Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2015 г. N 09АП-12881/15

г. Москва

14 мая 2015 г.

Дело N А40-201706/14

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Захарова С. Л.,

судей: Бекетовой И.В., Якутова Э.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15

апелляционную жалобу ДГИ г.Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 05.02.2015

по делу N А40-201706/14 судьи Кофановой И.Н. (127-337)

по заявлению ДГИ г.Москвы к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным отказа

третье лицо: ООО "Велес"

пи участии:

от заявителя: Столярова Т.В. по дов. от 30.12.2014;

от ответчика: Солгалова Н.С. по дов. от 30.12.2014;

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2015 отказано в удовлетворении заявления Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ Москвы, заявитель) с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 24.10.2014 N 12/218/2014-204 дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 08.09.2003 N 01-00832/2003 объекта недвижимого имущества площадью 253,7 кв.м. по адресу г. Москва, ул. Тверская, д. 12, стр.8.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. В обоснование этого указывается, что арендатор осуществляет медицинскую деятельность, в связи с чем передача государственного или муниципального имущества в аренду может проводиться без проведения конкурса или аукциона. ООО "Велес" является малым предприятием и внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, поэтому требование отчета оценки рыночной стоимости объекта при регистрации дополнительного соглашения к договору не является обязательным. Департаментом полностью соблюдены положения федеральных законов и разъяснений к ним при направлении на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.08.2014 к договору аренды от 08.09.2003 N 01-00832/03.

Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица - ООО "Велес", извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Представитель Управления Росреестра по Москве в судебном заседании и поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 08.09.2003 между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Тревел" заключен договор N 01-00832/03 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 253,7 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Тверская, д. 12, стр.8. Срок действия договора установлен по 23.06.2013.

Согласно дополнительному соглашению к договору от 15.11.2007 произошла замена арендатора на ООО "Велес". Договор и дополнительное соглашение к договору в установленном порядке прошли государственную регистрацию в ЕГРП от 08.10.2003 N 7777-01/41-738/2003-562 и от 25.12.2007 N 77-77-11/104/2007-833.

Стороны подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды от 08.09.2003 N 01-00832/2003 до 14.08.2023. В договор аренды также внесены изменения в части цели использования помещения: было - офис, стало - медицинские услуги.

Настоящее соглашение передано в Управление Росреестра по Москве для проведения государственной регистрации.

Управление Росреестра по Москве письмом от 24.10.2014 N 12/218/2014-204 отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Основанием для отказа указано, что в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением, установленных в частях 1, 3.1., 9 ст. 17.1, случаев.

Управление Росреестра также указало на то, что на государственную регистрацию не представлен отчет об оценке государственного имущества, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.

В силу с абзацем первым части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Автор апелляционной жалобы указывает, что ООО "Велес" является малым предприятием и внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, поэтому требование отчета оценки рыночной стоимости объекта при регистрации дополнительного соглашения к договору не является обязательным.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.09.2003 к договору аренды после того, как ч. 4 ст. 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В данном случае не подлежит применению ч. 4 ст. 53 Федерального закона "О защите конкуренции", утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.

Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.

Однако доказательств того, что указанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.

Соглашение сторон об изменении срока действия договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Таким образом, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, и возможно при условии, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации, а также при условии того, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Оценка рыночной стоимости объекта при заключении дополнительного соглашения от 24.10.2014 N 12/218/2014-204 к договору аренды от 08.09.2003 N 01-00832/03 объекта недвижимого имущества площадью 253,7 кв.м. по адресу г. Москва, ул. Тверская, д. 12, стр.8 в отношении объекта недвижимого имущества не проводилась, отчет в регистрирующий орган не представлен.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности отказа Управления Росреестра по Москве в регистрации дополнительного соглашения от 24.10.2014 N 12/218/2014-204 к договору аренды от 08.09.2003 N 01-00832/03 объекта недвижимого имущества площадью 253,7 кв.м. по адресу г. Москва, ул. Тверская, д. 12, стр.8.

В обоснование своей правовой позиции и доводов апелляционной жалобы, заявитель указывает, что арендатор осуществляет медицинскую деятельность, в связи с чем передача государственного или муниципального имущества в аренду может проводиться без проведения конкурса или аукциона.

Вместе с тем, по общему правилу, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исключения из этого правила в отношении медицинских организаций предусмотренные п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, согласно которому заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность.

В соответствии с пунктом 46 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" медицинская деятельность подлежит лицензированию.

Согласно расписке о приеме документов (л.д.36) заявителем в регистрирующий орган не представлены документы (лицензия) на право осуществления медицинской деятельности.

Следовательно, общество на момент рассмотрения регистрирующим органом документов представленных заявителем к регистрации Управление Росреесра по Москве не располагало сведениями о том, что арендатор подпадал под исключение, закрепленное в пункте 6 части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, вопреки доводам автора апелляционной жалобы об обратном.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 05.02.2015 по делу N А40-201706/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Л.Захаров

Судьи

И.В. Бекетова Э.В. Якутов