Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2015 г. N 05АП-3420/15

г. Владивосток

01 июня 2015 г.

Дело N А51-27027/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 27 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-3420/2015

на решение от 26.02.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-27027/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока; (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ДВТ - СЕРВИС" (ИНН 2540030476, ОГРН 1022502279931, дата государственной регистрации: 30.12.2002)

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

о расторжении договора, взыскании арендной платы, выселении,

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: представитель Дьячишин П.А. по доверенности от 27.11.2014 сроком действия на один год, удостоверение,

в судебное заседание не явились:

ООО "Фирма "ДВТ-СЕРВИС", Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС города Владивостока, истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ДВТ - СЕРВИС" (далее - общество, ответчик) и просит суд расторгнуть договор аренды от 15.03.2004 N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 недвижимого имущества; взыскать арендную плату в размере 626 728, 92 рубля, сумму пеней в размере 310 147, 80 рублей, всего 1 236 876, 72 рублей; обязать освободить нежилые помещения в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II); в здании (лит.В), общей площадью 13,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II); в здании 9 (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Посьетская, 21.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Истец, в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды от 15.03.2004 N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 недвижимого имущества, взыскать с ООО "Фирма" ДВТ - СЕРВИС":

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, за период с 01.12.2012 по 31.12.2012 в сумме 201 184,99 руб., пеней за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в сумме 51 709,13 руб., - всего 252 894,12 руб.;

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. В), общей площадью 13,1 кв.м этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, за период с 05.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 33 228,38 руб., пеней за период с 01.02.2014 по 31.12.2014 в сумме 35 929,72 руб., - всего 69 158,10 руб.;

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, за период с 15.09.2014 по 31.12.2014 в сумме 32086,73 руб., пеней за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 в сумме 8326,81 руб., -всего 40413,54 руб.;

обязать ООО "Фирма" ДВТ -СЕРВИС" освободить нежилые помещения в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II); в здании (лит. В), общей площадью 13,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II); в здании (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, передав их по акту приема-передачи специалисту Управления муниципальной собственности г. Владивостока в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему иску.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе на решение от 26.02.2015 УМС города Владивостока просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование своей правовой позиции апеллянт считает, что поскольку между истцом и ответчиком не было заключено соглашение о расторжении договора аренды, он сохраняет свое действие. Полагает, что после установления судом момента расторжения договоров купли-продажи спорного имущества, арендная плата по договору от 15.03.2004 была возобновлена по условиям данного договора.

В судебном заседании 27.05.2015 представитель УМС города Владивостока доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Поскольку извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ООО "Фирма "ДВТ-СЕРВИС" и Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" явку своих представителей в судебное заседание 27.05.2015 не обеспечили, отзывов на апелляционную жалобу в материалы дела не представили, апелляционный суд, на основании статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.03.2004 между УМС города Владивостока (Арендодатель) и ООО "Меркурий" (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-05929-001-Н-АР-3305-00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование имущество, расположенное в здании по адресу: ул. Посьетская, д. 21, этаж 1, общей площадью 77,6 кв.м (в том числе 35,1 кв.м (лит. В), номера помещений на поэтажном плане 1-6, 9, 10 (II) ; 42,5 кв.м (лит. Д), номер помещения на поэтажном плане 1 (II)) для использования в целях офис, магазин (в редакции дополнительных соглашений от 06.05.2004, 08.06.2011). П. 1.3 договора стороны определили срок действия договора с 09.03.2004 по 08.03.2053 (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2004). Актом приема-передачи от 09.03.2004 истец передал ответчику помещение, являющееся предметом договора аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата в месяц определена в размере 3 241 рубль 90 копеек, оплачиваемых до 1 числа следующего за текущим месяца.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 19.06.2005 ООО "Меркурий" передало, ООО Фирма "ДВТ-СЕРВИС" приняло на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004. Помещение передано новому арендатору по акту приема передачи от 30.06.2005.

