Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2015 г. N 06АП-1879/15

г. Хабаровск

27 мая 2015 г.

А37-2280/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ОАО "Роскартография", ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока", ООО "Пасифик Трактор", ТУ ФАУГИ в Магаданской области, УФРС по Магаданской области и ЧАО, МО по исполнению особо сложных исполнительных производств УФССП по Магаданской области: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пасифик Трактор"

на решение от 20.02.2015

по делу N А37-2280/2014

Арбитражного суда Магаданской области,

принятое судьей Дьячковой Э.Л.,

по иску открытого акционерного общества "Роскартография", открытого акционерного общества "Аэрогеодезия Северо-Востока"

к обществу с ограниченной ответственностью "Пасифик Трактор", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области

о признании недействительными публичных торгов

третьи лица: Межрайонный отдел по исполнению особо сложных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Роскартография" (ОГРН 1127747019234, г. Москва) (далее - ОАО "Роскартография"), открытое акционерное общество "Аэрогеодезия Северо-Востока" (ОГРН 1124910016648, г. Магадан) (далее - ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока") обратились в Арбитражный суд Магаданской области с иском, с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Пасифик Трактор" (ОГРН 1054900042328, г. Магадан) (далее - ООО "Пасифик Трактор"), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области (ОГРН 1104910001460, г. Магадан) (далее - ТУ ФАУГИ в Магаданской области) о признании недействительными публичных торгов, проведенных 10.11.2014 ТУ ФАУГИ в Магаданской области по продаже пристройки к административному зданию, принадлежащей ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" (номер государственной регистрации 49-49-01/020/2013-164, дата государственной регистрации 08.02.2013), расположенной по адресу: 685000, г. Магадан, ул. Берзина, д. 11, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы нарушением при проведении торгов требований земельного законодательства в связи с выставлением на продажу здания по отдельному лоту без взаимосвязи объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен, нарушением правил проведения торгов.

Решением от 20.02.2015 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ООО "Пасифик Трактор" считает судебный акт подлежащим отмене, а требования - оставлению без удовлетворения.

В обоснование указано на отсутствие в материалах дела доказательств того, что реализация пристройки вместе с земельным участком позволила бы выручить значительно большую сумму, покрыв долги предприятия, а не часть их.

При этом, судом не учтено, что пристройка была продана по цене, превышающей сумму оценки.

Полагает права истцов не нарушенными, поскольку указанные лица не участвовали в аукционе.

Кроме того, судебный акт не содержит сведений об исполнения сторонами протокола N 3/434 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, который имеет силу договора купли-продажи, а полностью исполненный договор нельзя признать недействительным, учитывая, что ответчик перечислил сумму, указанную в протоколе, а объект передан покупателю.

В этой связи считает свои права нарушенными.

В отзыве на апелляционную жалобу ТУ ФАУГИ в Магаданской области поддержало позицию заявителя жалобы.

ОАО "Роскартография" и ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" в своем отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с ее доводами, указав на наличие прямой заинтересованности истцов в оспаривании аукциона, поскольку ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" является собственником проданного имущества (лот N 4) и должником по сводному исполнительному производству, в рамках которого реализовано спорное имущество. При этом, ОАО "Роскартография" является держателем 99% акций должника, что доказывает наличие защищаемого права и интереса у истцов.

В судебное заседание участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Как следует из материалов дела, ОАО "Аэрогеодезия "Северо-Востока" с 08.02.2013 на праве собственности принадлежат:

- пристройка к административному зданию, нежилое помещение площадью 2 048,8 кв.м, расположена по адресу: г. Магадан, ул. Берзина д. 11, кадастровый N 49:09:031006:52, номер гос. регистрации 49-49-01/020/2013-164 от 08.02.2013 (т.1 л.д.14);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: закреплен под зданием, общая площадь 938 кв.м, адрес: г. Магадан, ул. Берзина д. 11, кадастровый N 49:09:031006:40, номер государственной регистрации 49-49-01/003/2013-433 от 08.02.2013 (т.1 л.д.20).

10.12.2013 в отношении ОАО "Аэрогеодезия "Северо-Востока" возбуждено сводное исполнительное производство N 22172/13/02/49-СД на общую сумму задолженности - 11 857 580,78 рублей в пользу взыскателей: физических и юридических лиц.

11.04.2014 судебным приставом-исполнителем произведена опись и арест имущества должника - пристройка к административному зданию, нежилое помещение площадью 2 048,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Магадан, ул. Берзина д. 11, кадастровый N 49:09:031006:52 (т.2 л.д.л.д.87-89).

23.07.2014 судебным приставом-исполнителем приняты результаты оценки арестованного объекта (т.2 л.д.л.д.84-85).

Согласно постановлению от 28.08.2014 N 434 о передаче арестованного имущества на торги ТУ ФАУГИ в Магаданской области поручено провести реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона имущества должника: пристройка к административному зданию, нежилое помещение площадью 2 048,8 кв.м по адресу: г. Магадан, ул. Берзина д. 11 (т.2 л.д.83).

19.09.2014 ТУ ФАУГИ в Магаданской области опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в еженедельной газете "Магаданская правда" и в сети Интернет.

Согласно информации, представленной на официальном сайте torgi.gov.ru (извещение N 061014/0005473/02) пристройка к административному зданию, площадью 2 048,8 кв.м (кадастровый номер 49:09:031006:52) выставлена как лот N 4 по цене 12 298 960 рублей. Сведения о полном описании объекта торгов (этажность, сведения о земельном участке и т.д.) отсутствовали (т.1 л.д.л.д.23-24).

10.11.2014 проведены торги в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений, по продаже арестованного имущества должника ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" - пристройка к административному зданию.

