Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2015 г. N 14АП-2421/15

г. Вологда

03 июня 2015 г.

Дело N А05-14925/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

В полном объёме постановление изготовлено 03 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Докшиной А.Ю. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарём судебного заседания Яндоуровой Е.А.

при участии от федерального государственного казённого учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации Бондаревой О.Н. по доверенности от 24.12.2014 N 657,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного казённого учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 февраля 2015 года по делу N А05-14925/2014 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

федеральное государственное казённое учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, улица Звенигородская, дом 5; ОГРН 1027810323342, ИНН 7826001547; далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Анна" (место нахождения: 164170, Архангельская область, город Мирный, улица Чайковского, дом 10, офис 47; ОГРН 1052920015444, ИНН2925004807; далее - ответчик, Общество) с требованиями обязать Общество возвратить Учреждению нежилое помещение N 1 общей площадью 50,2 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания гостиницы по адресу Архангельская область, г. Мирный, ул. Гагарина, д. 2, и взыскать с Общества 587 248 руб. 92 коп., в том числе 226 507 руб. 26 коп. платежей за пользование в период с 09.10.2013 по 09.10.2014 нежилым помещением, переданным по договору от 14.04.2008 N 228, 342 002 руб. 90 коп. пени, начисленных за период с 11.10.2013 по 09.10.2014, 18 738 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.10.2013 по 09.10.2014.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации, Военная прокуратура Плесецкого гарнизона (далее - Прокуратура), Федеральное государственное учреждение 607 Квартирно-эксплуатационный отдел.

Решением суда требования удовлетворены частично, на Общество возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу возвратить Учреждению нежилое помещение N 1 площадью 50,2 кв.м., расположенное на 1-м этаже здания гостиницы по адресу: Архангельская область, г. Мирный, ул. Гагарина, д. 2. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Учреждение в апелляционной жалобе и его представитель в судебном заседании просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ссылаются на то, что в рассматриваемом случае Отдел не заключал договор аренды как неуправомоченное лицо, поэтому положения статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации применены судом первой инстанции необоснованно. Считает, что с момента регистрации права оперативного управления Учреждение приобрело право получения арендных платежей, а Отдел - утратил. Полагает, что имеющаяся между сторонами переписка свидетельствует об осведомленности Общества о смене титульного владельца арендуемого помещения.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Учреждения не согласилось. Просило решение суда в части отказа во взыскании 587 248 руб. 92 коп. оставить без изменения, а в части возложения на него обязанности по возврату Учреждению спорного нежилого помещения - изменить, поскольку между Обществом и Учреждением 26.03.2015 заключен новый договор аренды.

Прокуратура в отзыве поддержала доводы апелляционной жалобы Учреждения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя Учреждения, исследовав доказательства, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 09.10.2013 за истцом зарегистрировано право оперативного управления на здание гостиницы, 5-этажное, общей площадью 3155 кв.м, находящееся по адресу: Архангельская область, город Мирный, улица Гагарина, дом 2. (лист дела 25).

В марте - апреле 2014 года Прокуратурой проведена проверка соблюдения законодательства при распоряжении федеральной собственностью, в ходе которой установлено, что Общество занимает помещения площадью 50,2 кв.м на 1-м этаже вышеуказанного здания гостиницы, размещая в них продовольственный магазин "Пингвин", без надлежаще оформленных документов.

Постановлением от 10.04.2014 в отношении Общества возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 7.24 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.06.2014 по делу N А05-4766/2014 на основании заявления военного прокурора Общество привлечено к административной ответственности в виде административного штрафа.

Ссылаясь на то, что Общество занимает вышеуказанные помещения без надлежаще оформленных документов, Учреждение как титульный владелец имущества обратилось в арбитражный суд с требованием обязать Общество освободить занимаемые помещения.

Из материалов дела следует, что помещения площадью 50,2 кв.м. на 1-м этаже в здании гостиницы по улице Гагарина, дом 2 в городе Мирном Архангельской области предоставлены Обществу по акту приема-передачи на основании договора аренды от 14.04.2008 N 228, заключенному по результатам торгов между Обществом, Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области и войсковой частью 15155 (листы дела 17 - 18).