Сторонами неоднократно вносились изменения в спорный договор аренды (дополнительные соглашения от 02.03.2005, от 06.05.2004, от 31.05.2004, которым срок договора был продлен по 08.03.2053 г., от 19.06.2005, от 07.10.2008,от 08.10.2008, от 15.03.2010, от 27.05.2010, от 08.06.2011, от 23.12.2011, от 04.05.2011, от 10.05.2011, от 30.05.2011).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП и уведомлением Управления Росреестра о государственной регистрации ограничения прав от 01.03.2012, договор аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004 и вышеуказанные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между ООО "Фирма "ДВТ-СЕРВИС" и УМС города Владивостока в лице директора Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" 31.08.2012 заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 152-КП, 150-КП, 151-КП нежилых помещений: общей площадью 22,00 кв.м в здании (лит.В), номера на поэтажном плане: 1-6 (II), этаж: 1; общей площадью 42,50 кв.м. в здании (лит. Д), номера на поэтажном плане: 1 (II), этаж: 1; общей площадью 13,10 кв.м в здании (лит. В), номера на поэтажном плане 9-10 (II), этаж 1, соответственно, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 21. Указанное недвижимое имущество было передано ответчику по указанным договорам, что подтверждается актами приема-передачи недвижимости от 31.08.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2013 по делу N А51-11539/2013, от 02.06.2014 по делу N А51-29170/2013, от 05.12.2013 по делу N А51-29169/2013, по искам Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" к ООО "Фирма ДВТ-СЕРВИС" о расторжении договоров, истребовании имущества, указанные договоры купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилых помещений N 152-КП, 150-КП, 151-КП, соответственно, расторгнуты, на ООО "Фирма ДВТ-СЕРВИС" судом возложена обязанность возвратить во владение продавца полученные по указанным договорам купли-продажи от 31.08.2012 спорные нежилые помещения.

Таким образом, в силу прямого указания статьи 69 АПК РФ факт расторжения договоров купли продажи и возврата спорного имущества продавцу не подлежит установлению вновь.

По мнению истца, согласно разъяснениям данным в пункте 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Следовательно, в нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00, ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате этого у ответчика образовалась задолженность по спорному договору аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 в заявленном размере, на которую начислена пеня.

Предупреждениями от 12.03.2014 истец уведомил ответчика о необходимости погасить сложившуюся сумму задолженности по арендной плате по спорному договору в течение 10 дней с момента получения данных предупреждений. Вместе с тем, 17.06.2014 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды N 01-05929-001-Н-АР-3305-00 и подписании соответствующего соглашения в течение 10 дней с момента получения данного письма.

Поскольку задолженность по арендной плате и пеня не была погашена ответчиком в добровольном порядке, соглашение о расторжении договора не было подписано, а имущество, переданное по договору аренды - не возвращено истцу, УМС г.Владивостока обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Между тем, согласно пункту 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, условием сохранения арендных отношений между сторонами является недействительность заключенного договора купли-продажи. В рамках настоящего спора, договоры купли-продажи от 31.08.2012 N 152-КП, 150-КП, 151-КП были расторгнуты соответствующими решениями Арбитражного суда Приморского края на основании статей 450, 489 ГК РФ.

Таким образом, поскольку указанные договора купли-продажи не признавались судом недействительными в силу их ничтожности или оспоримости, основания для применения в сложившихся отношениях пункта 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в части сохранения арендных отношений отсутствуют.

Доводы апеллянта об утверждении обратного, апелляционной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ УМС города Владивостока (продавец-арендодатель) и ООО Фирма "ДВТ-СЕРВИС" (покупатель-арендатор), заключив договоры купли-продажи от 31.08.2012 N 152-КП, 150-КП, 151-КП, фактически прекратили на будущее время обязательства по внесению арендной платы.

Вместе с тем, обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, с момента заключения с ответчиком договоров купли - продажи на объекты, ранее переданные ему в аренду, УМС города Владивостока утратило право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом с 31.08.2012.

Следовательно, принимая решение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение договоров купли-продажи спорных помещений, которые ранее являлись объектом договора аренды, свидетельствует о достижении сторонами соглашения о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи, в связи с чем начисление арендных платежей после даты заключения договора купли-продажи является незаконным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендные отношения между сторонами, в условиях отсутствия соответствующего соглашения, не прекращались, коллегией отклоняются как безосновательные, поскольку в силу установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, спорный договор аренды на момент рассмотрения настоящего дела по существу прекратил свое действие.