В соответствии с протоколом заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" от 10.11.2014 N 2/434 победителем торгов признано ООО "Пасифик Трактор", цена проданного имущества составила 12 421 949,60 рублей.

24.11.2014 между ТУ ФАУГИ в Магаданской области и ООО "Пасифик Трактор" подписан протокол N 3/434 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющего силу договора купли-продажи арестованного имущества должника (т.2 л.д.л.д.72-75).

25.12.2014 денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества на торгах, перечислены на депозитный счет Межрайонного отдела по исполнению особо сложных исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области (т.2 л.д.л.д. 71, 90-95).

Ссылаясь на реализацию спорного объекта в рамках исполнительного производства как отдельного лота, без взаимосвязи объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен, размещении недостоверной и неполной информации о предмете торгов, истца обратились с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из нарушения порядка проведения торгов, выразившихся в отсутствии в извещении сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, нарушении пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

В силу статьи 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги, проведенные в рамках исполнительного производства, могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Таким образом, основанием признания торгов недействительными, как следует из положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ, является нарушение при их проведении правил, установленных законом.

Как следует из материалов дела, спорная пристройка к административному зданию, площадью 2 048,8 кв.м (кадастровый номер 49:09:031006:52) выставлена как лот N 4 по цене 12 298 960 рублей.

При этом, сведения о полном описании объекта торгов (этажность, сведения о земельном участке и т.д.) в извещении N 061014/0005473/02 отсутствовали (т.1 л.д.л.д.23-24).

В силу абзаца третьего пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 237, 242 и 243 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, имущество, подлежащее реализации в рамках сводного исполнительного производства N 22172/13/02/49-СД (пристройка к административному зданию и земельный участок под пристройкой), фактически было разделено по отдельным лотам и выставлено на продажу также по отдельным торгам без взаимосвязи объекта недвижимости с земельным участком, на котором оно расположено.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в нарушение пункта 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебным приставом-исполнителем при передаче на реализацию пристройки к административному зданию организатору торгов не были переданы документы на земельный участок, на котором располагалось отчужденное на торгах имущество.

При этом, в ходе рассмотрения спора судом установлено, что на участие в торгах по продаже земельного участка под пристройкой подано три заявки: ООО "Пасифик Трактор", ОАО "Северовостокзолотоснаб" и Панкратов М.В.

Указанное свидетельствует о нарушении основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания их недействительными.

Как следует из публикации об оспариваемых торгах в газете "Магаданская правда" и на сайте в сети Интернет (torgi.gov.ru), в отношении предмета торгов - пристройка к административному зданию не указана этажность продаваемого объекта (5 этажей); не указано, что пристройка расположена на собственном земельном участке, не указан адрес земельного участка, его площадь, его целевое назначение и разрешенное использование.

Отсутствие указанных сведений не позволяет получить о предмете торгов полную информацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.04.2012 N 16311/2011, поскольку размещение информации о проводимых торгах преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, следует принимать во внимание положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении предмета в договоре продажи недвижимости, которой установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, принимая во внимание доказанность материалами дела нарушения порядка проведения торгов, выразившегося в отсутствии в извещении сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, нарушения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, удовлетворение исковых требований является правомерным.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии заинтересованности истцов в оспаривании аукциона является несостоятельным, исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Под заинтересованным лицом, исходя из положений статьи 4 АПК РФ, статей 11, 449 ГК РФ, следует понимать участника торгов, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения торгов, поскольку реализация права на обращение с иском должна повлечь восстановление нарушенного права истца.

Как следует из материалов дела, ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока" является собственником проданного имущества и должником по сводному исполнительному производству, в рамках которого реализовано спорное имущество.

При этом, ОАО "Роскартография" является держателем 100% минус одна акция ОАО "Аэрогеодезия Северо-Востока".

Торги по продаже имущества должника в ходе исполнительного производства проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой суммы, а вырученная от продажи имущества должника сумма предназначена для погашения требований взыскателей по исполнительному производству.

При этом, реализация спорной пристройки к административному зданию отдельно от земельного участка, на котором она расположена, могла существенно повлиять на сумму сделок и, как следствие, на полноту погашения задолженности ОАО "Аэрогеодезия "Северо-Востока" как должника по сводному исполнительному производству.

Таким образом, поскольку проведением оспариваемых торгов только в отношении пристройки, а не единым лотом вместе с земельным участком, нарушено право истцов как собственника имущества, должника по исполнительному производству и основного акционера на реализацию собственного имущества по максимально возможно цене, прямая заинтересованность истцов в оспаривании аукциона является очевидным и доказанной.

Принимая во внимание наличие кредиторской задолженности истца более 22 000 000 рублей, довод апелляционной жалобы о продаже спорного объекта по цене, превышающей сумму оценки (12 421 949,60 рублей), является несостоятельным.

Довод апелляционной жалобы о невозможности признания исполненного договора недействительным, учитывая доказанность нарушения правил проведения торгов и прав истцов, при отсутствии препятствий для приведения сторон в первоначальное положение, подлежит отклонению, как несостоятельный.

При этом, согласно письму Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 14.04.2015 N 14/14662 во исполнение оспариваемого решения ТУ ФАУГИ в Магаданской области 12.03.2015 перечислило ООО "Пасифик Трактор" в полном объеме денежные средства, полученные в результате реализации спорного арестованного имущества.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, основанного на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о не исследовании судом всех обстоятельства дела, ненадлежащей оценке представленных по делу доказательств и неправильном применении норм материального права не нашли своего подтверждения.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При повторном рассмотрении дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, правовых оснований для ее удовлетворения не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 20.02.2015 по делу N А37-2280/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пасифик Трактор" (ОГРН 1054900042328) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев