Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 09АП-16965/15

г. Москва

27 мая 2015 г.

Дело N А40-173192/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Поташовой Ж.В., Яковлевой Л.Г.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Берхамовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Росимущества, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2015 по делу N А40-173192/14, принятое судьей С.В. Масловым (150-1060)

по заявлению ООО "Гранат"

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица: Росимущество, ФГУП "ДМРО"

об оспаривании бездействия,

при участии:

от заявителя:	Каталин В.В. (Генеральный директор по протоколу от 21.09.2014);
от ответчика:	Солгалова Н.С. по доверенности от 30.12.2014;
от третьих лиц:	Софонов И.Ю. по доверенности от 12.01.2015 (ФГУП "ДМРО"); Рамазанов А.Р. по доверенности от 29.12.2014 (Росимущество);

УСТАНОВИЛ:

ООО "Гранат" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным бездействия Управления Росреестра по Москве от 30.07.2014, выразившегося в несовершении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок государственный кадастровый номер 77:02:0011:001:18, расположенный по адресу: город Москва, ул.Осташковская 22Б (далее - спорный земельный участок), к обществу при государственной регистрацией перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Москва, ул.Осташковская, вл.22Б, стр.2 с условным номером 142604 на основании договора N 01 от 14.04.2014 купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов.

Также общество просило обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок от Российской Федерации к обществу.

Решением от 13.03.2015 арбитражный суд удовлетворил заявление общества.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве и Росимущество обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение отменить, в удовлетворении заявления обществу отказать.

В судебном заседании апелляционного суда представители Управления Росреестра по Москве и Росимущества поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

В судебном заседании апелляционного суда представители общества и Федерального государственного унитарного предприятия "Дом моделей специальной и рабочей одежды" просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 25.09.2012 по делу N А40-89284/11 Федеральное государственное унитарное предприятие "Дом моделей специальной и рабочей одежды" признано несостоятельным (банкротом).

За Федеральным государственным унитарным предприятием "Дом моделей специальной и рабочей одежды" был закреплен на праве хозяйственного ведения незавершенный строительством объект по адресу: город Москва, ул.Осташковская, вл.22. Что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77АЖ 048704 от 20.07.2007.

11.04.2014 в ходе процедуры конкурсного производства указанный объект незавершенного строительства был выставлен на открытые торги.

Согласно протоколу о результатах открытых торгов от 11.04.2014 победителем торгов признано общество.

14.04.2014 между Федеральным государственным унитарным предприятием "Дом моделей специальной и рабочей одежды" и обществом подписан договор купли-продажи недвижимого имущества по результатам торгов.

Предметом договора купли-продажи является объект незавершенного строительства (п.1.1. договора).

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 675788 от 30.07.2014.

Решением от 23.06.2014 Управление Росреестра по Москве отказало обществу в государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства.

Признавая незаконным бездействие Управления Росреестра по Москве в несовершении государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок обществу и возлагая на Управление Росреестра по Москве обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права на спорный земельный участок обществу суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок должен следовать судьбе объекта незавершенного строительства.

Следовательно, по мнению суда первой инстанции, после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за обществом спорный земельный участок также должен должен быть зарегистрирован на праве собственности за обществом.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как изложено выше, на открытые торги выставлялся объект незавершенного строительства.

По договору купли-продажи от 14.04.2014 общество приобрело объект незавершенного строительства, находящийся на спорном земельном участке.

Спорный земельный участок на торги не выставлялся, по договору купли-продажи обществом не приобретался, по договору аренды обществу не передавался.

Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 сказано, что согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В п.3 ст.35 ЗК РФ сказано, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Из содержания п.п.1, 3 ст. 35 ЗК РФ, п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 следует, что собственник здания приобретает право на земельный участок.

При этом, право на земельный участок должно быть оформлено соответствующим договором.

Такой договор на государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок общество в Управление Росреестра по Москве не представило.

Из п.п.1, 3 ст. 35 ЗК РФ, п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела не следует, что государственная регистрация права собственности на земельный участок производится автоматически вместе с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Из этих положений не следует, что право собственности на земельный участок приобретается собственником объекта недвижимости безвозмездно.

Из Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" также не следует, что при продаже зданий и сооружений с торгов в ходе банкротства государственная регистрации права собственности на земельные участки под ними осуществляется на основании договора купли-продажи здания и сооружения.