Согласно пункту 1.3. договора он заключается на срок до 30.12.2012 и вступает в силу с момента государственной регистрации, которая произведена 30.07.2009.

В последующем 30.12.2011 в договор внесены изменения, согласно которым арендодателями по договору стали Министерство обороны Российской Федерации (далее - Министерство) и федеральное государственное учреждение 607 Квартирно-эксплуатационный отдел (далее - Отдел).

Изменения, внесенные в договор соглашением от 30.12.2011, зарегистрированы 20.03.2012.

В ноябре 2012 года (до истечения срока договора) Общество обратилось в Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (далее - Департамент) с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок (лист дела 70), в ответе на которое от 28.11.2012 N 141/39584 Обществу сообщено о том, что заключение договора аренды на новый срок осуществляется на конкурсной основе. Начальнику Отдела (арендодателю по договору от 14.04.2008) предложено рассмотреть возможность проведения торгов.

В марте 2013 года (письмо от 12.03.2013 N 1113) Отдел сообщил Обществу о том, что решение о заключении договора аренды принимает Департамент, а в мае 2013 года (письмо от 16.05.2013 N 1228/1) - направил Обществу уведомление о расторжении договора аренды 30.12.2012 и предложило освободить помещения и передать их по акту.

Общество переданные в аренду помещения не освободило, продолжило их занимать.

В декабре 2013 года Общество обратилось к Учреждению с заявлением (вх. N 13956 от 03.12.2013) о перезаключении договора аренды, на что Учреждением дан ответ от 21.04.2014 N141/2-1680 о включении занимаемых Обществом объектов в перечень для согласования решения о даче задания на сделку по передаче в аренду федерального имущества и изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что в 2014 году Общество еще раз обращалось к Учреждению с заявлением о перезаключении договора аренды занимаемых помещений.

Задание на передачу в аренду помещений путем организации и проведении торгов выдано Учреждению Департаментом приказом от 05.02.2015 N 195.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю.

Пунктами 5.3. и 5.4. договора аренды от 14.04.2008 предусмотрено, что договор прекращается по истечении срока его действия. После окончания срока действия договора заключение договора на новый срок осуществляется на конкурсной основе и арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом изложенного является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что истечение 30.12.2012 срока договора аренды от 14.04.2008 повлекло его прекращение, новый договор не заключен.

Торги в целях сдачи занимаемых Обществом помещений на день рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции не проведены, при этом Общество продолжало занимать помещения в отсутствие на то правовых оснований.

Следовательно, требование о возложении на Общество обязанности освободить занимаемые помещения правомерно удовлетворено.

Факт заключения между Учреждением и Обществом в марте 2015 года, то есть после принятия оспариваемого решения суда, нового договора аренды в отношении спорного нежилого помещения не является основанием для изменения решения суда в этой части, а должен быть учтен при его исполнении.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части взыскания 226 507 руб. 26 коп. долга за фактическое пользование помещениями за период с октября 2013 по 09.10.2014, 342 002 руб. 90 коп. пени, начисленных за период с 11.10.2013 по 09.10.2014 и 18 738 руб. 76 коп. процентов за период с 09.10.2013 по 09.10.2014, всего в сумме 587 248 руб. 92 коп, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Абзацем вторым статьи 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как следует из пункта 3.1. договора, размер арендной платы по договору установлен по результатам конкурса в размере 3020 руб. за 1 кв.м за год, или 151 604 руб. в год или 12 634 руб. в месяц.

В соглашении от 30.12.2011, заключенном в связи со сменой лиц на стороне арендодателя, указаны реквизиты Отдела как получателя арендной платы.

Письмом от 19.03.2012 N 344 Отдел сообщил Обществу, что "в связи с ликвидацией ФГУ 607 КЭО" арендную плату следует перечислять по реквизитам, приведенным ниже в указанном письме на счета администратора доходов ФКУ "Управление финансового обеспечения Министерства обороны Российской Федерации по Архангельской области, республике Коми и Ненецкому автономному округу".

Представленные в дело платежные поручения свидетельствуют, что после истечения срока аренды Общество продолжило оплачивать пользование чужим имуществом в том размере и по тем реквизитам, которые были сообщены Обществу Отделом.