Коллегия поддерживает также вывод суда первой инстанции о том, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 05.06.2014, подписанное сторонами, не является новым договором аренды, поскольку не содержит всех существенных условий данного вида договоров, в том числе, о предмете аренды.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В условиях расторжения судом договоров купли-продажи спорного имущества и обязании ООО "Фирма ДВТ-СЕРВИС" возвратить во владение продавца объекты недвижимости (решения Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2013 по делу N А51-11539/2013, от 02.06.2014 по делу N А51-29170/2013, от 05.12.2013 по делу N А51-29169/2013), истцом в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено бесспорных доказательств того, что указанные решения арбитражного суда в части возложения на ответчика обязанности возвратить во владение продавца по указанным договорам купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 31.08.2012 спорные нежилые помещения не исполнены в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что в силу части 1 статьи 3 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Перечень способов защиты, указанных в данной статье, не является исчерпывающим и выбор способа защиты нарушенного права осуществляется непосредственно истцом.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца и должен быть адекватен последствиям совершенного правонарушения.

Истцом в рамках настоящего спора заявлены требования о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения. Требования обоснованы установленным истцом фактом использования спорных помещений ответчиком после расторжения в судебном порядке договоров купли - продажи спорного имущества. Таким образом, фактически материально - правовой интерес истца в рамках настоящего спора заключается в прекращении действия арендного договора на будущее время, получении с ответчика платы за пользование имуществом после расторжения, заключенных с ответчиком договоров купли - продажи спорного недвижимого имущества и возврате спорного имущества.

Однако, данный материально - правовой интерес не может быть удовлетворен в рамках заявленных требований по следующим причинам. Как установлено судом, арендные отношения между сторонами прекратились в связи с заключением сторонами договоров купли продажи спорного недвижимого имущества. По этой причине материально - правовой интерес ответчика в части прекращения на будущее время действия арендного договора уже удовлетворен и не подлежит защите в судебном порядке, законных оснований для взыскания с ответчика арендной платы не имеется. Требование об освобождении спорных помещений также не может быть удовлетворено судом, поскольку нарушает установленный статьей 16 АПК РФ принцип обязательности судебных актов, учитывая, что вступившими в законную силу судебными актами по арбитражным делам N А51-11539/2013, N А51-29170/2013, N А51-29169/2013 на ответчика уже возложена обязанность по возврату спорных помещений.

Исходя из изложенного, учитывая что общие последствия за нарушение обязательств по оплате приобретенного по договору купли -продажи имущества напрямую урегулированы положениями главы 25 Ответственность за нарушение обязательств и главы 30 Купля - продажа Гражданского кодекса РФ, коллегия приходит к выводу, что истцом в рамках настоящего спора выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Коллегия отмечает также, что по смыслу части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 N 5761/12, арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, предлагаемой сторонами, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Правильная правовая квалификация установленных фактических обстоятельств должна осуществляться судом, поскольку на истца не может быть возложен риск наступления негативных последствий ошибки в определении правовой позиции.

Однако, по мнению апелляционной коллегии, в данном случае у суда первой инстанции также отсутствовали правовые основания для квалификации заявленных истцом требований как требований о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом, поскольку в соответствии со статьей 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Так как, по утверждению истца, ответчик после расторжения заключенных с ним договоров купли - продажи спорное имущество истцу не возвратил, ответчика можно признать лицом, неосновательно удерживающим спорное имущество. Таким образом, именно спорное недвижимое имущество, а не сбереженная плата за его использование является неосновательным обогащением ответчика. В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Данное требование истца о возврате имущества, составляющего неосновательное обогащение ответчика, было удовлетворено судом по результатам рассмотрения дел N А51-11539/2013, N А51-29170/2013, N А51-29169/2013. При этом коллегия отмечает, что положения пункта 2 статьи 1105 ГК РФ к правоотношениям сторон не применимы, поскольку, как установлено материалами настоящего дела, спорное имущество поступило во владение ответчика именно с намерением его приобретения в собственность. В то же время на положения пункта 1 статьи 1107 ГК РФ (корреспондирующие положениям статьи 303 ГК РФ) и на соответствующие обстоятельства истец не ссылался и соответствующих доказательств в материалы настоящего дела не представил.

Вместе с тем, истец не лишен возможности взыскания с ответчика убытков, причиненных ему расторжением договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества и удержанием ответчиком имущества после расторжения указанных договоров.

На основании изложенного, судом первой инстанции законно и обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2015 по делу N А51-27027/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

А.В. Ветошкевич С.Б. Култышев