Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2015 г. N 13АП-107/15

г. Санкт-Петербург

13 мая 2015 г.

Дело N А56-5813/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомлен, от ответчика: представитель не явился, уведомлен, от 3-го лица: представитель Макаровская Н.В. (по доверенности от 19.09.2014),

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2014 по делу N А56-5813/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое по иску ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1"

к ОАО "БНС Груп" 3-е лицо: ЗАО "СТРЁМБЕРГ"

о выселении и взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (адрес: Россия 454091, Челябинск, ул. Советская д. 34; Россия 454091, г. Челябинск, Челябинская обл., ул. Разина 9, ОГРН: 1027403885288, 1027403885288) (далее - Истец, ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "БНС Груп" (адрес: 105082, Москва, ул. Бакунинская, д. 73, стр. 2; ОГРН: 1087746873323; ИНН: 7702680310) (далее - Ответчик, ОАО "БНС Груп") о выселении из незаконно занимаемых помещений N 1,02 площадью 167 кв.м., N 1,02А площадью 333 кв.м., расположенных на первом этаже здания Торгового центра "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, литер. А, и взыскании 2 708 287 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с использованием названных помещений в период с 01.11.2012 по 01.12.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "СТРЕМБЕРГ" (адрес: Россия 197374, г. Санкт-Петербург, пр-кт Приморский 72, литер А, ОГРН: 1027810289748) (далее - ЗАО "СТРЕМБЕРГ").

Решением арбитражного суда от 26.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным решением, ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. В обоснование своих доводов Истец ссылается на то, что Ответчик осуществлял на территории Торгового центра "Питерлэнд" торговую деятельность, не внося соответствующей оплаты сособственнику торгового комплекса - ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1". При этом Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект лишает ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1", как сособственника объекта незавершенного строительства (прекратившего свое существование вследствие ввода готового объекта в эксплуатацию), ссылаться на наличие у него вещных прав в отношении Торгового комплекса "Питерлэнд". В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не прекращает права собственности на ранее зарегистрированный объект незавершенного строительства (п. 1. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90), в связи с чем вопрос о государственной регистрации права собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" правого значения для разрешения настоящего спора, по мнению подателя жалобы, не имеет. Также податель жалобы указывает на то, что договор аренды, заключенный лицом, не являющимся собственником объекта аренды, является ничтожным, полагает неправомерной ссылку суда первой инстанции на положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в связи с наличием спора о правах на Торговый комплекс "Питерлэнд". С учетом изложенного Истец полагает, что правовых оснований для использования Ответчиком помещения в Торговом комплексе "Питерлэнд" не имеется, с Ответчика в пользу Истца следует взыскать неосновательное обогащение за неправомерное использование объекта недвижимости.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства Истец и Ответчик своих представителей в судебное заседание не направили, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "СТРЕМБЕРГ" против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, полагал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения. По существу спора пояснил, что в период заключения договора аренды ЗАО "СТРЕМБЕРГ" являлось единоличным собственником торгового комплекса, в связи с чем Ответчик правомерно пользовался нежилым помещением, оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется, в иске отказано правомерно.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав мнение представителя ЗАО "СТРЕМБЕРГ", апелляционный суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу N А56-50563/2013 установлено, что между ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" 06.10.2006 заключен инвестиционный договор N 3, в соответствии с которым стороны обязались совместно произвести инвестирование проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный р-н, "Парк 300-летия Санкт-Петербурга", площадью 27 000 кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:3, уч. 2, и площадью 33 000 кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:4, уч. 3.

Дополнительным соглашением от 30.03.2007 N 3 к договору от 06.10.2006 стороны утвердили объем инвестиций в строительство, подлежащих внесению до 01.06.2008.

Согласно дополнительному соглашению от 21.02.2008 к этому же договору работы на объекте приостановлены, указано, что объект незавершенного строительства не является предметом договора подряда, готовность объекта составляет 65%, а также установлено, что доля каждого инвестора в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект составляет 1/2.

Право собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства готовностью 65% площадью 32 083 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, зарегистрировано в установленном законом порядке 21.04.2008.

