные в письме, не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

При этом просит взыскать с ответчика образовавшийся долг по аренде за период с февраля 2014 года по сентябрь 2014 года в сумме 36 958 рублей 98 копеек, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.10.2013 по 30.09.2014 в сумме 1533 рублей 55 копеек, а также просит расторгнуть спорный договор и обязать ИП Шишкину И.А. освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема - передачи Департаменту.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Исследовав имеющиеся в материалах дела документы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора аренды, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно представленному Департаментом расчету, задолженность ИП Шишкиной И.А. за спорный период составила 36 958 рублей 98 копеек.

Вместе с тем, проверив расчет задолженности за пользование ответчиком имуществом, апелляционный суд установил, что в расчете арендной платы и платежей за пользование нежилым помещением за спорный период Департаментом включена плата за земельный участок в виде дополнительного коэффициента - "Пзу" (плата за земельный участок).

Из материалов дела следует, что размер арендной платы за взыскиваемый период определен истцом в соответствии с Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15 (далее - Методика расчета), решением Кировской городской Думы от 24.11.2010 N 46/11 и постановлением администрации г. Кирова от 28.01.2013 N 290-П и с 01.01.2014 определяется по формуле:

Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитываемая как размер годовой арендной платы определенный по формуле.

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20 и измененным с 2014 года решением Кировской городской Думы от 23.12.2013 N 21/11.

Методикой расчета установлено, что новый показатель Пзу представляет собой часть арендной платы за помещения (здания, сооружения), однако подлежит расчету на основании Методики определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Согласно Методике расчета (с изменениями), расчет годового размера арендной платы за земельные участки производится по формуле: Аг = Са * Ск * S * Кп * Кд, где:

Аг - годовой размер арендной платы (рублей);

Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно значению базовых ставок арендной платы за земельный участок;

Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр);

S - площадь земельного участка (кв. метров);

Кп - поправочный коэффициент;

Кд - коэффициент-дефлятор.

Из изложенного следует, что показатель "Пзу" фактически представляет собой плату за земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Расчет показателя "Пзу", установленный Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, не отражает особенностей определения платы за земельный участок, необходимый для использования помещения в многоквартирном жилом доме, с учетом положений пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36, части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 16, части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, апелляционный суд полагает, что увеличение размера арендной платы на показатель Пзу противоречит пунктам 3.1, 3.6 спорного договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств оплаты арендной платы, апелляционный суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за спорный период, подлежат частичному удовлетворению в сумме 31 421 рубля 55 копеек (сумма арендной платы без показателя Пзу).

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 11.10.2013 по 30.09.2014 в сумме 1533 рублей 55 копеек.

Как установлено статями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).

Из приведенного следует, что договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон и, соответственно, ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются по их усмотрению.

Статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали применение неустойки за несвоевременную оплату арендной платы (пункт 4.1.2 договора аренды).

Проверив представленный истцом расчет неустойки, учитывая, что факт просрочки уплаты арендных платежей по договору аренды за спорный период времени подтверждается имеющимися в материалах дела документами, апелляционный суд считает, что с ИП Шишкиной И.А. в пользу Департамента, с учетом взысканной суммы задолженности по арендной плате, подлежит взысканию неустойка в сумме 1329 рублей 77 копеек.

В остальной части требования о взыскании удовлетворению не подлежат.

Кроме того, Департамент просит расторгнуть спорный договор аренды, обязать ответчика освободить и передать нежилую площадь в размере 18,40 кв.метров, расположенную по адресу: г. Киров, ул. Стахановская, д. 31, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора по требованию стороны в судебном порядке является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Иные основания для расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть предусмотрены законом или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования или он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из смысла указанной нормы и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Материалами дела подтверждается, что предупреждение от 15.08.2014 N 44-4600 направленное Департаментом в адрес ИП Шишкиной И.А., и полученное ей 22.08.2014, содержит в тексте указание о расторжении договора в случае не оплаты имеющейся задолженности. Доказательства исполнения требований об оплате, изложенных в претензии, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, требование о расторжении спорного договора аренды заявлено Департаментом правомерно, и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При установленных выше обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика освободить и передать Департаменту по акту приема-передачи арендованную нежилую площадь является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 177, 180, 258, 266, 268, 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 15.01.2015 по делу N А28-13078/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шишкиной Ирины Александровны (ИНН 434500733606, ОГРН 304434536605171) в пользу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978) задолженность по арендной плате в сумме 31 421 рубль 55 копеек, пени в сумме 1329 рублей 77 копеек.

Договор аренды нежилой площади от 10.11.2005 N 5481 расторгнуть.

Обязать индивидуального предпринимателя Шишкину Ирину Александровну (ИНН 434500733606, ОГРН 304434536605171) освободить нежилую площадь расположенную по адресу: г. Киров, ул. Стахановская, д. 31, общей площадью 18,40 кв. метров, занимаемую в соответствии с договором аренды нежилой площади от 10.11.2005 N 5481, и передать ее по акту приема - передачи департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова в течение 10 дней с момента вступления в законную силу постановления суда.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Шишкиной Ирины Александровны (ИНН 434500733606, ОГРН 304434536605171, адрес: 610020, Кировская область, г. Киров) в доход федерального бюджета 5701 рубль 70 копеек государственной пошлины по иску и 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Д.Ю. Бармин