Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. N 02АП-3232/15

г. Киров

29 мая 2015 г.

Дело N А82-9198/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Немчаниновой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:

представителя публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" - Поляковой К.А., действующей на основании доверенности от 24.12.2014,

рассмотрев апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 по делу N А82-9198/2014, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промышленный комбинат "Верхневолжский" (ОГРН 1027600682163; ИНН 7604058790)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "АТКОР", публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие",

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Промышленный комбинат "Верхневолжский" (далее - заявитель, Общество, ООО "ПК "Верхневолжский") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) от 04.06.2014 N 24/016/2014-71,79,82,85,93,89,87 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также об обязании ответчика осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "ПК "Верхневолжский" на земельные участки, расположенные по адресу: Ярославская область, Пестрецовский сельский округ, д. Ермилово, кадастровые номера 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945.

Определением суда первой инстанции от 22.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "АТКОР" (далее - ООО "СМУ "АТКОР"), публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие", Банк).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 заявленные требования удовлетворены, суд первой инстанции признал оспариваемый отказ недействительным и обязал Управление Росреестра после вступления настоящего решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "ПК "Верхневолжский" на земельные участки, расположенные по адресу: Ярославская область, Пестрецовский сельский округ, д. Ермилово, кадастровые номера 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945.

Управление Росреестра, ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом Банк также просит суд апелляционной инстанции исключить из мотивировочной части обжалуемого решения абзацы 2 и 3, расположенные на странице 9, касающиеся признания ничтожным договора об ипотеке от 02.06.2011 N 30-11/КВ/З-2, заключенного между Банком и обществом с ограниченной ответственностью "Голдфилд" (далее - ООО "Голдфилд").

В апелляционной жалобе Управление Росреестра указывает, что застройщиком не исполнены обязательства по передаче объектов участникам долевого строительства на двух земельных участках, а, следовательно, залог права собственности в пользу данных участников не прекратил своего существования; ипотека в силу закона не прекращена собственником-застройщиком на все спорные земельные участки; при погашении регистрационной записи об ипотеке возможно вести речь только о полном погашении записи во всех объектах, являющихся предметом ипотеки, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность погашения регистрационной записи в части; единый государственные реестр прав не содержит сведений об обращении сторон договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением о погашении ипотеки; спорные земельные участки обременены ипотекой в пользу открытого акционерного общества "Номос-банк" (далее - ОАО "Номос-банк"), многоквартирные дома принимаются приемочной комиссий только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, отношения между застройщиком и участниками долевого строительства не исчерпываются моментом подписания передаточного акта.

По мнению ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие", в данном случае отсутствуют правовые основания для прекращения права собственности на спорные земельные участки. Вывод суда первой инстанции о возможности прекращения права собственности ООО "ПК "Верхневолжский" на спорные земельные участки, основан на неправильном толковании положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) и неверной оценке фактических обстоятельств дела. Банк обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что спорные земельные участки находятся в залоге и основания для его прекращения отсутствуют. Кроме того, Банк находит не основанным на законе изложенный в мотивировочной части обжалуемого решения вывод арбитражного суда о ничтожности договора об ипотеке от 02.06.2011 N 30-11/КВ/З-2. Указанный договор об ипотеке, как считает Банк, соответствует положениям действующего законодательства и не является ничтожной сделкой. Более того, приходя к выводу о ничтожности договора об ипотеке, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, а также затронул права и законные интересы ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а не ответчика.

Более подробно доводы Управления Росреестра и ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" изложены в соответствующих апелляционных жалобах.

ООО "ПК "Верхневолжский" и ООО "СМУ "АТКОР" отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Заявитель, ответчик и ООО "СМУ "АТКОР") своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя, ответчика и ООО "СМУ "АТКОР".

В заседании суда представитель Банка поддержала доводы жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.05.2011 между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "СМУ "АТКОР" (заемщик) заключен договор кредитной линии N 30-11/КВ (т.3 л.д.64-71). Согласно пункту 1.2 договора кредит предоставлен на финансирование строительства 1-й очереди малоэтажного жилого комплекса "Зеленый Бор" по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово, а именно: оплата по договорам долевого участия, заключенным между ООО "ПК "Верхневолжский" (застройщик) и заемщиком (участник долевого строительства); оплата по инвестиционным договорам между ООО "ПК "Верхневолжский" (застройщик) и заемщиком (соинвестор). Согласно пункту 1.3 договора исполнение заемщиком обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:275, расположенного по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово, по договору об ипотеке земельного участка, который подлежит заключению между обществом с ООО "Голдфилд" и ОАО "НОМОС-БАНК", а также залогом права требования по договорам залога прав, заключенным между ООО СМУ "АТКОР" и ОАО "НОМОС-БАНК" (предмет договора - залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве 1-й очереди малоэтажного жилого комплекса "Зеленый Бор" и по инвестиционным договорам).

