Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 г. N 10АП-1978/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10 сентября 2015 г. N Ф05-12253/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

11 июня 2015 г.

Дело N А41-58990/14

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Куликовой А.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области: Шепеленко М.А., по доверенности от 30.12.2014 N 24;

от ЗАО "ЮИТ Московия": Шелудченко И.Н., по доверенности от 16.12.2013 N 170,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2015 года по делу N А41-58990/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области к ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 813 544 руб. 46 коп., пени в размере 112 926 руб. 62 коп. и о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2015 года по делу N А41-58990/14 в удовлетворении заявленных требований Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области с ОАО "Корпорация ВИТ" был заключен договор аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005.

Договор зарегистрирован в УФРС по Московской области 22.08.2005.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду на срок с 25.03.2005 по 01.02.2006 земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:0056 площадью 25025 кв.м. (в т.ч. 227 кв.м. - под строением) по адресу: Московская область, город Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе для строительства многоэтажных жилых домов, категория земель - земли поселений.

На основании Постановления Главы Пушкинского муниципального района Московской области N 1848 от 23.06.2005 дополнительным соглашением от 23.06.2005 к Договору срок аренды был продлен по 31.12.2007.

Между ООО "Корпорация ВИТ" и ООО "ИндустриалСтрой" был заключен договор N 1-А от 20.12.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 61-05 от 23.05.2005.

Дополнительным соглашением к Договору от 28.07.2006 стороны внесли изменения и изложили пункт 1.1. в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 31.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 площадью 25025 кв.м. (в т.ч. 227 кв.м. - под строением) под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.57, корпуса 1, 2, 3, 4 (согласно генплана) и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.59".

Стороны 12.03.2008 заключили Дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия Договора продлено до 12.03.2009, кроме того, внесены изменения в раздел 4 "Размер и условия внесения арендной платы" и раздел 5 "Ответственность Сторон".

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области.

На основании постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 05.03.2009 г. N 475 "О продлении ООО "ИндустриалСтрой" срока аренды на один год земельный участок площадью 25025 кв.м. с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.57, корпуса 1,2,3,4 и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д.59" Дополнительным соглашением к Договору аренды от 05.03.2009 г. срок действия договора N61-05 от 23.05.2005 был продлен до 12.03.2010.

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:0056 было образовано четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:13:070210:173, 50:13:070210:174, 50:13:070210:175, 50:13:070210:176.

В связи с указанными обстоятельствами на основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области N 1895 от 14.07.2010 г. "Об изменении предмета договора аренды земельного участка от 23.05.2005 г. N 61-05 и продлении его действия до 31.05.2013 г. ООО "ИндустриалСтрой"" к указанному договору было принято Дополнительное соглашение N 4 от 16.07.2010.

В соответствии с Дополнительным соглашением N 4 к Договору от 16.07.2010 стороны договорились продлить срок действия Договора до 31.05.2013 и изложили п. 1.1. в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду

- земельный участок площадью; 3041 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,

- земельный участок площадью 8506 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 0:13:070210:174,

- земельный участок площадью 13358 кв.м. (2533 кв.м. - водоохранная зона p.Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:175,

- земельный участок площадью (120 кв.м. водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:176, категория земель - земли населенных пунктов.".

В связи со сдачей объектов в эксплуатацию, расположенных по адресам: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д.57 корп.1, Московская область, г.Пушкино, Московский проспект, д.57 корп.2, Московская область, г.Пушкино, Московский проспект, д.57 корп.3, 10.12.2011 г. Стороны заключили Дополнительное соглашение N 5 к Договору, согласно которому п. 1.1. был изложен в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду:

- земельный участок площадью 3041 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,

- земельный участок площадью 8506 кв.м. (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:174, категория земель-земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: МО, г.Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе, для строительства многоэтажных жилых домов, из земель, входящих в границы муниципального образования -городское поселение Пушкино".

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 16.02.2012.

Между ООО "ИндустриалСтрой" и ЗАО "ЮИТ Московия" был заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005.

Дополнительным соглашением N 6 от 02.07.2013, заключенным между Арендодателем и ЗАО "ЮИТ Московия", срок Договора аренды N 61-05 от 23.05.2005 г. земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 был продлен до 30.05.2014.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывает истец, общество ненадлежащим образом исполняло свою обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате за период с 01.01.2014 г. по 02.10.2014 г. в размере 1 813 544 руб. 46 коп. и пени в размере 112 926 руб. 62 коп., а всего 1 926 471 руб. 08 коп. Исходя из изложенного, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды указанный земельный участок предоставлялся арендатору для строительства многоэтажных жилых домов.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:174 ответчиком был возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области 16.11.2009 г., что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50522107-Ю23-09.

Квартиры в данном доме реализованы ответчиком по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи.

При этом первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 14.12.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50-НДN N 460478 от 14.12.2009 г.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из вышеназванных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с 14.12.2009 истец утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:13:070210:174, а соответственно и право требовать арендные платежи за рассматриваемый по настоящему делу период времени.

В своей апелляционной жалобе Администрация указывает, что ответчик в спорный период осуществлял пользование земельным участком, а также не уведомил истца о переходе права собственности на спорный земельный участок. Соответственно, по мнению истца, у общества возникла обязанность по уплате арендных платежей за спорный период.

Между тем, переход права на земельный участок с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме происходит в силу закона. При этом, обязанность по уведомлению предыдущего собственника о таком переходе законом не предусмотрена. Факт пользования обществом земельным участком в спорный период истцом не доказан.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 ответчиком в соответствии с условиями договора и иной разрешительной документацией возведено кафе с торговыми площадями, 25.09.2014 произведена регистрация первого права собственности на помещение в кафе с торговыми площадями, что подтверждается свидетельством о регистрации права N 50-АИN 66683 от 25.09.2014.

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания2 указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности более чем одному субъекту права, относится, в том числе, земельный участок (в силу неделимости и единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости).

С учетом изложенного, земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:173 также выбыл из распоряжения истца 25.09.2014 в связи с регистрацией первого права собственности на помещение в возведенном на нем объекте недвижимости.

Апелляционный суд определением от 14 мая 2015 года обязал стороны провести совместную сверку относительно переплаты за спорный период.

Стороны провели вышеуказанную сверку, представили суду акт, подписанный обеими сторонами. В соответствии с указанным актом, по данным ответчика у него имеется переплата в сумме 192 798,50 руб., по данным истца у общества имеется задолженность в размере 3 052 828,17 руб. В судебном заседании стороны пояснили суду, что указанное несоответствие вызвано тем, что Администрация начисляла обществу арендную плату за земельные участки с КН: 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 по 25.09.2014. Тогда как, в соответствии с вышеприведенными нормами, обязанность уплачивать арендные платежи за указанные земельные участки у общества отпала. Таким образом, в соответствии с вышеуказанным актом, у ответчика действительно имелась переплата по спорному договору.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2015 года по делу N А41-58990/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.Н. Катькина