Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2015 г. N 02АП-3091/15

г. Киров

22 мая 2015 г.

Дело N А82-12118/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хоровой Т.В.,

судей Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сметаниной Я.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика: Троцюка А.В., действующего на основании доверенности от 15.09.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.03.2015 по делу N А82-12118/2014, принятое судом в составе судьи Розовой Н.А.,

по иску Управления АПК, архитектуры и земельных отношений администрации Рыбинского муниципального района

(ИНН: 7610075850, ОГРН: 1077610005109)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ИНН: 7736526324, ОГРН: 1057747796358),

о взыскании 717 542,17 руб.

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии"

к Управлению АПК, архитектуры и земельных отношений администрации Рыбинского муниципального района

о признании недействительным расчета платы за земельный участок за 2014 и обязании произвести расчет в соответствии с постановлением Администрации Рыбинского муниципального района от 30.12.2013 N 2675 "Об установлении арендной платы за пользование землями Рыбинского муниципального района в 2014 году и об утверждении коэффициентов функционального использования",

установил:

Управление АПК, архитектуры и земельных отношений администрации Рыбинского муниципального района (далее - Истец, Управление) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (далее - Ответчик, Общество, ООО "НСТ") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 3883 от 09.04.2013 в размере 652 500,25 руб. (арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.07.2014) и 65 041,92 руб. пеней за просрочку платежа (за период с 10.04.2014 по 31.07.2014).

ООО "НСТ" заявило встречный иск к Управлению о признании недействительным расчета платы за земельный участок за 2014 и обязании Управления произвести расчет в соответствии с постановлением Администрации Рыбинского муниципального района от 30.12.2013 N 2675 "Об установлении арендной платы за пользование землями Рыбинского муниципального района в 2014 году и об утверждении коэффициентов функционального использования".

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.03.2015 требования Управления удовлетворены, в удовлетворении встречного иска Обществу отказано.

ООО "Новые строительные технологии" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции по жалобе ее заявитель обращает внимание апелляционного суда на следующие обстоятельства:

1) на основании пунктов 1 и 2 статьи 30.1, пункта 5 статьи 38, пункта 7 статьи 38.1, подпунктов 4,5,9 пункта 10 статьи 38.1, пункта 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08, пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 судом первой инстанции был сделан неверный вывод о том, что предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства является именно договор аренды земельного участка, а по результатам аукциона определяется размер арендной платы.

Однако в извещении о проведении аукциона Управление указало предмет торгов - продажа права на заключение договора аренды земельного участка, а не аукцион по установлению годовой арендной платы.

2) Вывод суда первой инстанции о несоответствии довода Ответчика относительно признания Протокола о результатах аукциона N 1 от 27.03.2013 формой договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка нормам действующего законодательства является неверным, поскольку согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

3) Суд первой инстанции необоснованно сослался на Постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.02 N 808 и на пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данные нормы не должны применяться непосредственно к рассматриваемому спору, поскольку:

- в нашем случае Управление в извещении о проведении торгов указало предметом торгов не размер арендной платы, а право на заключение договора аренды земельного участка; в протоколе о результатах торгов был согласован предмет торгов, а не размер арендной платы;

- из указанных правовых норм нельзя сделать однозначный вывод о том, что размер арендной платы, установленный на торгах, является постоянной ежегодной величиной на весь период действия договора аренды.

Соответственно, суд первой инстанции неверно определил статус окончательной цены предмета аукциона, посчитав ее ежегодной арендной платой, необходимой к внесению также и в 2014.

4) Суд первой инстанции неправомерно ссылается в решении на нормы права (пункт 5 статьи 38, пункт 7 статьи 38.1, подпункты 4, 5, 9 пункта 10 статьи 38.1, пункт 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации N 808), поскольку названные нормы права утратили силу с 01.03.2015, а решение судом вынесено 13.03.2015.

С учетом изложенного заявитель апелляционной жалобы считает, что решение от 13.03.2015 подлежит отмене, поскольку при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.

Управление отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления.

В судебном заседании апелляционного суда, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи через Арбитражный суд Ярославской области, представитель ООО "Новые строительные технологии" поддержал свою позицию по рассматриваемому спору".

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 13.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе исполнения условий договора аренды земельного участка N 3883 от 09.04.2013 между Управлением и Обществом возникли разногласия, что и послужило основанием для обращения в суд.

Арбитражный суд Ярославской области, руководствуясь статьями 30.1, 38, 38.1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, статьями 309, 310, 330, 447, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования Истца признал обоснованными; в удовлетворении встречного иска Ответчику отказал.

Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, выслушав представителя ООО "НСТ", исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 30.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 статьи 38 ЗК РФ установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7).

В силу подпунктов 4, 5, 9 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения:

- о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

- о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

- о существенных условиях договора, в том числе, о сроке аренды.

Согласно пункту 24 статьи 38.1 ЗК РФ результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение);

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства Российской Федерации N 808 от 11.11.2002 (далее - Правила).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Управлением подготовлено и опубликовано в газете "Новая жизнь" N 7(320) от 21.02.2013 извещение о проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором было указано, что предметом торгов является лот N 1 - право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Назаровский сельский округ, дер. Назарово, ул.Школьная. Характеристики объекта: площадь земельного участка 2340 кв. м, кадастровый номер 76:14:030136:497, целевое назначение - строительство многоквартирного жилого дома, параметры разрешенного строительства объекта - 3-х этажный, 36-квартирный жилой дом. В графе 4 извещения указано - "Начальный размер арендной платы (руб./год) 75000". Шаг аукциона 5%, задаток 20%.

Указано также в извещении, что договор аренды земельного участка заключается сроком на 2 года.

21.03.2013 Общество подало заявку на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: Назаровский сельский округ, дер. Назарово, ул. Школьная, лот N 1, которая была принята за N 9.

Протоколом N 1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 27.03.2013 победителем аукциона по лоту N 1 был признан участник аукциона за регистрационным номером 101 ООО "Новые строительные технологии", окончательная цена за предмет аукциона составила 1 001 250 руб.

На основании протокола N 1 от 27.03.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией Рыбинского муниципального района в лице начальника Управления (Арендодатель) и ООО "Новые строительные технологии" (Арендатор) был заключен договор N 3883 аренды земельного участка от 09.04.2013, согласно которому Арендодатель предоставляет за плату в аренду, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок общей площадью 2340 кв. м с кадастровым номером 76:14:030136:497, расположенный по адресу: Ярославская область, Рыбинский район, Назаровский сельский округ, дер. Назарово, ул. Школьная, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, вид функционального использования: предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Договор заключен на срок до 01.05.2015; начисление арендной платы производится с 27.03.2013 (пункты 6.1, 6.2 договора).

09.04.2013 земельный участок передан Ответчику по акту приема-передачи.

По условиям договора пользование землей является платным.

За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 раздела 1 договора, начисляется арендная плата согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 3).

Согласно пункту 3.2 договора начисление арендной платы производится с начала срока, указанного в пункте 6.2 договора.

Пунктом 3.3 договора установлено, что, если размер арендной платы превышает 20 минимальных размеров оплаты труда, то арендная плата вноситься равными частями в срок до 10 апреля, до 10 июля и до 10 ноября расчетного года.

При прекращении действия договора Арендатор осуществляет окончательный расчет за землю в 30-дневный срок с момента прекращения действия договора.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке без согласия Арендатора в соответствии с постановлениями, решениями и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) нормативными правовыми актами Ярославской области, органов местного самоуправления Рыбинского муниципального района, регламентирующими изменение арендной платы за земельные участки.

В соответствии с пунктом 3.5 договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора об изменении арендной платы. Направляемое Арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата считается измененной с даты, установленной постановлениями, решениями и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) нормативными правовыми актами Ярославской области, органов местного самоуправления Рыбинского муниципального района.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок предусмотрено начисление пеней в размере 0,15% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

В соответствии с Приложением N 3 к договору аренды N 3883 от 09.04.2013 "Расчет платы за пользование земельным участком на 2013 год" за 2013 год подлежит уплате арендная плата в размере 1 001 250 руб.

Данный расчет арендной платы подписан обеими сторонами договора.

На 2014 Истцом произведен расчет платы за пользование земельным участком, оформленный в виде Приложения N 3 к договору аренды N 3883 от 09.04.2013, согласно которому арендатору начислена арендная плата в размере 1 001 250 руб., которая подлежит уплате до 10.04.2014, до 10.07.2014 и до 10.11.2014 равными частями по 333 750 руб.

Данный Расчет платы направлен Истцом Обществу, однако последним расчет не подписан, уплата арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.07.2014 арендатором не производилась. При этом Общество полагает, что в 2013 им уплачена плата за право на заключение договора аренды, а не арендная плата, и на 2014 условие о размере арендной плате является несогласованным, приложение N 3 к договору "Расчет арендной платы за 2014 год" ничтожно, в связи с чем должен применяться регулируемый размер арендной платы в соответствии с постановлением администрации Рыбинского муниципального района от 30.12.2013 N 2675.

Между тем, из анализа приведенных выше положений законодательства следует, что предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства является именно договор аренды земельного участка, а по результатам аукциона определяется размер арендной платы.

Данное толкование закона соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.06.2008 N 3351/08, согласно которой предметом аукциона является именно договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Поскольку договор купли-продажи права не заключается, то никакого встречного предоставления в виде платежа быть не может.

Кроме того, согласно пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Поэтому ссылка заявителя жалобы на неправомерность вывода суда первой инстанции в отношении пунктов 3.4 и 3.5 договора не принимается судом апелляционной инстанции.

Поскольку спорный договор аренды был заключен с Обществом по результатам проведенного аукциона, то условия договора аренды должны соответствовать условиям, содержащимся в извещении о проведении аукциона и в протоколе о результатах аукциона. В данном случае на аукционе устанавливался именно размер арендной платы в год, что отражено в извещении о проведении аукциона, на которое также ссылается заявитель апелляционной жалобы; договор аренды заключался сроком на два года (т.1, л.д. 141-142).

При таких обстоятельствах следует признать правомерным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с Ответчика задолженности по арендной плате по договору N 3883 и, соответственно, пеней за просрочку внесения данной платы.

Ссылка Общества на часть 5 статьи 448 ГК РФ признается апелляционным судом несостоятельной на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Действующее законодательство различает два вида торгов в зависимости от предмета торгов, а именно: торги, предметом которых является заключение договора, и торги, предметом которых является только право на заключение договора.

Согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ, в первом случае, протокол о результатах торгов имеет силу договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Следовательно, на основании упомянутой нормы права победа участника в конкурсе на право заключения договора еще не свидетельствует о заключении договора между сторонами, а только порождает взаимные обязательства сторон заключить договор в течение определенного периода времени после завершения торгов и оформления протокола.

Таким образом, протокол о результатах торгов, который, как настаивает в жалобе Ответчик, имеет силу договора, не является непосредственно самим договором.

Несостоятелен также довод Общества о необоснованном применении судом первой инстанции норм законодательства, уже недействующих на момент принятия решения, поскольку, как указал в жалобе сам Ответчик, названные им нормы права утратили силу с 01.03.2015, а решение судом вынесено 13.03.2015, так как резолютивная часть решения судом первой инстанции была вынесена 10.02.2015, а 13.03.2015 судом первой инстанции был изготовлен полный текст решения по делу N А82-12118/2014. Соответственно, к рассматриваемым правоотношениям судом первой инстанции обоснованно были применены нормы права, действующие в спорный период.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.03.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ООО "Новые строительные технологии" по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.03.2015 по делу N А82-12118/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ИНН: 7736526324, ОГРН: 1057747796358) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.В. Хорова

Судьи

М.В. Немчанинова Л.И. Черных