Информация о смене у имущества титульного владельца, которым с 09.10.2013 стало Учреждение, размер платежей и новые реквизиты для внесения оплаты до сведения Общества своевременно и в разумный срок до обращения в суд с настоящим иском не доводилась, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, переписка, состоявшаяся в 2013 и 2014 годах между Обществом, Департаментом и Учреждением, касалась лишь вопросов перезаключения договора аренды на новый срок.

Сам факт ведения переписки по указанному вопросу не может служить подтверждением осведомленности арендатора о смене титульного владельца арендуемого имущества и необходимости перечисления арендных платежей Учреждению.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Учреждение просит взыскать с Общества плату за пользование имуществом за период с 09.10.2013 (с момента регистрации за Учреждением права оперативного управления), основываясь на отчете от 18.08.2014 N 0000/25.12.2013/141/01/25122013/Ю-15-Ф/0174, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы спорных помещений составляет 225 900 руб. или 18 825 руб. в месяц.

Вместе с тем требование о внесении указанной платы в размере 18 825 руб. в месяц, банковские реквизиты для её внесения, а также информация о том, что с 09.10.2013 Учреждение владеет зданием гостиницы на праве оперативного управления направлены Обществу с претензией от 13.10.2014 N 141/2-10708, то есть по истечении периода, за который долг предъявлен ко взысканию.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что после прекращения договора аренды Общество продолжило занимать предоставленные ему в аренду помещения при отсутствии на то предусмотренных законом или договором оснований. При этом Общество продолжило вносить плату за пользование чужим имуществом первоначальному арендодателю, не располагая сведениями о смене владельца имущества, и не имея от него каких-либо указаний о перечислении платежей на иной счёт, чем тот, на который платежи осуществлялись ранее.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Учреждения в указанной части, обоснованно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013), согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно.

По смыслу указанных выше разъяснений лицо, являющееся полномочным на сдачу имущества в аренду и получение арендной платы (собственник или титульный владелец), вправе требовать с арендатора взыскания доходов, которые он извлек или должен был извлечь в связи с пользованием чужим имуществом, в том случае, если арендатор знал или должен был знать, что пользуется имуществом и производит платежи неуполномоченному лицу.

Материалы дела свидетельствует, что Общество не знало и не было извещено в разумный срок о переходе прав на имущество к Учреждению, не было извещено о размере и реквизитах для внесения платы за имущество.

Дополнительного соглашения, вносящего изменения в договор в части смены арендодателя, сторонами не заключалось.

Доводы подателя жалобы о том, что в рассматриваемом случае Отдел не заключал договор аренды как неуправомоченное лицо, поэтому положения статьи 303 ГК РФ применены судом первой инстанции необоснованно, отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные и основанные на ошибочном толковании правовых норм.

Отдел, выступавший ранее арендодателем по договору, знал или должен был знать о смене владельца имущества, вместе с тем на протяжении длительного временного периода действий по информированию Общества о том, что не является более лицом, уполномоченным на получение платы за использование имущества, не предпринял.

Как следует из пункта 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно посчитал, что требование о взыскании денежных средств не может быть предъявлено повторно к Обществу, истец вправе обратиться с соответствующими требованиями к Отделу.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ по состоянию на день рассмотрения апелляционной жалобы, Отдел не прекратил свою деятельность, является действующим юридическим лицом.

Требование о взыскании пеней, заявленное со ссылкой на пункт 4.3. договора аренды, не подлежит удовлетворению также на том основании, что к моменту перехода прав на арендованное имущество к Учреждению договор аренды прекратил свое действие, и к Учреждению не перешли права и обязанности арендодателя по данному договору.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований Учреждения в указанной части отказано правомерно.

Апелляционной инстанции считает, что дело рассмотрено судом полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку Учреждению определением о принятии апелляционной жалобы к производству предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения жалобы апелляционным судом и в удовлетворении жалобы отказано, с подателя жалобы подлежит взысканию в федеральный бюджет 1500 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 февраля 2015 года по делу N А05-14925/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного казённого учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - без удовлетворения.

Взыскать с федерального государственного казённого учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, улица Звенигородская, дом 5; ОГРН 1027810323342, ИНН 7826001547) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 1500 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

А.Ю. Докшина О.Ю. Пестерева