20.05.2011 между ООО "ПК "Верхневолжский" (застройщик) и ООО "СМУ "АТКОР" (инвестор) заключены договоры N 1/И (т.5 л.д.67-73) и N 2/И (т.5 л.д.101-105) об инвестиционной деятельности, предметом которых является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений; объектом инвестиционной деятельности являются входящие в состав многоквартирных домов, расположенных на земельном участке по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово, жилые помещения.

20.05.2011 между ООО "ПК "Верхневолжский" (застройщик) и ООО "СМУ "АТКОР" (участник долевого строительства) заключен договор N 49/Д участия в долевом строительстве трехэтажного 33-квартирного дома N 49 (стр.), расположенного по строительному адресу: Ярославская область, Ярославский район, Заволжское сельское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово (т.5 л.д.6-11). Договор долевого участия и ипотека в силу закона зарегистрированы Управлением Росреестра 02.06.2011, о чем имеется отметка на договоре.

02.06.2011 между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "Голдфилд" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости - земельного участка) N 30-11/КВ/З-2 (т.5 л.д.13-23), согласно пункту 1.1 которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО "СМУ "АТКОР", возникших из договора кредитной линии N 30-11/КВ от 19.05.2011, залогодатель передает, а залогодержатель принимает земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:275, расположенный по адресу: Ярославская область, Заволжское поселение, Пестрецовский сельский округ, д.Ермолово; в соответствии со статьями 64 и 65 Закона об ипотеке право залога распространяется также на здания или сооружения залогодателя, находящиеся на земельном участке, здания и сооружения, строящиеся на земельном участке, а также на здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке в будущем.

Договор ипотеки и обременение зарегистрированы Управлением Росреестра 09.06.2011, о чем имеется отметка на договоре (т.5 л.д.24).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 18.12.2008 ООО "Голдфилд" являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0275 общей площадью 3940500 кв.м. по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельский округ (т.2 л.д.144).

31.12.2010 между ООО "Голдфилд" и ООО "ПК "Верхневолжский" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0275 (т.5 л.д.41-42), который зарегистрирован 21.04.2011, о чем имеется отметка Управления Росреестра (т.5 обратная сторона л.д. 42).

25.07.2011 ООО "Голдфилд" принято решение о разделе указанного земельного участка на шестьдесят шесть земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:107101:885 - 76:17:107101:950 (т.2 л.д.159-161).

В феврале - июне 2013 года Управлением Росреестра зарегистрирован переход права собственности на выделенные земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945 от ООО "Голдфилд" к ООО "ПК "Верхневолжский" на основании заключенных договоров купли-продажи от 25.12.2012 и от 24.04.2013 (т.2 л.д.44-58).

25.04.2014 ООО "ПК "Верхневолжский" обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о проведении государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества - земельные участки (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - малоэтажная жилая застройка), расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельский округ, д. Ермолово, кадастровые номера: 76:17:107101:936, 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:932, 76:17:107101:942, 76:17:107101:941, 76:17:107101:945 (т.2 л.д. 89-94, 129-143).

05.05.2014 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) на один месяц (т.2 л.д.86-88).

Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, 04.06.2014 Управлением Росреестра вынесено решение об отказе в проведении государственной регистрации на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (т.2 л.д.83-85).

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "ПК "Верхневолжский" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия в данном случае в совокупности условий, предусмотренных статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимых для признания оспариваемого отказа недействительным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя Банка, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав производится, в том числе, на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Согласно абзацам 3, 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности осуществлен на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ и мотивирован следующими обстоятельствами: 1) отсутствие заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке на земельные участки, на которых заявитель осуществлял строительство многоквартирных домов, в нарушение требований пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке, Закон N 102-ФЗ); 2) отсутствие государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, что в силу абзаца 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция N 82), препятствует погашению записи об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома (т.1 л.д.45-46).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Законом N 214-ФЗ.

Статьей 13 названного Закона установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 указанной нормы в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, договор N 49/Д участия в долевом строительстве от 20.05.2011 (т.5 л.д.6-11) между ООО "ПК "Верхневолжский" и ООО "СМУ "АТКОР" зарегистрирован в установленном законом порядке 02.06.2011, в связи с чем в силу положений части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ считается заключенным с указанной даты.

Договор об ипотеке N 30-11/КВ/З-2 от 02.06.2011 (т.5 л.д.13-23) между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "Голфилд" в соответствии с требованиями статьи 10 Закона об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть, применительно к рассматриваемому случаю, 09.06.2011 (т.5 л.д.24).

Таким образом, договор об ипотеке земельного участка, предоставленного для строительства, заключен после подписания первого договора о долевом участии в строительстве.

09.06.2011 ОАО "НОМОС-БАНК" за номером 04/1959-1 в Управление Росреестра представлено согласие на удовлетворение своих требований по данному договору за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона N 214-ФЗ и согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:275, в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ (т.5 л.д.48).

Согласно части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

В силу положений статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 23 Закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 16 Закона N 214-ФЗ а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.20-27), 05.02.2014, 22.01.2014, 14.10.2013, 25.09.2013, 21.10.2013, 03.04.2014, 03.06.2014 состоялись первые регистрации прав собственности на жилые помещения по адресам: д. Ермолово, ул. Кукушкина, дома 2, 4, 6, 8 (строения N N 61, 66, 67, 72, земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:941, 76:17:107101:932); д.Ермолово, ул.Отрадная, дома 1, 3, 5 (строения NN 68, 73, 74 земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:936, 76:17:107101:942, 76:17:107101:945).

Таким образом, поскольку в материалах дела имеются доказательства регистрации прав собственности отдельных участников долевого строительства на объекты долевого строительства, возведенные на спорных земельных участках, до 04.06.2014, на момент отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на данные земельные участки возникла общая долевая собственность.

На основании материалов дела судом первой инстанции также установлено, что все многоквартирные дома, построенные на спорных земельных участках, введены в эксплуатацию в 2012-2013 годах (т.1 л.д.13-19), передаточные акты на жилые помещения представлены на регистрацию по всем объектам в полном объеме, за исключением строения N 61, по которому не представлены на регистрацию передаточные акты, и строения N 68, по которому представлены все передаточные акты, кроме одного (с Михайловым Д.С.) (т.6 л.д.1-124). Указанные обстоятельства ответчиком по существу не оспариваются.

В то же время, как обоснованно указано арбитражным судом, на момент принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки состоялась государственная регистрация прав собственности, как минимум, на один объект в каждом доме, а, следовательно, в орган государственной регистрации были представлены документы, подтверждающие ввод многоквартирных домов в эксплуатацию и соответствующие передаточные акты.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом прекращается на основании части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу закона.

Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/2011.

При изложенных обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку по состоянию на 04.06.2014 право собственности застройщика прекратилось в силу закона, основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО "ПК "Верхневолжский" на спорные земельные участки у Управления Росреестра отсутствовали.

Относительно наличия зарегистрированного обременения (ипотеки) на спорные земельные участки, возникшего на основании договора ипотеки с ОАО "НОМОС-БАНК", суд первой инстанции правомерно указал, что указанное обстоятельство не препятствует прекращению права собственности застройщика на земельные участки, поскольку в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожным, как не соответствующий требованиям статей 12.1 и 13 Закона N 214-ФЗ в связи с тем, что заключен в целях обеспечения исполнения обязательств не застройщика (ООО "ПК "Верхневолжский"), а дольщика и инвестора (ЗАО "АТКОР") по кредитному договору, что не допускается указанным законом.

Судом первой инстанции также правомерно отмечено, что в случае прекращения права собственности застройщика на земельные участки под объектами долевого строительства в связи с регистрацией права собственности на объекты долевого строительства и общее имущество участниками долевого строительства, прекращается и залог в силу закона, где залогодателем является застройщик, а залогодержателями - участники долевого строительства, на основании статей 353 и 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (совпадением должника и кредитора в одном лице).

На основании всего вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки от 04.06.2014 N 24/016/2014-71,79,82,85,93,89,87 не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем в данном случае имеются в совокупности условия, предусмотренные статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые для признания его недействительным и обязания Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию, о чем верно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела не усматривается.

Доводы апелляционных жалобы об обратном в силу вышеизложенного подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права и неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Позиция Управления Росреестра о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства препятствует погашению записи об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, со ссылкой в оспариваемом отказе на пункт 21 Инструкции N 82, представляется суду апелляционной инстанции ошибочной, поскольку данная норма не регламентирует основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства, а касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

Довод Банка о том, что, указывая на ничтожность договора об ипотеке от 02.06.2011 N 30-11/КВ/З-2, суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, а также затронул права и законные интересы ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика, судом апелляционной инстанции рассмотрен и признан подлежащим отклонению, поскольку сделка, нарушающая требования закона, ничтожна, и по смыслу пункта 1 статьи 166, статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной с момента совершения вне зависимости от признания ее таковой судом, что, соответственно, исключает необходимость оспаривания ее в судебном порядке.

Ссылки заявителей жалоб в подтверждение своих правовых позиций на судебные акты арбитражных судов по иным делам не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанные судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Более того, выводы, изложенные в указанных судебных актах, основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 1500 рублей.

При обращении в суд апелляционной инстанции Банк по платежному поручению от 17.03.2015 N 322 уплатил государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос об уплате Управлением Росреестра государственной пошлины по жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.03.2015 по делу N А82-9198/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" - без удовлетворения.

Возвратить публичному акционерному обществу Банк "Финансовая Корпорация Открытие" из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 17.03.2015 N 322.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

Г.Г. Ившина М.В. Немчанинова