Из Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не следует, что земельные участки в таких случаях передаются покупателям зданий и сооружений безвозмездно.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 14773/12 не сказано, что собственник объекта недвижимости приобретает право на государственную регистрацию права собственности земельного участка без заключения соответствующего договора, что собственник объекта недвижимости в этом случае получает право собственности на землю безвозмездно.

Из приведенных положений не следует, что государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании одного факта признания государством права собственности на здание, сооружение.

Государственной регистрации права собственности на земельный участок должно предшествовать оформление такого права.

Согласно материалам настоящего дела, спорный земельный участок на торги не выставлялся, денежные суммы в счет его приобретения обществом не уплачивались. Право на земельный участок обществом не оформлялось.

В соответствии со ст.25.5. Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

В данной норме права говорится лишь об одновременной регистрации права собственности на недвижимое имущество и земельный участок.

Из содержания ст.25.5. Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что право собственности на земельный участок приобретается покупателем недвижимого имущества безвозмездно и регистрируется лишь на основании документов, подтверждающих переход права собственности на такое имущество.

Следовательно, государством не может быть зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок за обществом.

В части площади спорного земельного участка.

Как изложено выше обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, находящийся на спорном земельном участке.

Описание объекта незавершенного строительства и его фотографии содержатся в отчете об оценке, выполненном ООО "Экспертно-юридическое бюро "Гарбор"". Объект незавершенного строительства представляет собой фундамент и сваи.

Согласно выписке из ЕГРП от 09.09.2014 площадь спорного земельного участка составляет 8 815 кв.м.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п.2 ст.35 ЗК РФ сказано, что площадь части земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ.

В соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 сказано, что согласно п.2 ст.35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В нарушение п.3 ст.33 ЗК РФ в материалах рассматриваемого дела отсутствуют доказательства того, что площадь спорного земельного участка 8 815 кв.м. определена в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом, бремя представления таких доказательств в порядке ст.64, ч.1 ст.9, ч.1 ст.65 АПК РФ возложено на общество, как на лицо, обращающееся за получением в собственность земельного участка определенной площади.

Обращаясь с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка конкретной площади (8 815 кв.м.) именно общество должно подтвердить, что площадь соответствует требованиям, изложенным в п.3 ст.33 ЗК РФ.

Правовая позиция по данному вопросу высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 01.03.2011 N 13535/10.

Из содержания Постановления Президиума следует, что предоставление в собственность земельного участка конкретной площади в отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость использования именно этой площади, является нарушением требований ст.33 ЗК РФ.

Правовая позиция по данному вопросу высказана также ФАС Московского округа в постановлениях от 04.03.2014 по делу N А40-39715/12, от 06.03.2014 по делу N А40-35215/13.

Само по себе нахождение объекта незавершенного строительства на поставленном на кадастровый учет земельном участке площадью 8 815 кв.м не является правовым основанием для получения земельного участка этой же площади в собственность без учета положений п.3 ст.33 ЗК РФ.

В части нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Данный объект зарегистрирован на праве собственности за обществом.

В соответствии со ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

При этом положения ст.36 ЗК РФ не предполагают возможности возникновения права собственности на земельные участки, находящиеся под объектами незавершенного строительства.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

Доказательства завершения строительства названного объекта и ввода его в эксплуатацию обществом не представлено.

В ст.36 ЗК РФ определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники незавершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23.12.2008, N 7454/10 от 09.11.2010, N 15874/11 от 10.04.2012.

Положение п.3 ст.28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к спорному правоотношению не применимо. В ст.28 речь идет не об отчуждении самих по себе земельных участков. В ст.28 говорится об отчуждении земельных участков, на которых находятся приватизируемые здания, строения, сооружения и иные перечисленные в норме права объекты. Положение ст.28 применимо к лицам, которые непосредственно приватизируют перечисленные в данной норме права объекты.

Незавершенный строительством объект не приобретался обществом в порядке приватизации.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за обществом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу п.1 ч.1 ст.270 АПК РФ, как основанное на неполно выясненных обстоятельствах, имеющих значение для дела, заявление общества подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 13.03.2015 по делу N А40-173192/14 отменить.

В удовлетворении заявления ООО "Гранат" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

Ж.В. Поташова Л.Г. Яковлева