Между ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (продавцом) и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (покупателем) 07.07.2011 заключен договор купли-продажи принадлежащей продавцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Переход права собственности к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на основании указанного договора зарегистрирован 08.12.2011.

ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" 01.08.2011 заключили соглашение о расторжении инвестиционного договора и всех дополнительных соглашений к нему. Пунктами 2.1 и 2.2 соглашения о расторжении инвестиционного договора определена сумма инвестиционных вложений ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1", стоимость объекта незавершенного строительства, согласован порядок возврата Предприятию инвестиционных средств.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-2928/2012 договор от 07.07.2011 признан расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2011 по инициативе ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в связи с неисполнением ЗАО "СТРЕМБЕРГ" обязательств, предусмотренных разделом 5 договора; суд обязал ЗАО "СТРЕМБЕРГ" возвратить в собственность ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, являвшуюся предметом договора от 07.07.2011.

На основании названного судебного акта 15.08.2012 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 30.05.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Детский развлекательный центр и теннисный клуб", кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А (здание Торгового центра "Питерлэнд").

Вместе с тем, в период законного владения ЗАО "СТРЕМБЕРГ" _ долей в незавершенном строительством объекте между ним (арендодатель) и ОАО "БНС Груп" заключены предварительные договоры аренды от 01.08.2012 N N 87, 88, по условиям которых стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договоры аренды относительно спорных помещений в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 5.2 предварительных договоров арендодатель и арендатор обязались подписать долгосрочный договор аренды в течение 60-ти рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительных платежей.

В пункте 5.3 предварительных договоров стороны указали, что обязуются заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11-ть месяцев на условиях, оговоренных сторонами в приложении N 2 к предварительным договорам, и заключить договор аренды сроком на 5-ть лет на условиях, согласованных сторонами в приложении N 3 к предварительным договорам.

Согласно пункту 5.8 предварительных договоров использование помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении N 2 к предварительным договорам, и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды, в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.

Ссылаясь на то, что Ответчик в спорный период пользовался нежилым помещением в торговом комплексе, сособственником которого является ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1", Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с Ответчика неосновательного обогащения пропорционально доле Истца (32.5%) в праве собственности на объект, а также выселении Ответчика из незаконно занимаемого помещения.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке действительности предварительного договора аренды применительно к вопросу об обоснованности заявленных в рамках настоящего спора требований, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая долевая собственность на имущество возникает тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 указанной статьи).

В рассматриваемом случае предварительный договор аренды содержит элементы (отдельные условия) договора аренды будущей недвижимой вещи.

Для целей правильного и единообразного применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (далее - Постановление N 73) даны следующие разъяснения.

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ (абзац 2 пункта 10 Постановления N 73).

В соответствии с абзацем 4 пункта 10 Постановления N 73, применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по данному основанию.

Таким образом, вопреки доводам подателя жалобы оснований для признания предварительных договоров аренды недействительными сделками у суда первой инстанции не имелось, поскольку на момент заключения спорных договоров ни Истец, ни третье лицо не обладали правом собственности на завершенный объект, единоличным собственником объекта незавершенного строительства являлось ООО "СТРЕМБЕРГ".

Восстановление права собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, зарегистрированного на основании вступившего в законную силу решения суда, само по себе не является основанием считать заключенные до указанной регистрации предварительные договоры недействительными.

Действительно, ввод в эксплуатацию объекта недвижимости не прекращает права собственности на ранее зарегистрированный объект незавершенного строительства, вместе с тем, на момент заключения предварительных договоров аренды ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" соответствующим правом не обладало, в связи с чем доводы подателя жалобы в указанной части не представляются обоснованными.

Как следует из пояснений сторон, право собственности ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на здание многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком "Питерлэнд" до настоящего времени не зарегистрировано, объем инвестиционных вложений ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в строительство объекта, равно как и доля участия Истца в строительстве торгового комплекса в настоящий момент не определены.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

С учетом изложенных выше выводов следует признать, что в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерного использования Ответчиком помещений торгового комплекса, а равно неосновательного обогащения Ответчика за счет Истца, в связи с чем в иске отказано правомерно.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (ИНН 7453038929) в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина